Bejegyzés

NNN – Egy méltánytalanul elfelejtett REIT

A Net Lease szektor számos kedvező tulajdonsága miatt az egyik kedvenc területem, ezért különösen sajnálom, hogy viszonylag kevés REIT tevékenykedik ebben a felállásban. A szektor reklámarca egyértelműen a havi osztalékfizető Realty Income, teljesen megérdemelten, hiszen a több ezer bérbe adott ingatlana, a sziklaszilárd pénzügyi helyzete és a lenyűgöző osztalékfizetési múltja mind arra predesztinálja, hogy a befektetők folyamatos reflektorfényében sütkérezzen. Van azonban egy olyan szereplő is ezen a küzdőtéren, akit ha kicsit leporolunk és megtörölgetünk, majd a fény felé fordítunk, akkor azonnal ragyogni kezd. Ismerkedjünk meg a Net Lease divízió mostohagyerekével, az NNN-el!

A National Retail Properties nem egy mai játékos, 1984-ben alapították a festői Nyékládházától 8535 km-el nyugatabbra fekvő Orlandóban. Nézzük, hogy ezalatt a szűk 34 év alatt mit sikerült felépítenie.

Ingatlanok

  • 2800 ingatlannal rendelkezik, ezek nagy része kicsi, 2-4 millió dollár körüli értékkel bíró, különálló épület, ebben mindig van egy kicsi kockázat, hiszen sokkal nehezebb új bérlőt találni, ha a meglévő nem kíván hosszabbítani
  • 48 államban jelen van, ez nem túl meglepő, hiszen országos hálózattal operáló bérlői vannak
  • A bérlők 100%-a a kereskedelmi/szolgáltató szektorhoz tartozik
  • Az átlagos bérleti lejárati időtáv 11 év felett van
  • A top 25 bérlő a teljes árbevétel 58%-át hozza
  • A menedzsment tagjai átlagosan több, mint 17 éves tapasztalattal rendelkeznek
  • Az ingatlanok kihasználtsága a legnehezebb időkben sem esett 96% alá, azért ez elég komoly teljesítmény.

 

 

Pénzügyi helyzet

Hosszú távon egyetlen Net Lease szereplő sem lehet versenyképes alacsony tőkeköltség nélkül, ezért az NNN kiemelt figyelmet fordít az erős pénzügyi háttérre, nézzük meg a helyzetét a REIT-ek rangsorában:

 

 Érdekességképpen jegyezzük meg azt is, hogy az ingatlanjainak a 99%-a nincsen jelzáloggal terhelve, ez ritkaságnak számít ezen a területen. Egyébként is kevés hitelt használ a működéséhez, a folyamatos „prémium” árazás miatt a leggyakrabban saját részvény kibocsátásával gyűjt tőkét a felvásárlásokhoz (2011-2017 között több mint 5 Mrd dollárért vett ingatlanokat).

A hitel lejáratok szépen el vannak osztva, 2021-ig gyakorlatilag nem is merülnek fel törlesztési kötelezettségek, ráadásul egy 900 millió dolláros hitelkerettel is rendelkezik, ennek tükrében nem lepődünk meg a BBB+ hitelintézeti besoroláson sem.

Osztalék

Az NNN 28 éves osztalékemelési múltat tud felmutatni, ezzel az Osztalékarisztokrácia tagja az FRT-vel karöltve. Az elmúlt 25 évben átlagosan 11,9%-os teljes hozamot tudott felmutatni, aminek a nagyrészét az egyre növekvő osztalékok biztosították. Az osztalékfizetés biztonsága nagyon magas, hiszen a kifizetési arány 71% körül alakul, ráadásul bőven van tér a további emelésekre is.

Értékeltség

Akárhogy is nézzük, az NNN minőségi „áru”, hiszen a legfontosabb területeken a versenytársak előtt jár. Ha minőségi rangsort kellene felállítani az USA REIT-ek között, akkor nálam simán beleférne a top 15-be, sőt, akár a top 10-be is (jelenleg több, mint 220 USA REIT működik).

