Rekordokkal tűzdelt év, nem kevés tanulsággal

A 2019-es év elég mozgalmasra sikerült, köszönhetően a nagyot vágtázó REIT-eknek. Összesen 18 REIT-től váltam meg, átlagosan 25%-os árfolyamnyereséggel, az osztalékokat nem számítva (sic!), míg a klasszikus osztalékfizető cégeknél 6 és 17% volt ez a két szám.

REIT   Classic
         
CIO -2%   FLO 24%
DEA -4%   IBM -1%
EXR 68%   INGR 1%
IRM 0%   LRCX 63%
KIM 30%   QCOM 29%
NNN 13%   SWM -11%
NSA 41%      
O 35%   ÁTLAG 17%
OHI 14%      
PEGI 33%  
DOC 7%  
SABRA 16%  
STAG 34%  
STOR 49%  
VTR 29%  
WPC 34%  
WELL 46%  
HTA 14%  
     
ÁTLAG 25%  

Akadtak cégek, amelyek egyszerűen csak lelassultak (és emellett nem szimpatikus tőkeallokációs döntéseket hoztak (lásd: IBM, FLO), mások a számomra kritikus értékeltségi szintek fölé emelkedtek (pl. O, WELL, EXR), végül olyan REIT is volt, amelyet szép prémiummmal felvásároltak (PEGI).

Akár – szép csendesen – egy pezsgőt is pukkanthatnék az év végéhez közeledve, hiszen a fenti számok könyörtelenül azt mutatják, hogy a REIT portfólió alaposan orrbaverte a magyar ingatlanbefektetési alapokat, amelyek megrekedtek 2-3%-os éves hozamnál, akkor, amikor az ingatlanpiac soha nem látott csúcsokat döntöget. Félelmetes belegondolni abba, hogy ezek a befektetési alapok milyen eredményeket fognak szállítani, ha az ingatlanpiaci ciklus lejtős oldalára érkezünk majd.

Ami ennél is félelmetesebb az (a barnamedve) az a kósza gondolat, hogy az ingatlanalapokat elvileg profi szakemberek működtetik, 2-3%-os éves eredménnyel, hobbi REIT-esként pedig bőven 20% feletti éves átlagos eredményt sikerült realizálni az elmúlt 3 évben. Mi következik ebből?

Sajnos semmi jó.

A profitrealizálás ugyanis akkor jelentkezik, amikor egy REIT eladásra került, márpedig a REIT hosszútávú ingatlanbefektetési  termék, nem pedig kereskedős eszköz. Az idei év legnagyobb tanulságát pont az értékpapír számlát kezelő cég szállította annak az üzenetnek a formájában, ami örömmel értesít arról, hogy kedvezőbb forgalmi költségekkel vásárolhatok értékpapírokat, köszönhetően a megnövekedett tranzakcióimnak. Ennél találóbb figyelmeztetés nem is érhetett volna, úgyhogy újabb tanulság vésődött be: a hosszú távú sikerre vezető szabályokat sokkal következetesebben kell alkalmazni a jövőben.   

A rekordok nem kerülhetik el a beérkező osztalékokat sem, a mall REIT-eknek köszönhetően várhatóan 2000 dollárnál fog tetőzni a december havi osztalékfizetés, kiütve ezzel a grafikon határait. Mivel az egyik legféltettebb kincsünk Arlequin tudása, a pénzen és a hatalmon történő nevetés, ezért a december havi osztalékokat csakis a Magyar bohócok a betegekért alapítványnak küldhetjük!

 

National Health Investors Inc. (NHI) – konzervatív versenyző egy változó piacon

Az első tipped egészen biztosan a Welltower vagy a Ventas arra a találós kérdésre, hogy 2010 és 2018 között mely egészségügyi REIT volt képes minden egyes évben növelni az osztalékait, ráadásul kiemelkedő mértékben. Nagyon nem lőnél mellé, tényleg logikus választások lennének, hiszen mindkét REIT sikeresen verekedte át magát a válságon és a következő évtized kiváló növekedési lehetőségeket kínált mindkét szereplő számára. Nem is okoztak csalódást, de a képzeletbeli dobogóra mégsem sikerült felállniuk. Nézzük hát, kik előzték meg őket ebben a nemes versenyfutásban!

A harmadik helyezett Universal Health Realty Income Trust-ot (UHT) nem ismerem, egyelőre, ez a REIT mindenesetre 12,5%-al növelte az osztalékait ebben az időszakban.

