Februári bevásárlás – végre valahára egy európai REIT!

Sokan kerestetek meg azzal, hogy elsősorban miért USA REIT-ekkel foglalkozom, mi az oka annak, hogy csak nagyon ritkán kerülnek a napfényre európai sorstársaik. Nos, a válasz megérne egy hosszabb bejegyzést, most legyen elég annyi, hogy végre tálcán kínálok egy olyan európai REIT-et, amelyben épp a mai napon sikerült – szabad szemmel nem is látható – tulajdonrészt szerezni.

A tanfolyamban is bemutatom, hogy attól, hogy egy REIT székhelye az USA-ban van, nem jelenti automatikusan azt, hogy a világ más tájékain ne vásárolhatna és adhatna bérbe ingatlanokat, így például számos REIT-em rendelkezik más földrészen is kitettséggel pl.:

  • a W.P.Carey REIT szép csokorra való ingatlant gyűjtött össze Európában,
  • a Taubman Centers Ázsiában is fejleszt,
  • a Simon Property Group mind Európában, mind Ázsiában jelen van, stb.

A most mikroszkóp alá kerülő Unibail-Rodamco-Westfield, rövid nevén URW sem „tiszta” európai ingatlanportfólióval rendelkezik, hiszen egy nagyobb felvásárlással kiterjesztette csápjait – hova? – hát természetesen az észak-amerikai kontinensre is.

Az Unibail 1968-ban nyitotta meg az első bevásárlóközpontját Párizsban, a Rodamco 1999-ben jelent meg Európában (igaz, egyből 14 országban rendezkedtek be) a két cég egyesülésére pedig 2007-ben került sor. A Westfield 1959-ben indult hóditó útjára a világ másik végéről (Ausztráliából) és nőtte ki magát a világ egyek legnagyobb bevásárlóközpont specialistájává, hogy aztán végül 2018-ban frigyre lépjen az Unibail-Rodamco-val.

A REIT ingatlanjai között  itt keresgélhetsz.

Azt egyből láthatjuk, hogy a földrajzi elhelyezkedésük szerint 2/3-uk Európában található:

Részletesebb bontásban is megnézhetjük: nagyrész bevásárlóközpont, kisrészt iroda, erős francia beütéssel:

Amikor ikonikus épületekről beszélnek, akkor hasonlókra gondolnak:

Tényleg nem szoktam ennyit tökölni az ingatlanportfólió nézegetésével, de alaposan orrbavágott a következő adatsor: a Westfield ingatlanok – főleg az európaiak – kenterbe verik a korábban emlegetett Taubman-Simon felsőkategóriás bevásárlóközpontjait is. Évi 1,2 mrd látogató, tekintélyt parancsoló számok (adattal nem vitatkozunk, mondaná marketinges ismerősöm). És még csak nem is önmagukat sorolták be ebbe a kategóriába, hanem a Green Street Advisors REIT elemzőcég, akikben (majdnem) vakon megbízok.

A vezetésben természetesen helyet kaptak az új Westfield-es kollégák is, így már közösen tudják építeni a győztes céges kultúrát (irónia).

Ennél sokkal jobban tetszik, hogy a menedzsment egy hajóban evez a részvényesekkel, hiszem közel 0,5%-os tulajdonrésszel bírnak ők maguk is, egy ekkora méretű cégnél ez komoly elköteleződést sejtet (vagy csak aránytalanul nagy fizetést kapnak részvények formájában? na, ezt nem néztem meg pontosan).

A REIT-ek hosszútávú értékteremtésének egyik legfontosabb oszlopa a stabil pénzügyi helyzet, az alacsony tőkeköltség, a megfelelő hitelkeretek rendelkezésre állása. Az URW-re itt sem lehet panaszunk, hiszen mindhárom nagy hitelminősitő “A” besorolásúra értékeli, ez kifejezetten erősnek számít a REIT-ek világában. Az interest coverage mutatónk szintén a nagyon biztonságos 5 feletti tartományban mozog, ráadásul a menedzsment elsőszámú céljai közé tartozik a Westfield vásárlás után a mérleg további megerősítése, ami rendkívül konzervatív hozzáállást sugall. Bravó, uraim.

Nézzük az osztalékokat! A mérleg “visszaerősítése” miatt a 2019-es osztalékot előreláthatóan nem emelik meg, de a jövőben okkal számíthatunk további növekedésre, hiszen a cél a 85-95% közötti kifizetési arány fenntartása. Tudnunk kell, hogy az európai REIT-ek jellemzően nem havi vagy negyedéves osztalékfizetők, hanem évente egyszer, max kétszer fizetik ki a megtermelt készpénzt a tulajdonosoknak, láthatjuk, hogy az URW esetében már március 27 előtt tulajdonosnak kell lennünk, hogy részesüljünk az első tavaszi osztalékfizetésben.

A tényleg bámulatos ingatlanportfólió, az erős pénzügyi helyzet és a menedzsment magas szintű elköteleződése számomra azt jelenti, hogy a minőségi faktorunk az egeket verdesi az URW esetében, így hosszútávon egy stabil osztalékfizető (7,5%-os induló osztalékhozammal!!) REIT-re tettem szert ezzel a vásárlással, igazán kedvező értékeltségi szorzó mellett. A 2019. év egyik célja a REIT portfólió minőségének az emelése volt, úgy gondolom, hogy a mostani lépés (City Office REIT eladás, URW vásárlás) ebből a szempontból tökéletesen sikerült, hiszen egy igazi nehézbombázó REIT-el bővült a portfólió. Remélem a következő hónapban lesz még lehetőségem vásárolni belőle…

 

 

 

APLE Hospitality, szemrevaló hotel REIT

Van egy jó hírem a számodra: nem kell a túlárazott állami építőipari tendergyőztesek kiváltságos táborába tartoznod ahhoz, hogy szállodaláncok tulajdonosaként te is részesülj az idegenforgalom egyre növekvő térhódításából. A legköltséghatékonyabban ezt REIT-ek segítségével teheted meg.

Az APLE Hospitality egy 2007-ben alapított REIT, ami az USA 34 államában ma már több mint 240 hotelt foglal magában, közel 31 ezer szobával.

Fontos tudnunk, hogy a szálláshelyek gyakorlatilag 100%-a úgynevezett „Select Service” besorolású, vagyis nem a luxus szintet célozza, hanem a középkategóriát, a nyújtott szolgáltatások köre ennek megfelelően korlátozott lehet (pl. nem minden esetben van étterem vagy uszoda). Elsőre ez nem hangzik túl jól, hiszen így a szobaárak sem nyaldossák az eget, másrészről viszont a hoteleknek nem kell súlyos pénzeket kifizetni az extra létesítmények karbantartásáért és üzemeltetéséért. A számok mindenesetre azt mutatják, hogy van létjogosultsága ennek a felállásnak, hiszen a három „Select Service” modellt alkalmazó REIT a leghatékonyabban működő REIT-ek közé tartozik.

