Bejegyzés

Egy ígéretes jelentkező: Brixmor

Bár a Társaságot már 1985-ben megalapították New Yorkban, a tinédzser éveiről nem tudunk túl sokat, hiszen csak 2013 októberében öltötte magára a részvénytársasági formaruhát. Nézzük, hogy ezalatt a rövid idő alatt milyen értéket tudott teremteni a tulajdonosainak, és milyen kilátásai vannak a villámgyors léptékben átalakuló kiskereskedelmi ingatlanpiacon.

 

Lássuk a kiinduló helyzetet:

  • A Társaság jelen pillanatban 471 kereskedelmi ingatlannal rendelkezik (open air shopping center),
  • A bevásárlóközpontok 70%-a rendelkezik egy nagy élelmiszerkereskedő főbérlővel (pl. Kroger, Walmart, stb.), ezek egy stabil alapforgalmat biztosítanak,
  • Az ingatlanok kihasználtsága 92% feletti,
  • 550 dollár könyékén van az egy négyzetlábra (kb. 0,1 m2) eső vásárlói költés, ez átlagosnak (vagy inkább átlag alattinak) tekinthető,
  • Több, mint 5000 bérlővel rendelkezik, nézzük is egyből a top 10-et                                                                                                                                                          

Összességében azt láthatjuk, hogy a legnagyobb bérlői megfelelő hitelminősítési besorolással rendelkeznek, igaz, vannak közöttük kockázatosabb társaságok is (BBBY, ACI, BURL). Az mindenképpen előremutató, hogy egyik bérlőnek sincs túl nagy részaránya, a top 10 bérlő a teljes árbevétel mintegy 17%-án osztozik.

Ami rettentően tetszik a Társaság árképzésénél: mind az adott területre, mind pedig az újonnan megkötött bérleti szerződések esetében a bérleti díjakat egészen kiváló ütemben tudta emelni, az átlagos bérleti szerződések időtávját pedig a megnyugtató 10 évre sikerült feltornásznia. Ezeket a számokat a Brixmor úgy tudta elérni, hogy közben az e-kereskedelem rohamosan növekvő részarányt hasít ki a kiskereskedelmi piacból és sodor az összeomlás szélére sok nagynevű céget.

 

Természetesen azok a vállalkozások, amelyek gyorsan alkalmazkodni tudtak a megváltozott vásárlói preferenciákhoz újabb és újabb fizikai üzleteket nyitnak, és jó látni, hogy a Brixmor ebből is alaposan kiveszi a részét, vagyis megfelelő üzlethelyiségeket tud ajánlani a terjeszkedő cégeknek.

Összehasonlítva a versenytársakkal azt is láthatjuk, hogy az új bérleti szerződések megkötésénél a Brixmor rendelkezik az egyik legerősebb árazási erővel:

Nézzük a Társaság pénzügyi helyzetét:

  • BBB- hitelminősítéssel rendelkezik,
  • A hitelek 100%-a fix kamatozású, 3,8%-os átlagos kamattal, 4,8 éves átlagos lejárattal,
  • A debt/ebitda mutatónk 6,6-os, az interest coverage ratio-nk pedig 3,6-os értékű, ez azért inkább csak átlagosnak tekinthető, vannak erősebb mérlegű REIT-ek ebben a szektorban. Ne felejtsük el a 1,35 milliárd dolláros hitelkeretét is, ami rendelkezésére áll a Társaságnak, ez még jól jöhet a későbbikben.

Szerencsére ehhez a hitelkerethez csak részben kell hozzányúlnia (leginkább a lejáró hitelek refinanszírozásánál), hiszen a Társaság az elért FFO értékének csak az 54%-át fizeti ki osztalékként, ezért rengeteg pénz marad a pénztárban.

Most nézzük meg, hogy mire megy el a megmaradt összeg, a menedzsment képes-e valódi hosszútávú értékteremtésre?

  • Hiteltörlesztés (csak 2018 második negyedévében 135 millió dollárt fordítottak erre, javítva a hitelminősítési besorolást és az átlagos hitelkamatok értékét)
  • Természetesen időről-időre áldozni kell ezeknek a hatalmas ingatlanoknak a felújítására/karbantartására, enélkül nem tudnának minőségi szolgáltatást nyújtani a bérlőknek. A 2019-es évben várhatóan 400-450 millió dollárra rúg ez az összeg, de ennek 57%-át a megmaradt cash-flowból teremtik elő, erre bizony nem sok REIT lenne képes!