A dobogó legfelső fokán a mindenki által ismert és agyonsztárolt Omega Healthcare Investors, Inc. (OHI) pöffeszkedik, teljes joggal, hiszen egy nagyon gyors és agresszív növekedési történet az övé, aminek egyenes következményeként 120%-al volt képes emelni az osztalékain, kevesebb mint 10 év leforgása alatt, bámulatos növekedés ez egy REIT-hez képest.

A dobogó második fokán, az UHT és az OHI között egy kevéssé ismert versenyző, a National Health Investors Inc. (NHI) szerénykedik, amely tiszteletet parancsoló 90,9%-os osztaléknövekedést tudott az asztalunkra pakolni. Egy nagyon óvatosan növekedő, konzervatívan gazdálkodó szereplőről van szó és nagyon örülnék neki, ha minél előbb belekerülhetne a REIT portfólióba, vizsgáljuk meg hát alaposabban is!

National Health Investors Inc. (NHI)

Az NHI az USA egyik legrégebbi alapítású egészségügyi REIT-je, bőven volt hát ideje arra, hogy kiépítse magának a csinos kis ingatlanportfólióját. Alapvetően azért két fő területre koncentrál:

Itt láthatjuk az általa kezelt ingatlanokat:

Mielőtt unottan legyintenél, hogy a Ventas-Welltower-Omega Healthcare hármas ugyanezt tudja, csak szélesebb diverzifikáltsággal, kérlek vedd elő a nagyítódat és vizsgáljuk meg az apróbb különbségeket is. Az NHI a mennyiségi növekedés helyett a minőségi gyarapodás mellett tette le a voksát, így nem olyan látványos a szárnyalása, de cserébe a szektor legerősebb szolgáltatóival működik együtt. A bérleti szerződések (főleg triple net lease konstrukciók) hossza a biztonságos 10-15 éves horizonton mozog és 2023 előtt nem is nagyon kell foglalkoznia a megállapodások meghosszabbításával.

Mindenképpen látnunk kell azt is, hogy a túlépítés kockázata mellett az egészségbiztosítási rendszer finanszírozási kockázata is jelen van az NHI életében, de erre nincsen nagyon ráhatásunk, együtt kell élni vele. Az elmúlt évben a bérlők egy része kérte a bérleti megállapodások felülvizsgálatát, vagyis teljesen nyilvánvaló, hogy a szolgáltatók komoly falakba ütköztek a működési piacukon, de az NHI egyelőre veszi ezeket az akadályokat. Az árbevételének a kb. 60%-a a négy legnagyobb bérlőjétől származik, nyilvánvaló tehát a partnerkockázati kitettsége is.

Pénzügyek

Az óvatos hozzáállás a Társaság pénzügyeiben is megmutatkozik, a szektor talán legerősebb mérlegét tudja a magáénak, a hitelminősítése is ennek megfelelő (Standard & Poor: BBB).

Mindezek eredményeképpen a Társaság jóval megelőzi a versenytársait az értékteremtésben, hosszú távon mind a REIT-, mind pedig az S&P 500 indexet állva hagyta, ez mindenképpen figyelemre méltó eredmény.

Osztalék

A Társaság 2001 óta fizet folyamatosan osztalékot (még 2008/9-ben sem csökkentett!), vagyis az osztalékfizetési múltja egészen káprázatos. Az induló osztalékhozamunk 5% felett van,  a kifizetési arányunk 80% körül mozog, az osztaléknövekedési ütem pedig egyelőre csak lassulni látszik,  ellentétben a közvetlen versenytársakkal, ahol gyakorlatilag megtorpant a növekedés. Ahogy láthatjuk, jobb éveiben a Társaságnak még extra osztalékfizetésre is futja az erejéből.

Ami rettentően tetszik még, az a roppant hatékony működés: az egy alkalmazottra eső árbevétele pl. több mint kétszerese a Ventas-éhoz képest,  az általános adminisztratív költségeket  kíméletlen következettséggel szorítják egyre lejjebb.Értékeltség:

15-ös P/FFO-s áron szerezhetjük most be az NHI-t, hogy ez sok vagy kevés, azt mindenki döntse el magának. A REIT minősége szerintem nagyon magas, bátran kiállja az összehasonlítást a Welltower-Ventas párossal szemben (bár az ingatlanportfólió diverzifikáltsága nem olyan magas fokú), és – véleményem szerint – sokkal jobb növekedési lehetőségekkel is bír, annak ellenére, hogy az idősotthonokat és a skilled nursing facility-ket működtető szolgáltatók (tehát az NHI bérlői) várhatóan komoly ellenszélben hajókáznak a következő években. Az biztos, hogy 11-13 P/FFO értékeltség mellett már ész nélkül vásárolnám a REIT portfólióba.