A hotelek működése természetesen nagyban függ az üzemeltető cégektől, amit független felek végeznek, ebben segítségükre lehet, hogy az ingatlanportfólió egésze az iparág két óriásának brand-je alatt fut, hiszen a Hilton csoport 52%-ban, a Marriott pedig 48%-ban van jelen. Az üzemeltetők díjazása ráadásul 2016-ban átalakításra került, innentől kezdve – a megszokott gyakorlattól eltérően – nagyban függ az általuk nyújtott teljesítménytől, ezzel is ösztönözve őket a kiváló szolgáltatás nyújtására.

Nagyon tetszik, hogy nemcsak az üzemeltetők, hanem a menedzsment is érdekelt az átlagon felüli eredmény elérésében, a vezető tisztségviselőknek meghatározott részben tulajdonosnak is kell lennie a REIT-ben. A vezetők életútja mindig egy szubjektív képet is ad a társaságról, számomra nagyon értékes információ, hogy az igazgatóságban olyan tagok foglalnak helyet, akik korábban a General Dynamics-nál vagy éppen a Greens Street Advisors-nál voltak alkalmazásban.

 

Az idegenforgalom ciklikus természete miatt nagyon fontos, hogy az itt tevékenykedő REIT-ek az átlagosnál erősebb pénzügyi helyzettel rendelkezzenek, hiszen egy gazdasági válság nagyon erősen megtépázhatja a szállóvendégek számát és fizetőképességét, és így a REIT eredményét is. Az APLE Hospitality ebben a tekintetben igencsak jól áll, hiszen 2022-ig nincsen igazán jelentős lejáró hitele, és azok mértéke, kondíciói is szembetűnően kedvezőbbek a versenytársakkal összehasonlítva. (Bárcsak a REIT-ek fele hasonló mérleget tartana fent!)

Az induló osztalékhozam (7,5%) és az osztalékfizetés biztonsága (65% payout körül) is abszolút rendben van, egyedül az osztaléknövekedés üteme hagyhat bennünk kérdéseket, hiszen a havi osztalékfizetések már évek óta változatlan mértékűek. Miért nem emelkedik a kifizetett osztalék mértéke, annak ellenére, hogy megvan rá a fedezet (lassan, de szépen növekvő FFO/share) és a stabil pénzügyi háttér is? A menedzsment az osztalékfizetés után megmaradt dollárok legjobb helyét egyelőre az új ingatlanvásárlásokban találta meg, illetve kisebb saját részvény visszavásárlásokat is végrehajtott, ez utóbbi ugye nem nagyon jellemző a REIT-ekre.

Az APLE Hospitality tehát számos kedvező tulajdonsággal rendelkezik, ráadásul az értékeltségi mutatónk sem jelez túlárazottságot, inkább az egész szálláshelyszolgáltó szektorra vetülő árnyékok kockázatát mutatja: szálláshely megosztó szolgáltatások okozta versenyhelyzet, általános recessziós félelmek, hitelpiaci környezet megváltozása, folyamatosan magas beruházási költségek, stb.

A tananyagban tanultak szerint az ingatlanbirodalmunk alapját képező tartóoszlopok nem az idegenforgalomra támaszkodó, hanem ennél stabilabb alapokkal rendelkező REIT-ek, az APLE Hospitality is ennek megfelelően inkább csak a desszert lehet a tortánkon. Január első hetében nagyon közel álltam ahhoz, hogy 8%-os induló osztalékhozam felett megszerezzem az első hotel REIT-emet, de végül arra jutottam, hogy ebben az esetben sem szükséges sietni: a következő válságnál jobb időpontot úgysem találhatok majd a vásárlásra.

 

 

 

 

 

 

CoreSite: egy ígéretes data center REIT, vagy még annál is több?

Gábor – időt és fáradtságot nem sajnálva – elküldte nekünk az általa figyelemmel kísért, adatközpontokat üzemeltető REIT, a CoreSite elemzését, köszönjük! Adatközpontokat működtető REIT-ből nem sok akad egyelőre, de a meglévők között egészen kiváló minőségű szereplőkre is bukkanhatunk.

Amennyiben Te is szívesen írnál-egy-egy REIT-ről a tanfolyamban átvett szempontok figyelembevételével, akkor örömmel megosztom az Osztalékvadász oldalán. Különösen várjom az európai REIT-eket bemutató, elemző írásokat!

De nézzük akkor most a CoreSite-ot!

 

BEVEZETŐ:

A következőkben egy datacenter REIT, a CoreSite kerül bemutatásra.

ALAPÍTÁS:

A céget 2001-ben alapították CRG West néven, majd 2009-ben keresztelték át CoreSite-ra. A tőzsdén viszont csak 2010-től kereskedhetünk vele (NYSE: COR), továbbá a vezetőségben sincs már senki 2010 előttről, így gyakorlatilag mégis inkább egy 9 éves REIT-ről érdemes beszélnünk.

MENEDZSMENT:

A vezetőség tagjai mind több évtizedes REIT tapasztalatot (Regency Centers, Prologis) és datacenter tapasztalatot (Equinix, IO Data Centers) hoznak a maguk területén. Elkötelezettségüket megerősítendő a REIT szabályzatában szerepel, hogy a vezetőség tagjainak legalább mennyi részvényt kell birtokolniuk a fizetésükhöz képest.

A CEO, Mr. Szurek egy kissé kilóg a sorból, ő a Biltmore Farms-tól tért vissza a REIT-ek világába, nem volt még dolga adatközponttal korábban.

INGATLANOK:

A CoreSite kolokációs adatközpontokat üzemeltet, ügyfelei hálózat és cloud szolgáltatók, illetve az előbbiek szolgáltatásait igénybe vevő vállalatok. Tehát a cég nemcsak energiaellátással, hűtéssel, és biztonsági megoldásokkal felszerelt fizikai helyszínt biztosít az ügyfelek szerverei számára, hanem lehetővé teszi az összeköttetést is közöttük, egyszerű, olcsó, és hatékony módon, helyileg az adatközponton belül. Az USA-ban 8 régióban összesen 21 adatközponttal rendelkezik, melyekkel több mint 1350 ügyfelet szolgál ki.

Az árbevétel eloszlása némileg egyenetlen, a teljes összeg 77%-a csak három régióból tevődik össze.

A bérlők közel fele vállalat, különféle szektorokból találunk itt ismert cégeket (IBM, Walmart, Google, Disney, stb.), melyek hitelminősítéssel is rendelkeznek. A bérlők másik fele hálózat és cloud szolgáltatók között oszlik meg, a kihasználtság 90% körüli.

A TOP 10 bérlő a teljes bérbe adható terület 30%-át foglalja el, és a teljes éves árbevétel 35.5%-át hozza. Átlagos hátralévő bérleti időtávjuk 3 és fél év. A REIT 2018-ban a megújított szerződéseken átlagosan 3.9%-al tudta emelni a bérleti díjakat. A cég folyamatosan fejleszt, és hoz létre új bérbe adható területeket, a 2018-as CAPEX 90%-át új adatközpontok építésére, feljesztési projektekre, kapacitásnövelésre költötték.

PÉNZÜGY:

A REIT túlnyomó részben hitelfelvételből szerzi a feljesztésekhez szükséges pénzt, tőkeköltsége 3.72%. A hitelek lejárata időben eloszlik, 2020-ig egyáltalán nincs törlesztési kötelezettsége.