  • Az előzőek mellett sajátrészvény vásárlásokra is futotta még (33 millió dollár), ez szintén nem jellemző a REIT-ek esetében. Nem elhanyagolható szempont, hogy nagyon is jó áron került sor ezekre a vásárlásokra, így a részvényesi érték egyértelműen nőtt ezekkel a tranzakciókkal.
  • Az osztalékok is szép katonásan, átlagosan évi 7%-al nőttek az elmúlt 5 évben, ennek a dinamikája azért várhatóan lassulni fog.

Összességében azt láthatjuk, hogy a menedzsment, élén az FRT-től (!) pár éve igazolt James Taylorral nagyszerűen tesz a dolgát, az ingatlanportfólió gyors átalakítása mellett (csak 2018-ban 900 millió dollár értékben értékesítettek alacsonyabb minőségű ingatlanokat) gyors ütemben képes növelni a bérleti díjakat, folyamatosan erősíti a REIT pénzügyi helyzetét, ráadásul egy nagyon biztonságos, jól fedezett, növekvő osztalékfizetésre is képes. Ezt nemcsak mi vettük észre, hanem a REIT elemző Green Street Advisor nevű cég is, aki a menedzsmentek rangsorolásánál az előkelő 3. helyet ítélte oda a BRIXMOR-nak a 2018-as teljesítményükért, nem véletlenül.  A részvényesbarát hozzáállásukat mi sem jelzi jobban, hogy a vezető tisztségviselőknek meghatározott BRX részvényt kell folyamatosan tulajdonolniuk.

Az éves FFO értékünket a nagy átalakítások miatt nehéz pontosan megbecsülni, de még a konzervatívabb számításokkal is a P/FFO értékünk 8 körül alakul, vagyis a piac rettentően kedvezőtlenül ítéli meg a Társaság növekedési lehetőségeit: további boltbezárási hullámot, egymást érő csődkérelmeket, folyamatosan szűkülő fizikai bolthálózatot vízionál.

Azt is világosan kell látnunk, hogy a Társaság minőségében jelenleg még nem mérhető a szektor legerősebb szereplőihez (FRT, REG, UBA), de szép lassan azért zárkózik fel hozzájuk. És ne felejtsük el: mindennek megvan az ára. Amikor az induló osztalékhozam (7,18%), a várható osztaléknövekedési ütem (4-5%) és az osztalékfizetés biztonsága (54% FFO payout) egyaránt kívánatos értéket mutat, akkor az joggal kelti fel egy osztalékbefektető érdeklődését. Számomra a Brixmor jelen pillanatban megfelelő árazású, így reményeim szerint novemberben tovább tudom növelni a BRX kitettségemet 15-16 dollár környékén!

 

Forrás: http://investors.brixmor.com

Nagybevásárlás

Az amerikai kamatemelési várakozások és néhány REIT szektor (egészségügy, kiskereskedelem) körüli jövőbeli bizonytalanság már hónapok óta kiváló lehetőséget teremtett a REIT portfólió jelentős bővítésére, és egy április végi hajtóvadászat alkalmával sikerült több nagyvadat is leteríteni.

 

(Warren Buffett hasonlót javasol: ha elkezd arany esni az égből, a dézsát tedd ki, ne a gyűszűt.)

Nézzük meg röviden, mik kerültek a zsákunkba:

  1. Welltower (WELL), egészségügy

A Ventas mellett az egészségügyi szektor talán legerősebb képviselője, diverzifikált ingatlanokkal, erős bérlőkkel, BBB+ hitelbesorolással és 6,5%-os induló osztalékhozammal több, mint csábító volt, nem is bírtam ellenállni a vásárlásnak. Több, mint 40 éve fizet oszalékot – azon kevesek egyike, aki nem is csökkentett – az osztalékemelési várakozások nem túl kedvezőek, de nem is ezért vettem elsősorban, hanem az ingatlanportfólió minőségének emelése végett.

  1. National Retail Properties (NNN), kereskedelem

A Net Lease szektor egyik legerősebb, de méltatlanul elfelejtett szereplője az NNN, és bár 100% retail, rendelkezik minden földi jóval: kiváló menedzsment, alacsony WACC, parádés bérlők, jól fedezett osztalék (5% feletti induló osztalékhozam!), erős mérleg, ráadásul az egyszámjegyű osztalékarisztokrata REIT között is ott a helye, mi kell még? Nekem semmi, egyértelmű vétel volt.