 

Forrás: www.nhireit.com

 

 

 

TOP minőségű európai self store REIT?

Az USA-ban tevékenykedő self store REIT-ek hagyományosan magas értékeltségen forognak, ennek megfelelően a Public Storage, az Extra Space Storage, a Cubesmart és a National Storage Affiliates Trust 19-22 P/FFO körüli árazása sem ösztökél arra, hogy alaposan bevásároljak belőlük, pedig nagyon is jó lenne a REIT portfólióba tudni a self store szektor legjobb cégeit.

Pörgessük meg hát a képzeletbeli földgömbünket és vessünk egy pillantást az európai társaikra, hátha találunk hasonló jó minőségű célpontokat, kedvezőbb áron. Az első jelentkezőnk a NAGY SÁRGA.

A BIG YELLOW Group kizárólag az Egyesült Királyságban működő self store REIT, több, mint 100 ingatlant kezel, ezek területe eléri az 5,7M sg-t (UK footprint). Ahogy látható, elsősorban a nagyvárosokra koncentrál, mint minden értelmesen gondolkodó self store szolgáltató.

Biztosan szilárd elképzelésed van róla, hogy miként néz ki egy ilyen ingatlan, ebben a hitedben szeretnélek megerősíteni a következő képpel:

Érdemes tiszában lennük azzal is, hogy bár az Egyesült Királyság self store piaca bőven meghaladja az egy főre eső területben az európai átlagot, de nagyságrendekkel elmarad az USA-ban tapasztalható helykínálattól. Alakul tehát a self store kultúra, de még bőven van lehetőség a növekedésre is.

Na de miért tekinthető kiemelkedő minőségű REIT-nek a BIG YELLOW Group a többi szereplőhöz képest?

  • méretgazdaságossági előnyökkel bír a legnagyobb UK szolgáltatóként,
  • mintegy 56.000 bérlővel rendelkezik, nagyobbrészt magánszemélyek, de pl. az összterület 36%-át már cégek bérlik,
  • kifejezetten alacsony a rossz adós besorolásaú bérlők aránya (éves árbevétel 0,2%-a),
  • magas fokú digitalizáltság, az érdeklődő bérlők 90%-a már online jelentkezik,
  • a sokéves bővülés ellenére továbbra is rendelkezik növekedési potenciállal, organikusan és felvásárlásokkal (Armadillo) karöltve,
  • az átlagos bérleti idő 8,6 hónap, a meglévő bérlőknél ez 25 hónap,
  • alacsony fenntartási költségekkel (CAPEX) működik,
  • stabilan 80%-os kihasználtságot tud felmutatni, a self store-ok esetében ez egészen jónak számít.

Nagyon úgy tűnik, hogy minden egyes marketingre szánt penny helyesen lett elköltve, mert a cég ismertsége kiemelkedő a versenytársaihoz képest.

 

Ezek természetesen szépen hangzanak, de sokat látott (és tapasztalt) REIT befektetőként nem esünk hanyatt néhány szép táblázattól, ennél sokkal többet kell mutatnia, hogy elcsábuljunk a vásárlásra.

A mérlege mindenesetre parádés, kevés hitelt használ és egészen kiváló kondíciókkal tudja finanszírozni a működését.

Ami igazán tiszteletet parancsol a BIG YELLOW esetében az nem más, mint az elmúlt évtized osztalékfizetési története, a következő képen láthatjuk, hogy a dinamikus szó az a helyes jelző, amit keresünk az osztaléknövelési ütem érzékeltetésére.

A Társaság játszi könnyedtséggel tudta hozni ezeket a kifizetéseket, hiszen 2004-óta éves átlagban 15%-al növelte a készpénztermelő képességét, ami egészen elképesztő teljesítmény egy REIT-től, ez természetesen a részvényárban is tükröződött, hosszú távon tönkreverte a komplett egyesült királyságbeli részvénypiacot, beleérte a helyi REIT-eket is.