A Debt/EBITDA értéke 3.6, az interest coverage ratio pedig 4.5, ami egész kedvezőnek mondható.  A változó kamatozású hitelek aránya azonban nem csekély 49%.

OSZTALÉK:

A CoreSite ugyan csak 9 éve létezik, de ezalatt folyamatosan emelte az osztalékait, eleinte évente, majd 2017-től félévente. Az osztalék növekedési üteme korábban 30% körüli volt, az utóbbi években ez mérséklődni látszik egy fenntarthatóbb szintre. Ez el is várható a 90%-os AFFO payout ratio mellett.

ÉRTÉKELTSÉG:

A cég jelenlegi induló osztalékhozama 4.5%, ami historikusan kimagaslónak számít, a 4 éves átlag 3.1% körül mozog. A P/AFFO mutató viszont 20 körüli, ami sajnos nem túl kedvező.

KOCKÁZATOK:

  • Nincs információnk arról, hogy miként kezelne a cég egy 2008/2009-eshez hasonló kritikus időszakot.
  • AFFO payout ratio kicsit magas, így az osztalék fedezettsége miatt lehet egy kicsit aggódni.

VÉLEMÉNY:

A jelenlegi értékeltséget elnézve egyelőre nem szívesen vásárolnék COR részvényeket, de érdemes a céget szemmel tartani a jövőre nézve.

 

Forrás: www.coresite.com

 

 

Rekord januári osztalékeső

2019 első hónapja rekord osztalékbevételt eredményezett mind a Classic, mind pedig a REIT portfólióban, hiszen összesen 1034 dollár érkezett 22 cégtől, amit egyből át is csatornáztam a Gyermekgyógyítók Alapítványnak, ennél jobb helyre most nem is kerülhetne.

De nézzük a részleteket!

Négy évvel ezelőtt egy budai irodaház ötödik emeletének szuperpanorámás tárgyalójában várakoztam a pénzügyi tanácsadómra. Mindig is kíváncsisággal vegyes utálattal érkeztem ezekre a helyekre, mert egyrészről szivacsként szerettem volna magamba szívni a hasznos tudást, másrészről viszont fizikailag is rosszul éreztem magam az ilyen steril üvegpalotákban, nemhiába, egyszerű lakótelepi gyerekként nőttem fel. A forgatókönyv minden egyes alkalomkor a következő volt: a pénzügyi tanácsadóm – velem egykorú srác – hosszas fejtegetésbe kezdett a dél-amerikai piacban rejlő lehetőségekről és óva intett az délkelet-ázsiai piactól, vagy éppen fordítva, de a vége úgyis mindig ugyanaz volt: adtuk-vettük a legkülönfélébb fantázianevű befektetési alapokat, részvényeket, kötvényeket.

Tíz év alatt ez volt a harmadik vagyonkezelő, akire rábíztam a véres verejtékkel megkeresett és megtakarított, adózott forintjaimat. De a szuperpanorámás tárgyalóban üldögélve hiába néztem az üvegfalon a sok oklevelet és plecsnit, miszerint jelenleg ez a cég Magyarország egyik legjobb befektetési tanácsadója, az érzés legbelül most is ugyanaz volt: a könnyen osztott befektetési „tippek” megjátszása után a kockázat minden esetben nálam van, ha pedig nyerünk, akkor felezünk a hasznon. Na, ebből a tippelgetésből és a ködös magyarázatokból lett elegem tíz év után. 

Most már nem kell tippelgetnem. A lassú és unalmas osztalékfókuszú befektetési stratégiának köszönhetően végre saját magam intézhetem a vásárlásaimat, nincsen szükségem költséges tanácsadókra. Igaz, hogy sok melóval, tanulással, olvasással jár, de szeretek válogatni a jobbnál jobb osztalékfizető cégek között, örömmel lapozgatom a REIT elemzéseket, és próbálok minél többet tanulni a hibáimból.

Az eredmény elég kézzelfogható: 2019 januárjában összesen 22 cégtől „érkezett fizetés”, a Classic portfólió cégei 218 dollár osztalékot fizettek, míg a REIT-ek 816-at, így a családi költségvetés kb. 48%-a már ebből a két megtakarításból állt össze ebben a hónapban. Az osztalékfókuszú befektetés nem ígér gyors meggazdagodást, lépésről-lépésre kell építkezni, így belátható időn belül nem mehetek „nyugdíjba”, de a szép katonásan érkező osztalékok évről-évre egyre jobban tehermentesítenek a rendes munkám alól.

Mi várható a 2019-es évben a Classic portfólióban?

10% feletti osztaléknövekedéssel számolok összességében, ami jóval az infláció feletti érték. Vannak cégek, amelyektől masszív kétszámjegyű osztalékrobbanást várok (Lear Corporation, Lam Research, Broadcom, Alliance Data Systems), vannak a közepes, 10% körül emelők (Apple, Cisco, Walgreens, Unilever, Omnicom, stb.), a sort pedig – a különféle akvizíciók (CVS, AT’T) miatt – az alacsonyabb osztaléknövelők (0-5%) zárják. A Classic portfólióban egyedül a Schweitzer-Mauduit gyengélkedik, de az ő osztalékfizetési biztonsága is egészen magas, így osztalékcsökkenéssel egyik társaságánál sem számolok.

Mi várható a 2019-es évben a REIT portfólióban?

 Itt 2-5% közötti növekedéssel számolok összességében, de ez nem meglepő, hiszen a REIT-ek az eredményük döntő részét osztalék formájában visszafizetik, így kevesebb terük marad a növekedésre. Ennek ellenére 5%, vagy e feletti osztaléknövekedést várok több szereplőtől is (Store Capital, Simon Property, NNN, Realty Income, Iron Mountain, stb.). Vannak olyan REIT-ek, amelyek az eredményük közel 100%-át fizetik ki, esetleg hatalmas karbantartási munkák elé néznek, vagy a problémás bérlőkkel küzdenek, így az ő esetükben nem várható további emelés ebben az évben (pl. City Office, Omega Healthcare, Kimco, Sabra Health Care, stb.). Osztalékcsökkentést ugyan senkitől sem várok, de azért cseppet sem lennék meglepve, ha a magasabb kockázatú REIT-ek közül 1-2 mégis rákényszerülne erre a lépésre (WPG, UNIT).

Célok 2019-re

Meglehetősen csendesnek ígérkezik ez az év, hiszen a havi 1 vásárláson kívül – amelyekről természetesen igyekszem majd beszámolni – nem várható semmi extra. A növekvő osztalékok és a növekvő osztalékok újra befektetése várhatóan újabb rekord évet eredményez majd, az óvatos számítások szerint is 2019 végére 1000 dollár környékére hízik a havi átlagos osztalékfizetés.

 

További célok:

  • Heti 1 cikk megírása
  • Mindhárom alapítvány támogatásának a folytatása
  • REIT portfólió minőségének folyamatos javítása
  • Várólistán lévő könyvek olvasása

 

 

 

 

Egy leárazott ipari REIT, de vajon átmegy-e a minőségi szűrönkön?