 

Ha mindenképpen bele kellene kötnöm valamibe, akkor az talán a top bérlők (7 Eleven, Mister Car Wash, LA Fitness, AMC Theatre, stb.) megkérdőjelezése lenne, ebben a Realty Income-ot kicsit erősebbnek tartom. Ezt leszámítva nem igazán látok gyengeségre utaló jeleket és ez sajnos az árban is megmutatkozik, egy ilyen kiváló paraméterekkel felruházott REIT nagyon ritkán elérhető jó, de legalábbis korrekt áron. A jelenlegi értékeltségen (20 P/FFO) egészen biztosan nem akarok vásárolni, így legnagyobb bánatomra nem tudom tovább növelni a REIT portfólió NNN kitettségét.

 

Forrás: https://www.nnnreit.com

Nagybevásárlás

Az amerikai kamatemelési várakozások és néhány REIT szektor (egészségügy, kiskereskedelem) körüli jövőbeli bizonytalanság már hónapok óta kiváló lehetőséget teremtett a REIT portfólió jelentős bővítésére, és egy április végi hajtóvadászat alkalmával sikerült több nagyvadat is leteríteni.

 

(Warren Buffett hasonlót javasol: ha elkezd arany esni az égből, a dézsát tedd ki, ne a gyűszűt.)

Nézzük meg röviden, mik kerültek a zsákunkba:

  1. Welltower (WELL), egészségügy

A Ventas mellett az egészségügyi szektor talán legerősebb képviselője, diverzifikált ingatlanokkal, erős bérlőkkel, BBB+ hitelbesorolással és 6,5%-os induló osztalékhozammal több, mint csábító volt, nem is bírtam ellenállni a vásárlásnak. Több, mint 40 éve fizet oszalékot – azon kevesek egyike, aki nem is csökkentett – az osztalékemelési várakozások nem túl kedvezőek, de nem is ezért vettem elsősorban, hanem az ingatlanportfólió minőségének emelése végett.

  1. National Retail Properties (NNN), kereskedelem

A Net Lease szektor egyik legerősebb, de méltatlanul elfelejtett szereplője az NNN, és bár 100% retail, rendelkezik minden földi jóval: kiváló menedzsment, alacsony WACC, parádés bérlők, jól fedezett osztalék (5% feletti induló osztalékhozam!), erős mérleg, ráadásul az egyszámjegyű osztalékarisztokrata REIT között is ott a helye, mi kell még? Nekem semmi, egyértelmű vétel volt.

  1. Iron Mountain (IRM), tárolás

A JCAP vásárlás után megfogadtam, hogy a storage szektor egyelőre felejtős, hiszen nyakig ülök a kiváló minőségű REIT-ekben (PSA, EXR, NSA), de mégis sikerült bravúros módon átbújni a saját magam által támasztott mérce alatt, hiszen az IRM félig mégiscsak data center REIT. Egyébként is érdekes egy helyzet az övé: a felhőszolgáltatások/az elektronikus ügyintézés/az okosszerződések elterjedése mind amellett szól, hogy a hagyományos irodai tárolási szolgáltatások iránti kereslet meredeken csökkeni fog a jövőben, a gyakorlatban mégis náluk tárol a Fortune 1000 cég színe-java. Az IRM azon kevés REIT-ek egyike, amely economic moat-al rendelkezik és a versenyelőnyük nem az alacsony tőkeköltségükből fakad, hanem az ingatlanok speciális jellegéből. Bár csak BB- credit rating-el bírnak – és egy recesszióban várhatóan osztalékcsökkentésre is kényszerülnének – ennek ellenére is egyértelmű vétel volt a számomra.