A nagy kérdés ezek után már csak az, hogy mi várható a jövőben, a BIG YELLOW vajon képes lesz-e megtartani a következő évtizedben ezt a széditő tempót és a részvényesi értekteremtés iskolapéldáját? Erre természetesen nincsen garanciánk, de a közelmúlt eredményeit nézve nagyon úgy tűnik, hogy egyelőre képtelenek a fékre taposni.

Az induló osztalékhozamunk kifejezetten alacsony (2,86%), de jól fedezett (80% körüli kifizetés) és ugyan a kétszámjegyű osztalékemeléseknek valószínűleg búcsút mondhatunk, de a robosztus növekedés a következő évtizedben is folytatódhat.

+ a BIG YELLOW esetében érdemes figyelnünk arra is, hogy az USA REIT-ektől eltérően a cég évente kétszer fizet osztalékot, jellemzően januárban-júliusban.

A minőséggel tehát már tisztában vagyunk, most nézzük, hogy mindezt milyen áron tudjuk megvenni? Amikor az értékeltség vizsgálatára kerül a sor, többször is nekifutok a számológéppel, igyekszem megtisztítani a képet az egyszeri tételektől, de még így is bőven 20 fölötti P/FFO-s értéket kapunk (európai REIT-eknél sokszor EPRA alatt fut), vagyis újabb nem várt pofonba szaladunk bele, úgy tűnik, nem csak az óceán túlsó oldalán van az egekben a minőségi self store REIT-ek ára, hanem már a La Manche csatornán átkelve is túlértékelt garázsokra lelhetünk csak. A csalódottságunkat az sem enyhíti, hogy egy tényleges Brexit esetében várhatóan mérséklődni fog a jelenlegi prémium-, és a kívánatos ár közötti szakadéknyi távolság…

 

 

 

Mit szeretek a REIT befektetésekben?

  1. A kiszámíthatóságot. Már november 4.-én pontosan tudom, hogy a REIT-ek és az osztalékos cégek tulajdonosaként hány helyről, melyik napokon, mekkora fizetés érkezik.

A novemberi hónap pl. így fog kinézni:

  Hétfő Kedd Szerda Csütörtök Péntek
1.         AT’T 61,2
4.-8. CVS 86,5     NHI 36,75  
11.-15.       AAPL 36,96 ABBV 178,69 EPR 58,13 SKT 393,34
18.-22. APLE 17,5 WRK 50,05      
25.-29.         SPG 134,4

Amit még fontosabb tudni, az az, hogy a REIT és osztalékos befektetés csak pénzt termel, de nem tesz gazdaggá, mert a gazdagság lelki természetű. Az életünk célja nem az, hogy vagyonos emberek legyünk, az igazi gazdaságra kell törekednünk, olyanra, ami ad, ami segít, ami irgalmaz és ami fölemel. A Bátor Tábor Alapítvány közössége pont ilyen gazdagsággal ajándékozza meg a nehéz helyzetbe került családokat, ezért a novemberi osztalékbevételek is őket illetik.

  1. Hosszú távon sikerre van ítélve a rendszer

Gyakorlatilag minden hónapra jut egy osztaléknövelő cég, legutóbb a gyógyszeripariban tevékenykedő AbbVie lepett meg egy 10%-os osztalékemeléssel. A beérkező osztalékok, az osztaléknövekedések és a beérkezett osztalékok újrabefektetése adja hosszú távon az igazi erejét az osztalékos befektetésnek.

  1. Bőven lehet „hibázni”

A REIT befektetéseknél a célunk elsősorban az, hogy legalább jó (vagy kiváló) minőségű REIT-eket vásároljunk legfeljebb átlagos áron, de semmiképpen sem drágán. Természetesen elő fog fordulni az is, hogy az átlag alatti áron megvásárolt REIT egy későbbi időszakban még kedvezőbb feltételekkel elérhetővé válik, de ezt kell fogadnunk, nem fogjuk tudni minden egyes alkalommal a lehető legjobb áron beszerezni a célpontjainkat.