Az MNR (Monmouth Real Estate) az egyik legrégebben működő ipari REIT, hiszen 1968-ban alapították, ennek ellenére nem sokat hallani róla, annak ellenére, hogy beletartozik abba a maroknyi csoportba, amely csoport tagjai 2008-2010 között nem kényszerültek osztalékcsökkentésre. Ez azért elég nagy szó, hiszen a szektor nagy játékosai, pl. a Prologis is közel 50%-os osztalékvágást szenvedett el ebben az időszakban. A Társaság csak ritkán készít hagyományos prezentációkat, ezért elég nehéz volt kicsemegézni a legfontosabb adatokat. Lássuk hát, miért ennyire ütésálló ez a REIT és mit várhatunk tőle a következő években?

 

Ingatlanportfólió

  • Jelenleg összesen 113 „egybérlős”, különálló ipari ingatlannal rendelkezik, 30 államban, többnyire az északkeleti régióban

 

  • A kihasználtság 99,6%-os
  • A hitelintézeti besorolással bíró bérlők az árbevétel 80%-át adják, ez kifejezetten magas szám
  • Az épületek átlagos életkora 8,6 év, ami rettentően alacsony (összehasonlítva a STAG esetében ez közel 30 év), vagyis egy nagyon „korszerű” ingatlanállományt kezel, várhatóan nem kell sokat költeni rájuk a következő évtizedben

  • A legnagyobb bérlő a Fedex, ami az árbevétel közel 50%-áért felelős, ez mindenképpen extra kockázat, még akkor is, ha a cég kvázi egy oligopol piacon tevékenykedik
  • A bérlői között megtalálhatjuk az Amazon-t, a Home Depot-ot, a Coca Cola-t, a B.Braun-t, a Kellog-ot, a Sherwin Williams-t vagy éppen a Siemens-t, az átlagos bérleti lejárati idő 8,1 év, ez is abszolút megnyugtató.

Pénzügyi helyzet

A Társaság folyamatosan vásárol új épületeket, ehhez a tőkét saját részvény kibocsátásával, illetve hitel felvételével teremti elő, amikor pedig értékesít, akkor korrekt árat sikerül kialkudnia, itt biztosan nem sérül a részvényesi érték. A hitel/ebitda értékünk 7 körül mozog, az interest coverage pedig 3,6 körül alakul, ez leginkább átlagosnak tekinthető. A fix hitelek kamata kicsit 4% felett van, és a lejárati idő is szépen el van osztva:

Osztalék

A Társaság előszeretettel hangsúlyozza, hogy a válságos időkben sem csökkentett oszalékot, ami tényleg nagy szó, arról viszont diszkréten hallgat, hogy nem is nagyon emelgetett, legalábbis 2015-ig.

Az elmúlt évek remek teljesítménye (1 részvényre jutó AFFO növekedés) viszont most lehetőséget biztosított a Társaságnak az emelésekre, úgy, hogy közben a kifizetési arány (AFFO payout) a biztonságos 80% körüli értéken mozog.

Értékeltség:

A bérlőket látva nem kétséges, hogy a Társaság az online piac robosztus emelkedésére „fogadott”, amennyiben az itt tevékenykedő cégek jó eredményeket érnek el a jövőben, akkor az MNR piaci helyzete is velük párhuzamosan értékelődhet fel.

Az értékeltségi mutatónk (P/AFFO) 14-16 körül mozog, ami majd kiveri a szemünket a túlárazott ipari REIT-ek táborában, az induló osztalékhozam 5,24% és az osztalék biztonsága is abszolút rendben van, egyedül az osztaléknövekedési ütem kiszámíthatatlansága az, ami miatt tétovázok egyelőre. A vásárlás mellett számos érv szól, hiszen az ingatlanállomány elsőrangú, a bérlők neve is kifejetetten jól cseng (nem zavar a Fedex magas aránya), ráadásul 2018 decemberében bennfentes vásárlások is voltak bőven, vagyis a menedzsment tagjai szerint is jó áron elérhető most a cég.

 

Az biztos, hogy ha ma kellene ipari REIT-et vásárolnom, akkor az csakis az MNR lenne.

 

Forrás: http://www.mreic.reit

 

NNN – Egy méltánytalanul elfelejtett REIT

A Net Lease szektor számos kedvező tulajdonsága miatt az egyik kedvenc területem, ezért különösen sajnálom, hogy viszonylag kevés REIT tevékenykedik ebben a felállásban. A szektor reklámarca egyértelműen a havi osztalékfizető Realty Income, teljesen megérdemelten, hiszen a több ezer bérbe adott ingatlana, a sziklaszilárd pénzügyi helyzete és a lenyűgöző osztalékfizetési múltja mind arra predesztinálja, hogy a befektetők folyamatos reflektorfényében sütkérezzen. Van azonban egy olyan szereplő is ezen a küzdőtéren, akit ha kicsit leporolunk és megtörölgetünk, majd a fény felé fordítunk, akkor azonnal ragyogni kezd. Ismerkedjünk meg a Net Lease divízió mostohagyerekével, az NNN-el!

A National Retail Properties nem egy mai játékos, 1984-ben alapították a festői Nyékládházától 8535 km-el nyugatabbra fekvő Orlandóban. Nézzük, hogy ezalatt a szűk 34 év alatt mit sikerült felépítenie.

Ingatlanok

  • 2800 ingatlannal rendelkezik, ezek nagy része kicsi, 2-4 millió dollár körüli értékkel bíró, különálló épület, ebben mindig van egy kicsi kockázat, hiszen sokkal nehezebb új bérlőt találni, ha a meglévő nem kíván hosszabbítani
  • 48 államban jelen van, ez nem túl meglepő, hiszen országos hálózattal operáló bérlői vannak
  • A bérlők 100%-a a kereskedelmi/szolgáltató szektorhoz tartozik
  • Az átlagos bérleti lejárati időtáv 11 év felett van
  • A top 25 bérlő a teljes árbevétel 58%-át hozza
  • A menedzsment tagjai átlagosan több, mint 17 éves tapasztalattal rendelkeznek
  • Az ingatlanok kihasználtsága a legnehezebb időkben sem esett 96% alá, azért ez elég komoly teljesítmény.

 

 

Pénzügyi helyzet

Hosszú távon egyetlen Net Lease szereplő sem lehet versenyképes alacsony tőkeköltség nélkül, ezért az NNN kiemelt figyelmet fordít az erős pénzügyi háttérre, nézzük meg a helyzetét a REIT-ek rangsorában:

 

 Érdekességképpen jegyezzük meg azt is, hogy az ingatlanjainak a 99%-a nincsen jelzáloggal terhelve, ez ritkaságnak számít ezen a területen. Egyébként is kevés hitelt használ a működéséhez, a folyamatos „prémium” árazás miatt a leggyakrabban saját részvény kibocsátásával gyűjt tőkét a felvásárlásokhoz (2011-2017 között több mint 5 Mrd dollárért vett ingatlanokat).