  1. P. Carey (WPC), diverzifikált

A WPC minőségben az NNN és a WELL szintjén helyezkedik el, parádés diverzifikáltsággal megáldva (földrajzi, iparág, bérlő, stb.), a kihasználtsága évtizedek óta nyaldossa a 100%-os szintet. Sokáig kutattam az okát, hogy ennek ellenére miért is nem mozgatja meg annyira a fantáziám, végül rájöttem a nyitjára: sokadig ránézésre sem voltam elájulva a top 10 bérlőtől. Egy kis nyomozás után oszlottak az ezzel kapcsolatos aggályaim, így „végre” az országban utoljára én is felszálltam a WPC bandwagonra.

  1. Simon Property Group (SPG), kereskedelem

Ezen a vételen szintén nincs mit magyarázni, egy agyonvert szektor minőségi szereplője, nem sok „A” besorolású REIT futkározik 5%-os osztalékhozammal, ráadásul az SPG előtt szép osztalékemelési jövő is áll. A méretelőnyt képesek a javukra fordítani: megvan a pénzügyi rugalmasságuk, nagyszerű együttműködést építettek ki más iparági szereplőkkel is, a kereskedelmi szektorban talán egyedül ők képesek egy komolyabb felvásárlásra (MAC, TCO, SKT). A leszegett fejű menedzsment senkit se tévesszen meg: a nyakuk nem bírta el azt a terhelést, amit az éves ingatlanos díjkiosztókon kapott aranyérmek súlya okozott.

  1. Pennsylvania REIT (PEI)

Egy regionális szereplő is helyet kapott még a szatyrunkban, a PEI elsősorban Philadelphia városában – és az északkeleti partvidéken – rendelkezik bevásárlóközpontokkal. Sokáig B/C kategóriás szereplőként tekintettek rá és a CBL-WPG párossal vették egy kalap alá, amíg ki nem derült, hogy az adott területre eső költésben – és így a bérleti díjaiban is – inkább egy erős B osztályzatú üzemeltetőnek minősül. Még bőven akad dolga az ingatlanállományának a javításával, azok felújításával, a jobb bérlők bevonzásával, a hitelek leépítésével, de a helyzete összességében mégis óvatos bizakodásra ad okot. Amíg a menedzsment szép csendesen elvégzi ezt a munkáját, addig is szép csendesen érkezik a 9%-os osztalék.

  1. Brixmor Properties (BRX), kereskedelem

A bevásárlóközpontokat üzemeltető Brixmor ugyan nem mérhető a szektor olyan erős szereplőihez mint az FRT, az UBA vagy a REG, de a közel 8%-os induló osztalékhozam elcsábított. A félreárazottságot elég sok minden alátámasztotta:

  • bőségesen fedezett osztalék, további osztalékemelési várakozások,
  • a top 10 bérlő kifejezetten erős,
  • az ingatlanok 70%-ánál egy nagy élelmiszerlánc a főbérlő (Walmart, Kroger, stb.),
  • BBB- hitelminősítés,
  • a retail apokalipszis ellenére úgy néz ki, hogy tovább tudják emelni a bérleti díjaikat.

 

A fentiek mellett az egészségügyi MPW, DOC és NHI került megvételre, róluk később még részletesebben is lesz szó.

Akárhogy is nézem, ezzel lassan a végére érek a REIT portfólió felépítésének,hiszen teljesen felesleges 40 elemszám felé menni. A nagybevásárlás összességében kitűnően sikerült, egyedül az UBA-ról csúsztam le, azt viszont nagyon sajnálom, hiszen egy egészen páratlan minőségű REIT páratlan áron volt elérhető pár hétig. A befolyó bérleti díjakból kb. háromhavonta tudok venni egy újabb REIT-et, ha jól számolom már csak 7 komoly célpont maradt, ezek viszont egyelőre nem érhetőek el olyan értékeltségi szinteken (mondjuk 15-17 P/AFFO alatt), ami mellett jó szívvel rá tudok tenyerelni a vétel gombra.