Nézzünk is egy példát: A prémium kategóriás bevásárlóközpontokat működtető Macerich Company nevű REIT-ből 12 P/FFO értékeltség mellett kezdtem el vásárolni, úgy gondoltam, hogy egy ilyen jó minőségű REIT-ért ez egy kedvező ár. Igen ám, de ahogy begyűrűzött a kiskereskedelmi apokalipszis rémképe a piacra, a Macerich már a számomra elképzelhetetlenül alacsony 8-as P/FFO mutató mellett is elérhetővé vált, vagyis a korábbi vásárlás már egyáltalán nem tűnt olyan telitalálatnak, amilyennek akkor véltem. A további vásárlásokkal 9,2-es P/FFO-ra csökkent az átlagos vásárlási áram, amiben az is közrejátszott, hogy a társaság komplett vezetősége szintén két kézzel zsákolta a REIT részvényeit, vagyis a vezetőség is úgy gondolja, hogy a REIT nagyon is alulértékelt a tagadhatatlanul meglévő felsőkategóriás ingatlanjaihoz képest. (És lássunk csodát, a társaságot a legjobban ismerő vezető tisztségviselők sem „találták el” a legjobb vételárat, 12-8 közötti P/FFO értékeltség mellett szereztek ők is tulajdonrészt a REIT-ben.) Ennek a „hibának” az ellenére úgy gondolom, hogy 5 év múlva a Macerich-ba 12-es P/FFO-val fektetők nagyon is elégedettek lesznek a hosszú távú megtérüléssel, ilyen „hibák” bőven beleférnek a rendszerbe.

 

 

 

Hogyan érdemes elkezdeni a REIT befektetéseket?

Két lépésben.

1.

Nyitni kell egy költségtakarékos értékpapírszámlát (ha még nincsen), amire aztán már megvásárolhatod az első REIT-jeidet. Hosszú távon sokat fog számítani, hogy az értékpapír kezelőd milyen kedvező feltételeket tud neked biztosítani, ezért érdemes ennek alaposan utánajárni.

2.

Meg kell vásárolni (csak kis összeget befektetve) az első – lehetőleg havi osztalékfizető – REIT-et és várni az osztalékok beérkezését. Miért fontos, hogy első körben havi osztalékfizető REIT-et vásároljál?

Hogy megértsd a REIT-ek működését: a termék megvásárlásával egycsapásra tulajdonos leszel egy csomó ingatlanban, ami bérbe van adva változatos bérlőknek, a bérleti díjakat a REIT összegyűjti neked és kiszámítható osztalékfizetés formájában rövid határidő alatt vissza is juttatja a számládra.  

 Nézzünk is egy példát:

Havi osztalékfizető pl. az EPR Properties nevű REIT, a honlapján részletesen is megismerkedhetsz az ingatlanjaival, elsősorban mozikat, másodrészt oktatási intézményeket és szabadidőparkokat (golfpályák, csúszdaparkok, sí resortok) ad bérbe. Kb. 23.000 Ft-ért (78 dollár) már tulajdonos is lehetsz benne egyetlen részvény megvásárlásával, ami után havonta kapod a beérkező bérleti díjakat. Amint látod, ez a REIT évi kb. 1300 Ft (4,5 dollár) bérleti díjat (osztalékot) fizet ki neked havi bontásban, vagyis könnyen kiszámíthatod (4,5/78), hogy közel évi 6%-os hozamot biztosít a számodra, jelen pillanatban.

A havi osztalékfizető REIT elsősorban abban segít neked, hogy megtanulj a fenekeden üldögélni, szép türelmesen: nem kell adni-venni, cselekedni (azzal csak az értékpapír kezelőd számláját gazdagítod), egész egyszerűen hagyni kell „dolgozni” az ingatlanjaidat, meg kell ismerkedned a befektetésed „természetével”: bérbeadott ingatlanokat vásároltál, amelyek hónapról-hónapra szállítják neked az összegyűjtött bérleti díjakat.

Ahhoz, hogy felépíts magadnak egy komoly osztalékfizető ingatlanbirodalmat, már több tudásra lesz szükséged: meg kell tanulni kiválasztani a jó és kiváló minőségű REIT-eket a több száz jelentkező közül, és lehetőleg átlag alatti áron (vagy átlagos áron, de semmiképpen sem drágán) megvásárolni őket. Ebben segít az online tanfolyam, nézz is bele az első fejezetbe!

 

Jut még hely egy harmadik shopping center REIT-nek is?

Kereskedelmi ingatlanokat kezelő REIT-ekkel ugyan teli a padlásunk, de jelenleg ez a szektor adja a legjobb vásárlási lehetőségeket már jónéhány hónapja, van tehát időnk megismerkedni a kisebb szereplőkkel is, nézzük most az 1968-ban alapított KITE Realty-t.