A hitel lejáratok szépen el vannak osztva, 2021-ig gyakorlatilag nem is merülnek fel törlesztési kötelezettségek, ráadásul egy 900 millió dolláros hitelkerettel is rendelkezik, ennek tükrében nem lepődünk meg a BBB+ hitelintézeti besoroláson sem.

Osztalék

Az NNN 28 éves osztalékemelési múltat tud felmutatni, ezzel az Osztalékarisztokrácia tagja az FRT-vel karöltve. Az elmúlt 25 évben átlagosan 11,9%-os teljes hozamot tudott felmutatni, aminek a nagyrészét az egyre növekvő osztalékok biztosították. Az osztalékfizetés biztonsága nagyon magas, hiszen a kifizetési arány 71% körül alakul, ráadásul bőven van tér a további emelésekre is.

Értékeltség

Akárhogy is nézzük, az NNN minőségi „áru”, hiszen a legfontosabb területeken a versenytársak előtt jár. Ha minőségi rangsort kellene felállítani az USA REIT-ek között, akkor nálam simán beleférne a top 15-be, sőt, akár a top 10-be is (jelenleg több, mint 220 USA REIT működik).

 

Ha mindenképpen bele kellene kötnöm valamibe, akkor az talán a top bérlők (7 Eleven, Mister Car Wash, LA Fitness, AMC Theatre, stb.) megkérdőjelezése lenne, ebben a Realty Income-ot kicsit erősebbnek tartom. Ezt leszámítva nem igazán látok gyengeségre utaló jeleket és ez sajnos az árban is megmutatkozik, egy ilyen kiváló paraméterekkel felruházott REIT nagyon ritkán elérhető jó, de legalábbis korrekt áron. A jelenlegi értékeltségen (20 P/FFO) egészen biztosan nem akarok vásárolni, így legnagyobb bánatomra nem tudom tovább növelni a REIT portfólió NNN kitettségét.

 

Forrás: https://www.nnnreit.com

Alliance Data Systems – hógolyó a lejtőn?

Mivel REIT-ekkel teli a padlás, ezért a következő vásárlásommal a Classic portfóliót szerettem volna megerősíteni, végül ez nem teljesen úgy sikerült, ahogyan terveztem. 6,5%-os induló osztalékhozammal elérhető volt a távközlési óriás AT&T, 5,8%-al a dohányipari nagyágyú Altria, illetve egy rövid időre normális áron hozzá lehetett jutni olyan egészen kiváló növekedésű osztalékos cégekhez, mint a háztartási mindenes Home Depot, a lakberendezési gyöngyszem TJX, vagy éppen a félvezetőipar passzátszelét fújó Texas Instruments. A választásom végül mégsem ezekre a cégekre esett, hanem egy viszonylag alig ismert társaságra, az alig 1,17%-os induló osztalékhozamú ADS-re. Hogy miért?

Az Alliance Data Systems egy vásárlói hűségprogramokkal és kapcsolódó marketing szolgáltatásokkal foglalkozó adatközpontú vállalkozás. Anélkül, hogy csontig hatolóan ismerném az üzleti modelljüket és a nyújtott szolgáltatásaikban rejlő kritikus sikertényezőket, nagy bizonyossággal kijelenthetjük, hogy egészen biztosan nem lehet könnyű labdába rúgniuk a vásárlói szokások elemzésének pályáján, ha olyan játékosok szaladgálnak mellette, mint a Google, az Amazon, vagy éppen a Facebook. Akkor mégis mi keltette fel az érdeklődésemet az ADS-t vizsgálva?

A számok. Azok a fránya számok.

A cég piaci értéke 10 Mrd dollár körül mozog, az éves árbevétele megközelíti a 8 Mrd dollárt, a szabad készpénz termelő képessége (free cash flow) pedig simán meghaladja a 2 Mrd dollárt, vagyis a P/FCF értékünk a rendkívül alacsony 5-ös érték körül támolyog, vagyis a piac egyértelműen egy drasztikus visszaesést vár a cég jövőbeli működésével kapcsolatban. Nézzük a lehetséges forgatókönyveket:

  1. A cég – rácáfolva a várakozásokra – folytatja a következő években is a rendkívül impozáns növekedését, ebben az esetben az értékeltségi szorzónk is várhatóan az egekbe emelkedik.
  2. A cég jövedelmezősége valóban visszaesik, a részvényárban ugye ez nagyrészt már beépült. Amennyiben viszont nagyobb esés következne be, akkor ott a kezükben az a csodafegyver, amelyet 2009-ben már igen hatékonyan alkalmaztak. Ed Heffernan, a cég CEO-ja csupán ebben az évben az ADS felturbózott részvényvisszavásárlási programja keretében a cég részvényeinek a 40%-át (!!!) szerezte meg, ezzel nagyban hozzájárult ahhoz, hogy az irányítása alatti időszakban az ADS bekerült a top 1% cégek közé a részvényesi értékteremtés rangsorában. Ed Heffernan tehát világklasszis tőkeallokátor, nagy játékos, muszáj meglengetnem előtte képzeletbeli kalapomat.

Most, 2018 decemberében kísértetiesen hasonló a helyzet: a társaság továbbra is egy cash-cow cég, a fedélzeten egy már bizonyított tőkeallokátorral, és a fegyver (a cég mérlege) is ott a kezében, ennél halálosabb felállást nem nagyon tudok elképzelni. Egy potom 500M dolláros részvény visszavásárlási program most is fut, ez a cég értékének az 5%-a, de ezt bármelyik pillanatban nagyságrendekkel képesek megemelni.

 

Az ADS tehát elsősorban nem egy osztalékos történet, annak ellenére, hogy minden feltétel adott ahhoz, hogy a következő évtized minden egyes évében kétszámjegyű osztalékemelést hajtson végre.

A hógolyót tehát elindítottam a hegytetőről, elismerem, nem túl látványos, de minden racionális okom megvan rá, hogy a cég 5 év múlva, háztömbnyi görgetegként a Classic portfólió élére guruljon!

 

Forrás: https://www.alliancedata.com

Gépjárműipar – na ne már!

Pár hónappal ezelőtt egészen biztosan körberöhögtem volna azt, aki arra – a mértéktartó angol fogadóirodák által is teljesen elképzelhetetlen – verzióra fogad, hogy 2018 októberében egy alig több mint 2%-os induló osztalékhozamú, gépjárműiparhoz kapcsolódó cégben való tulajdonszerzés után elégedetten dörzsölni fogom a tenyeremet.

Miért, miért, miért?

Miért, ha nem tudok úgy elhajítani egy kavicsot sem az utcán, hogy ne találnék el vele tucatnyi olyan embert, aki logikusan le tudja vezetni, hogy a gépjárműipar a ciklikus természete miatt nem alkalmas osztalék fókuszú befektetésekre?

Miért, ha tisztában vagyok vele, hogy 2009-ben a Lear Corporation – sok más gépjárműgyártóhoz és beszállítóhoz hasonlóan – csődvédelmet kért? Erre az ingoványra akarom alapozni a családom jövőjét? Hogy lesz ebből kiszámítható, növekvő osztalékfizetés?