  1. Iron Mountain (IRM), tárolás

A JCAP vásárlás után megfogadtam, hogy a storage szektor egyelőre felejtős, hiszen nyakig ülök a kiváló minőségű REIT-ekben (PSA, EXR, NSA), de mégis sikerült bravúros módon átbújni a saját magam által támasztott mérce alatt, hiszen az IRM félig mégiscsak data center REIT. Egyébként is érdekes egy helyzet az övé: a felhőszolgáltatások/az elektronikus ügyintézés/az okosszerződések elterjedése mind amellett szól, hogy a hagyományos irodai tárolási szolgáltatások iránti kereslet meredeken csökkeni fog a jövőben, a gyakorlatban mégis náluk tárol a Fortune 1000 cég színe-java. Az IRM azon kevés REIT-ek egyike, amely economic moat-al rendelkezik és a versenyelőnyük nem az alacsony tőkeköltségükből fakad, hanem az ingatlanok speciális jellegéből. Bár csak BB- credit rating-el bírnak – és egy recesszióban várhatóan osztalékcsökkentésre is kényszerülnének – ennek ellenére is egyértelmű vétel volt a számomra.

  1. P. Carey (WPC), diverzifikált

A WPC minőségben az NNN és a WELL szintjén helyezkedik el, parádés diverzifikáltsággal megáldva (földrajzi, iparág, bérlő, stb.), a kihasználtsága évtizedek óta nyaldossa a 100%-os szintet. Sokáig kutattam az okát, hogy ennek ellenére miért is nem mozgatja meg annyira a fantáziám, végül rájöttem a nyitjára: sokadig ránézésre sem voltam elájulva a top 10 bérlőtől. Egy kis nyomozás után oszlottak az ezzel kapcsolatos aggályaim, így „végre” az országban utoljára én is felszálltam a WPC bandwagonra.

  1. Simon Property Group (SPG), kereskedelem

Ezen a vételen szintén nincs mit magyarázni, egy agyonvert szektor minőségi szereplője, nem sok „A” besorolású REIT futkározik 5%-os osztalékhozammal, ráadásul az SPG előtt szép osztalékemelési jövő is áll. A méretelőnyt képesek a javukra fordítani: megvan a pénzügyi rugalmasságuk, nagyszerű együttműködést építettek ki más iparági szereplőkkel is, a kereskedelmi szektorban talán egyedül ők képesek egy komolyabb felvásárlásra (MAC, TCO, SKT). A leszegett fejű menedzsment senkit se tévesszen meg: a nyakuk nem bírta el azt a terhelést, amit az éves ingatlanos díjkiosztókon kapott aranyérmek súlya okozott.

  1. Pennsylvania REIT (PEI)

Egy regionális szereplő is helyet kapott még a szatyrunkban, a PEI elsősorban Philadelphia városában – és az északkeleti partvidéken – rendelkezik bevásárlóközpontokkal. Sokáig B/C kategóriás szereplőként tekintettek rá és a CBL-WPG párossal vették egy kalap alá, amíg ki nem derült, hogy az adott területre eső költésben – és így a bérleti díjaiban is – inkább egy erős B osztályzatú üzemeltetőnek minősül. Még bőven akad dolga az ingatlanállományának a javításával, azok felújításával, a jobb bérlők bevonzásával, a hitelek leépítésével, de a helyzete összességében mégis óvatos bizakodásra ad okot. Amíg a menedzsment szép csendesen elvégzi ezt a munkáját, addig is szép csendesen érkezik a 9%-os osztalék.

  1. Brixmor Properties (BRX), kereskedelem

A bevásárlóközpontokat üzemeltető Brixmor ugyan nem mérhető a szektor olyan erős szereplőihez mint az FRT, az UBA vagy a REG, de a közel 8%-os induló osztalékhozam elcsábított. A félreárazottságot elég sok minden alátámasztotta:

  • bőségesen fedezett osztalék, további osztalékemelési várakozások,
  • a top 10 bérlő kifejezetten erős,
  • az ingatlanok 70%-ánál egy nagy élelmiszerlánc a főbérlő (Walmart, Kroger, stb.),
  • BBB- hitelminősítés,
  • a retail apokalipszis ellenére úgy néz ki, hogy tovább tudják emelni a bérleti díjaikat.

 

A fentiek mellett az egészségügyi MPW, DOC és NHI került megvételre, róluk később még részletesebben is lesz szó.

Akárhogy is nézem, ezzel lassan a végére érek a REIT portfólió felépítésének,hiszen teljesen felesleges 40 elemszám felé menni. A nagybevásárlás összességében kitűnően sikerült, egyedül az UBA-ról csúsztam le, azt viszont nagyon sajnálom, hiszen egy egészen páratlan minőségű REIT páratlan áron volt elérhető pár hétig. A befolyó bérleti díjakból kb. háromhavonta tudok venni egy újabb REIT-et, ha jól számolom már csak 7 komoly célpont maradt, ezek viszont egyelőre nem érhetőek el olyan értékeltségi szinteken (mondjuk 15-17 P/AFFO alatt), ami mellett jó szívvel rá tudok tenyerelni a vétel gombra.