Az indianapolisi központtal bíró REIT jelen pillanatban 94 bevásárlóközpontot működtet, itt egyenként is meg tudod nézni őket.

Az árbevétel közel 80%-a a megarégiók környékén elterülő ingatlanokból érkezik, meglepő módon az (észak)nyugati partot messze elkerülik egyelőre.

Ezen a szinten már komoly adatvezérelt beruházásokat/diszpozíciókat hajtanak végre, így mi is betekinthetünk például a nagyvárosok napi (!) migrációs változásába is.

A KITE Realty-t is – a veresenytársaihoz hasonlóan – megrázta a kiskereskedelmi piac átalakulása és az online bevásárlási mód felfutása, ezért pár évvel ezelőtt egy fájdalmas, de szükségszerű átalakításra szánta rá magát. Ennek az átváltozásnak a keretében elbúcsúzott számos alulteljesítő centerétől, a befolyó pénzből pedig a meglévők korszerűsítésébe fektetett, illetve előtörlesztette a meglévő hitelei egy részét is. A cél egy sokkal egészségesebb ingatlanportfólió kialakítása, ami körbe van bástyázva magas jövedelmű háztartásokkal (94e dollár/év).

Komoly fejtörést jelentett a cégnek, hogy az un. Big Box-ok újrahasznosításához miként lásson hozzá, a tervezőasztalnál ülök több esetben is a darabolós módszert válaszották, jelentősen növelve ezzel a kialkudható bérleti díjakat.

 

Az biztos, hogy nincs függő helyzetben a REIT, a TOP 10  bérlője az árbevétel közel 18%-át adja csak, sőt, első ránézésre kifejezetten erős bérlői is vannak (ROSS, ULTA, Burlington), akik bizonyították már, hogy képesek megbírkózni az új piaci kihívásokkal is.

A bérlők ágazati eloszlása már-már zavarba ejtően ideálisnak tekinthető diverzifikáltságot mutat, ebbe tényleg nehéz belekötni.

A kihasználtság stabilan 90% feletti, (a kisboltok esetében rekordszinten) és a bérleti díjakat is szépen tudják emelgetni, megvan az elengedhetetlen árazási erejük.

 

Pénzügyi helyzet:

Ahogy korábban már említettem, az ingatlanértékesítésekből befolyt pénzeket elsősorban a hiteleik törlesztésére fordították, így a versenytársaikhoz képest is elég konzervatív mérleget tudnak felmutatni, erre még szükségük is lesz. Az is megnyugtató, hogy a meglévő hitelkeretük segítségével akár 2025-ig bezárólag minden kötelezettségüknek eleget tudnának tenni, amit a Moody’s Baa3 hitelképességi besorolása is egyértelműen jelez.

Osztalék

A Társaság osztalékfizetése 2008-ban – sok más REIT-hez hasonlóan – megtört és az elmúlt évek osztalékemelései is csak kompenzálni tudták ezt a „sérülést”. Az induló osztalékhozam (7,9%) ugyan szemrevaló, de a magas kifizetési arány (AFFO 88%-a) és a bizonytalan növekedési kilátások óvatosságra intenek. Jelenleg is pl. be van „fagyasztva” az osztalékfizetés mértéke, igaz, a csökkentés is valószínűtlennek tűnik.

 

Értékeltség

A Társaság értékeltsége a rendkívül vonzó 9-10 körüli P/FFO mutató körül mozog, vagyis a piac semmilyen növekedést nem vár tőle, annak ellenére, hogy a lejáró megállapodásokat jóval magasabb bérleti díjakért képes megújítani. A REIT kivételesen közreadja a NAV értékeket is, eszerint a Társaság piaci értéke 35%-al marad el attól az összegtől, amiért ezeket az ingatlanokat ma fel lehetne építeni. Ettől azért nem érdemes hanyatt esnünk, jelen pillanatban ez gyakorlatilag az egész szektorra elmondható, csak a mall REIT-ek érhetők el még ennél is nagyobb diszkonttal.