Miért, ha a villanyautók egycsapásra tehetik tönkre a hagyományos autógyártók évtizedes versenyelőnyét, teljes paradigmaváltást okozva az iparágban?

Végül: miért, amikor jelenleg is egészen kiváló REIT-eket lehet vásárolni 5%-os induló osztalékhozammal, nagyszerű bérlőkkel, erős pénzügyi háttérrel?

Ugorjunk hát neki, hogy megindokoljuk ezt a lehetetlen vásárt, nézzük most 5. pontban összeszedve az érveinket.

 

  1. Érthető működés, kompetitív előnyök

A Lear Corporation a világ egyik vezető autóülés gyártója, különös tekintettel a prémium kategóriás bőr autóüléshuzatokra. Könnyen beláthatjuk, hogy ülésekre mindig szükség lesz, akár hibrid, akár önvezető, akár kacsalábon forgó lesz a jövő autója. Ugyanezt elmondhatjuk a másik nagy divíziójának, az elektromos rendszerek kapcsán is, vagyis a társaság által gyártott termékekre várhatóan folyamatosan szükség lesz a következő évtizedekben is.

Jelen pillanatban is 17 ország több, mint 2400 mérnöke fáradozik azon, hogy a Társaság által gyártott termékek folyamatos versenyelőnyét biztosítsák: így például olyan intelligens székeket fejlesztenek, amelyek mérik az EKG-t, a testhőmérsékletet, a lehető legjobban csillapítják az ütközési energiákat, stb.  A versenyelőnyüket sokszor megtámogatják a profiljukba eső, komoly szellemi javakat előállító cégek felvásárlásával, így került hozájuk az EXO Technologies, az Arada Systems, vagy éppen az Autonet.

A Társaság vevői között megtalálhatjuk a legnagyobb márkákat: Ford, GM, Audi, Mercedes, BMW, Porshe, WV, Volvo, stb.

Nézzük a versenytársakat:

Ülés

Elektromos rendszerek

  • Aptiv PLC (APTV)
  • Leoni AG (OTC:LNNNF)
  • Molex Incorporated
  • Sumitomo Corporation
  • TE Connectivity (TEL)

Igen, jól látod, a Lear-en kívül nincs olyan más szereplő a piacon, aki mindkét területen jelen van, ez komoly tervezési előnyt jelent a cég számára.

Láthatjuk, hogy az elektromos rendszerek egyre nagyobb részét teszik ki az értékesítésnek, ennek duplán örülhetünk, hiszen az itt elért haszon közel duplája az üléseken elért margin-nak.

  1. Brutálisan erős mérleg

 Elég csak egy pillantást vetnünk a cég mérlegére, önmagában a forgóeszközök értéke gyakorlatilag megegyezik a rövid és hosszó távú kötelezettségek együttes értékével, vagyis gyakorlatilag egy év alatt rendezni tudná a társaság az összes kötelezettségét/hitelét, ha akarná. Az egészen kiváló mérleg mellett a Társaság fel tud mutatni még egy egészen erőteljesen növeknő cash-flow termelést is, vagyis – a versenytársaival összehasonlítva – egészen kiváló helyzetben várhatja a következő gazdasági recessziót. Arról most inkább ne is beszéljünk, ha nem egy visszaesés következik be, hanem a Társaság által vázolt forgatókönyv következik be…

  1. Kiváló osztaléknövekedési kilátások

Mivel az egy részvényre jutó eredményünk (18,59 dollár) bőven fedezi az egy részvényre jutó osztalékunkat (2,8 dollár), ezért az osztalékfizetés biztonsága rendkívül magas, hiszen a kifizetési arány csak 15% körül mozog. Ezt az osztalékot a Társaság várhatóan akkor is ki tudná fizetni, ha 2-3 éven keresztül folyamatosan veszteségeket realizálna. Viszont addig is, amíg eljön ez a visszaesés, a LEA gőzerővel vásárolja vissza a saját részvényeit (az elmúlt 5 évben 85 millióról 66 millióra csökkentette a részvényszámot), a jelenlegi 6.75-ös P/E mutatón ez nem kevés részvényesi értéket tud teremteni.

Az elmúlt 5 évben a Társaság átlagosan évi 28,99%-os osztaléknövekedést tudott femutatni, ami nyilván fenntarthatatlan hosszú távon, a kétszámjegyű emelésekre viszont joggal tarthatunk számot még sok éven át, a következőt már 2019 februárjában várhatjuk.

Az induló osztalékhozam  (2,08%) önmagában messze van az ingerküszöbtől, az oszalékfizetés biztonsága és a várható osztaléknövekedési ütem viszont rendkívül kedvező hosszútávú osztaléktörténetet sejtet  a számomra, aminek végül nem is bírtam ellenállni.

 

  1. Parádés menedzsment

Az elmúlt évtized egyik legjobb CEO-ja, Matt Simoncini ugyan vette a kalapját és érdemei méltó elismerése mellett távozott a cégtől, de jött helyette a mindkét gyártási szegmens igazgatóságában megforduló Raymond Scott, vagyis zökkenőmentesen sikerült megoldani a házon belüli utánpótlást, ez mindig figyelemreméltó egy ilyen méretű cég életében.

Példa az értékteremtésre: a menedzsment egy modell kapcsán leállította az együttműködését a BMW-vel, mert a számok azt mutattták, hogy a tervezett megtérülés nem éri el a kívánt célt, helyette inkább azokra a megrendelésekre koncentrálnak, ahol a részvényesi értékteremtés magasabb fokozatra kapcsolható. Ha voltál már vállalkozó, akkor biztosan tudod, hogy néha az a legjobb döntés, ha nem vállalsz el egy munkát, mégha egy kis ideig komplett idiótának is érzed magad miatta.

 

  1. Beárazott kockázatok

A 6.75-ös P/E mutatónk pontosan jelzi, hogy a piac nem vár kirobbanó eredményességet a gépjárműipartól a következő években, az emelkedő kamatkörnyezetben az újautó értékesítések várhatóan nem fognak rekordokat dönteni, hogy egészen finoman fogalmazzunk. Jelen pillanatban a gépjárműipar hagyományosan erős szereplőit számos kihívás állítja próbatétel elé (villanyautók, önvezető rendszerek), és nem vagyok biztos benne, hogy mindenki egyformán könnyen fogja venni ezeket az akadályokat. A Lear esetében a legnagyobb kockázatot abban látom, hogy 2017-ben az árbevételének 37%-a a GM-hez és a Ford-hoz kötődött, ez mindenképpen komoly kitettséget jelent, annál is inkább, mert mindkét társaság nyakig ül a hosszútávú adósságban, ráadásul több milliárd dolláros K+F programokat is bejelentettek a közelmúltban.

Természetesen további kockázatok is felmerülnek még, a teljesség igénye nélkül:

– Alapanyagok árfolyamváltozása (acél)

– Brexit,

– Árfolyamkockázatok,

– NAFTA egyezmény újratárgyalása,

– Kereskedelmi védővámok (Kína, EU), stb.

 

Összefoglalva:

 A Lear Corporation annak ellenére került be a Classic portfólióba, hogy a gépjárműiparhoz kapcsolódó hagyományos kockázatok mellé most újabb, nem várt kereskedelmi kockázatok is társultak. Az erős pénzügyi helyzet, a klasszis menedzsment és az osztalékfizetés brutálisan biztonságos szintje mégis meggyőzött arról, hogy ez a Társaság még egy több éves recessziós gazdasági környezetben is – ha összeszorított fogakkal is  – de fogja tudni szállítani az egyre növekvő osztalékokat, így évi 73 dolláros hozzájárulásával a portfólió kicsi, de stabil szereplője lett.

 

forrás: http://www.lear.com

A játszótársam, mondd, akarsz-e lenni, akarsz-e mindig, mindig játszani?

– És nem fogod elhinni, összességében pluszban’ jöttünk el Vegasból, meséli lelkesen az amerikai kiruccanásból frissen hazatért ismerősöm.

Ő már zsinórban a kilencedik, aki dollárkötegektől duzzadó zsebekkel hagyta ott a sivatag közepére épített kaszinóvárost, én meg nem tehetek mást, mint hogy megértő elmegyógyorvosként bólogatok a történet részleteit hallgatva és közben lelki szemeim előtt megjelenik a Bellagio kifosztott tulajdonosa, aki ezerszer is megátkozza azt a pillanatot, amikor először váltott be zsetonokat honfitársaim számára.

Kaszinóba úgy érdemes menni, mint színházba vagy étterembe: szépen felöltözöl, bezsebeled az élményt vagy a folyami rákot Worchester szósszal, azután fizetsz és távozol. Ha úgy ülsz oda a rulettasztalhoz, hogy most alaposan kifosztod a helyed, akkor valószínűleg akkora balhorgot kapsz már a harmadik menetben, hogy a szünetben még iránytű segítségével sem fogod megtalálni a szorítódat.

Amikor aktív pénzügyi vagyonkezelőt veszel igénybe a megtakarításaid kezelésére, akkor egy olyan rulettasztalnál ülsz, ahol súlyos pénzeket fizetsz a következő tanácsért:

  • Tegyen a pirosra!

Amennyiben a piros nyer, akkor a tanácsadási díjon felül kiszámlázzák neked a kétszámjegyű sikerdíjat is, ha a piros veszít, akkor az alapdíj kifizetése után akciós tippet kaphatsz a következő játékhoz. Amikor felismerted, hogy ebben a játékban neked hosszú távon garantált a veszteség, akkor három dolgot is tehetsz:

  • Udvariasan jelzed a tanácsadódnak, hogy a továbbiakban nem szeretnél támaszkodni a segítségére, ezzel jelentősen csökkentheted a vesztségedet, de ne legyen illúziód, továbbra is a ház fog nyerni.
  • Kérhetsz új kártyákat is, ezzel a módszerrel rövid távon akár nyerhetsz is, de nem így neveltek, a sikerért szeretsz keményen megdolgozni.
  • A harmadik megoldás lesz a helyes válasz a helyzetre: átülsz a bárpulthoz, ahol a pénzedért valós ellenértéket kaphatsz.

A REIT befektetések esetében a pénzünkért egy csomagot kapunk, benne egy rakás ingatlannal, változatos bérlőkkel, és egy irányító menedzsmenttel a kormánykeréknél. A tanfolyamban megtanultuk, hogy melyek a kritikus sikertényezők a minőségi REIT-ek kiválasztásánál, milyen biztos tartóoszlopokra érdemes felépíteni az ingatlanbirodalmunkat.

A Washington Prime Group esetében nincsen magasra állítva a minőségi értékelés mércéje, rövid nekifutás után mégis leveri a lécet. Az ilyen élőhalott REIT-eket a piac még bottal sem hajlandó megpiszkálni, nemhogy komoly részesedést szerezni benne. A WPG ennek ellenére került be a REIT portfóliómba. Az egyértelműen spekulatív vásárlásom mellett mindösszesen két érvet tudok felhozni:

  1. A fél REIT világ Louis Confortin kacag, szerintem érdemes megnézni a tetteit is.
  1. Brutális értékeltség.

Louis Conforti kétségkívül szórakoztató egyéniség  zavarba ejtő jelenség, aki a stílusával képes a fapados NAREIT díszleteket is bővel alulmúlni, de az eredményei önmagukért beszélnek:

  • Villámgyorsan leépítette az alacsony minőségű – TIER 2 – ingatlanállományt, sok esetben egész egyszerűen jelzáloghitelestűl együtt visszaadta az épületeket a hitelező bankoknak.
  • Ahol tud, ott megtakarít: a megüresedett COO posztra nem nevezett ki új embert, egészen igénytelen prezentációkat készíttet.
  • „Az alacsony bérleti díjat fizető bérlő is jobb, mint az üres üzlet” jelszóval stabilizálta a romló kihasználtságot.
  • Rohamos fejlesztésekbe kezdett a Tier 1 és az Open Air ingatlanok esetében, már ezek adják az árbevétel közel 90%-át.
  • Egészen előnyös feltételekkel sikerült kiharcolnia egy 1 mrd dolláros hitelkeretet, ez kellő pénzügyi rugalmasságot biztosít a REIT számára a jövőt illetően.
  • Úgy tudta csökkenteni jelentős mértékben a Társaság adósságát (debt/ebitda: 6,5), hogy az árbevétel csak mérsékelten esett.
  • Mérsékelte a „rossz” bérlők számát (Sears, JCPenny, Macy’s, Dillard), helyette ALDI, H&M, fitnessterem, és sok gyorsétterem érkezett.

 

 

 

 

 

 

 

 

2016-ban tehát Louis tehát jött, látott és győzni ugyan még nem győzött, de az utolsó pillanatban sikerült félrerántania a hajó kormányát és így elkerülnie az ütközést az útjába kerülő jégheggyel. Nyugodtan mondhatjuk, hogy eddig derekasan megdolgozott az utolsó centjéért is és kíváncsian várhatjuk a további lépéseit a cég élén.

A másik ok, amiért ezt a spekulatív vásárlást megléptem, az a rendkívül vonzó értékeltség volt, amihez egy értelmezhetetlenül magas (13%) osztalékhozam is társult. A piac egyértelműen – ha nem is csődöt – de komoly mértékű osztalékcsökkentést vár a WPG esetében, annak ellenére, hogy az osztalék fedezettsége egészen rendben van.

Amennyiben a Társaság a következő években szinten tudja tartani – ne adj’ Isten kicsit megemelni – a bérleti díjait, és ezzel párhuzamosan a kihasználtságot tovább tudja növelni (az alacsonyabb minőségű ingatlanok teljes leépítése mellett), akkor az osztalékfizetés egyértelműen fenntarthatóvá válik, az osztalékfizetési akarat pedig egyértelműen megvan a menedzsment részéről. Amennyiben ez a forgatókönyv valósul meg, akkor egyszerre két dolognak is örülhetek majd: az évi 13%-os osztalék mellett várhatóan az értékeltség is jelentősen megnő.

A WPG vásárlásra nyugodtan mondhatjuk tehát, hogy a REIT befektetések piros 23-asa, spekulatív vétel, hiszen egyértelműen egy magas kockázatú társaságról van szó, a REIT portfólió tartóoszlopának semmiképpen sem nevezném a céget.Ráadásul azon a nem túl messzi borongós napon, amikor a Sears benyújtja a csődeljárást kezdeményező iratokat a cégbírósághoz, az egész retail szektor – várhatóan – bele fog remegni a kétszámjegyű árfolyamcsökkenésbe. Remélem azon a napon csőre lesz töltve a fegyverem és nem kizárt, hogy tovább növelem a WPG kitettségemet (a Sears ABR% értéke csak 0,7%).

Meglátjuk.

 

 

 

Méregdrága csúcsminőség

A tananyagban részletesen is beszélek róla, hogy az ipari REIT-ek milyen nyilvánvaló előnyökkel bírnak más szektorokhoz képest – és milyen egyedi kockázatai vannak –, ismerkedjünk meg most a viszonylag új alapítású (2009), de a rövid rendelkezésre álló idő alatt kiváló eredményeket felmutató TERRENO REALTY-vel.

A TRNO-nak az induláskor megvolt az szerencséje, hogy az alapító atyák premier plánban nézhették végig a világ elsőszámú ipari ingatlanokat kezelő REIT-jének, a Prologisnak az összeomlását. 2008-2009 nem volt egy könnyű időszak az ipari REIT-ek életében sem, a gyártó cégek küszködtek, a hitelpiacok befagytak, aminek eredményeként a részvényár és az oszalékfizetés is gyakorlatilag megfeleződött két év alatt, utóbbinak 10 év kellett ahhoz, hogy „utolérje magát”.

Ebben a nem túl rózsás helyzetben egyedül W. Blake Baird úr volt az, aki bizakodva tekintett a jövőbe és úgy gondolta, hogy nincs elég ipari REIT a piacon, ezért társaival együtt megalapította a TRNO-t. Tíz év elteltével azt mondhatjuk, hogy a fáradozásuk nem volt hiábavaló, hiszen az elcsábított Prologis-os kollégákkal sikerült egy világos célokkal bíró, nagyszerű ingatlanállománnyal rendelkező, kiváló ütemérzékkel fejlesztő, több, mint 2 mrd dollárt érő REIT-et építeniük.

Nézzük a menedzsment tagjait, tapasztalatait:

A Társaság célkitűzése egyértelmű: nem lőnek a vidéki ingatlanokra, kizárólag a hat legnagyobb óceánparti gazdasági régióra koncentrálnak, a közel 200 ingatlanhoz több mint 400 bérlő tartozik (nagyon hiányzik a bérlők részletesebb bemutatása, sajnos ezt nem teszik közzé).

Kifejezetten érdekes, hogy a vásárolt ingatlanok esetében az átlagos kihasználtság csak 83% körüli, amit viszonylag rövid idő alatt fel tudnak tölteni bérlőkkel, hiszen a teljes portfolió kihasználtsága 97-98% környékén stabilizálódott. Egyébként is élen járnak a fejlesztésekben és az átalakításokban, ez természetesen nagyobb kockázattal jár, de a realizált eredmény is nagyságrendekkel magasabb, mint ami egy hosszú bérleti szerződéssel rendelkező ingatlan átvételekor jár. Kifejezetten jók tehát a „nem hagyományos értékteremtésben”, számos hasonló manővert tudnak felmutatni az elmúlt évekből (sok esetben szívfájdalom nélkül tovább is adják néhány év után a helyreállított épületet, már bérlővel együtt). Az ingatlanportfólió minőségét jól jellemzi az átlagos 5,9%-os cap rate-ünk is.

A részvényesbarát hozzáállásuk nem csak itt érhető tetten, a menedzsment kompenzálása is példaértékű: amellett, hogy 2,5%-ban ők is tulajdonosai a REIT-nek, nincsenek készpénzes bónuszkifizetések, extra részvényopciók, kizárólag a hosszútávú értéktermetés esetén lesznek jogosultak további részvényekre.

Az elmúlt években a túlfűtött részvényár lehetőséget teremtett arra, hogy a Társaság  új részvények kibocsátásával növekedjen, ezzel bátran éltek is, csak 2017-ben 225 millió részvényt bocsátottak ki 32,48 dolláros átlagáron, vagyis bőven rendelkezésükre állt elegendő tőke az új fejlesztésekhez, akvizíciókhoz. A REIT nem tervez lassítani a következő években sem, több 100 millió dollár értékben terveznek beruházni újabb, a céljaiknak megfelelő ingatlanokba. Az előzőek miatt a Társaság nem használ sok hitelt (debt/ebitda 5 alatt), és rendelkezik a szükséges hitelkeretekkel is, a Fitch ennek megfelelően BBB- osztályzattal értékelte, pozitív kilátásokkal.

Az egy részvényre jutó FFO 2018-ban várhatóan 1,29 dollár lesz, míg az előrejelzések szerint 2019-re 1,37-re nőhet ez a szám, vagyis a 7 éve tartó masszív osztaléknövekedési történet (5 éves CAGR 8,45%) tovább íródhat, hiszen a 0,96 centes éves osztalék 75% körüli kifizetési arányt jelent (AFFO kifizetési arány 85%).

Tetszik, amikor egy REIT önmaga összegyűjti a felmerülhető kockázatokat és a TRNO ebben a helyzetben is élen jár: a hagyományos ingatlanpiachoz – ciklikusság, túlépítettség, stb. – kapcsolódó kockázatok mellett összegyűjti nekünk a speciális helyzetéhez kapcsolódókat is: hagyományos ipari ingatlanok átalakulása „okos” gyártóépületekké/raktárakká, földrajzi koncentráció, adóváltozások, Szent András törésvonalhoz kapcsolódó esetleges földmozgások, árvizek,  stb.

A tananyagból ismert értékelési módszerünk szerint a lehetséges 60 pontból 52-őt ért el a TERRENO REALTY, vagyis összességében egy nagyon szemrevaló, kiváló minőségű REIT-re bukkantunk.

A percről-percre növekvő lelkesedésünket aztán egy szempillantás alatt elpárologtatja az a hidegzuhany, ami az értékeltségi mutatónk előállításánál ömlik a nyakunkba: a 28-as P/FFO érték minden, csak nem vonzó.Hiába, a TRNO esetében a piac jelenleg mindent bőkezűen értékel: az ipari szektort, a növekedési kilátásokat, a stabil pénzügyi helyzetet, a részvényesbarát működést.

Így viszont fájó szívvel – a következő világválságig – el kell halasztanom a TRNO vásárt (addig is gyakorlom a REIT befektetők legfontosabb erényét, a türelmes várakozást).

Forrás: http://terreno.com

 

Frissítés: 2018.  november 1-jén a Társaság bejelentett egy 3 millió db részvényt érintő visszavásárlási programot. A programot nem kötelező teljesítenie, de rettentő meglepetésként érne, ha ezen az árfolyamon ilyen tőkeallokációs manőverre vetemedne a menedzsment, hiszen jelen pillanatban talán ezzel az eszközzel tudja a legkisebb értéket teremteni a tulajdonosok részére.