Vélemény

A KITE Realty sok szempontból szemrevaló célpont, a legjobban mégis az tetszik benne, hogy sokat tanult a 2008-as válságból, egyértelműen jobb helyzetben van a REIT az akkori állapotához képest (érdemes elolvasni a 2008-as jelentéseit is), jóval biztonságosabb mérleget tart fent, és nem ül nyakig az ingatlanfejlesztésekben sem. Még bőven akad munkája az újratervezésben – ebben a KIMCO és a BRIXMOR tagadhatatlanul előrébb tart – de egyáltalán nincsen rossz pozícióban a jövőt illetően. A beruházások egy része 2020-tól „élesedik be”, ráadásul a felújítási költségek is várhatóan csökkeni fognak, így az osztalékfizetés biztonsága is megnyugtatóbb szintekre kerülhet. Ezzel együtt sem került be a TOP 3 célpont közé, hiszen még ennél is jobb lehetőségeket taláni a mall/shopping center REIT-ek háza táján.

Forrás: https://kiterealty.com

STORE Capital – ALTRIA csere

Régóta nem vaciláltam ennyit egy eladáson, mert a STORE Capital sok tekintetben a szívemhez nőtt, az osztalékarisztokrata Realty Income és az NNN árnyékában kevesen figyeltek fel erre a kiváló minőségű net lease szereplőre.

A véleményem egy cseppet sem változott meg erről a nagyszerű REIT-ről, ellenkezőleg, negyedévől negyedévre képes javítani az egyébként is nagyszerű mutatószámain, az osztalékfizetés biztonsága egészen kiváló és a mendzsmentet továbbra is az egyik leginkább felkészült csapatnak tartom a REIT vezetők táborában. Ráadásul a STOR – sok versenytársától eltérően – képes a valódi értékteremtő növekedésre is, játszi könnyedtséggel hozza az 5% feletti éves FFO bővülést és így az osztalékemeléseknek is bőven teret biztosítanak. Együtt van tehét a jó minőség és a biztos növekedési kilátás is, sajnos ezt a piac is díjazza, nem is kicsit. A STOR értékeltsége a soha nem látott 20-as P/FFO szint fölé emelkedett, ami részben ugye indokolt, részben viszont már a túlértékeltség határait súrolja nálam.

Ami végül átbillentette a csere meghúzását, az a mérleg másik serpenyőjében lévő Altria rendkívül vonzó elérhetősége volt. Az Altria minőségéről sokat elmond, hogy tagja a mindösszesen 27 tagot számláló Osztalékkirályok klubjának (50 éves osztaléknövelési múlt), és a szállított teljes hozam tekintetben is az elmúlt évtizedek egyik legjobban teljesítő befektetése volt. „Szerencsére” jelen pillanatban számos nehézség tornyosul előtte, ezért az értékeltsége is a roppant kedvező 11-12 P/FCF tartományba esett vissza, ahol már nem tudtam ellenállni a további vásárlásnak, ennek esett „áldozatául” a STOR, amelyet 48%-os árfolyamnyereséggel + osztalékok engedtünk útjára, alig 2,5 év után.

Az ALTRIA-ról nem szeretnék regényeket írni, de egy érdekességet azért hadd adjak útravalóul az érdeklődöknek: az ALTRIA – a közvélekedéssel ellentétben – közel sem egyenlő a Marlboro-val, hiszen:

  • közel 10%-os tulajdonrésze van az italgyártó óriás Anheuser-Busch InBev-ben,
  • nemrég 45%-os tulajdoni hányadot vásárolt a marihuána gyártó Cronos Group-ban,
  • 35%-os részesedéssel bír a renitens e-cigi gyártó Juul-ban,
  • bónuszként egy nem akármilyen borászattal is büszkélkedhet a Ste. Michelle Wine Estates kizárólagos tulajdonosaként.

Szóval ALTRIA vásárlással egycsapásra részesévé válhatunk egy diverzifikált földi élvezeteket nyújtó, mértéktelen fogyasztással a szervezetre káros, 8% induló osztalékhozammal bíró, egészen kíváló cégnek. 

 

Miért érdemes liftes cégekbe fektetni?

Az ENSZ előrejelzése szerint 2050-re a Föld népességének 66%-a lesz városlakó, ami több mint 6 milliárd embert jelent. A várostervezők az urbanizáció kihívására az elmúlt évtizedekben egy egyszerű, de hatásos választ tudtak felmutatni: elkezdtek felfelé építkezni. Nem nehéz tehát belátnunk, hogy ”vertikálisabban” élünk, mint valaha. A gomba módra szaporodó többemeletes társasházakkal, toronyépületekkel, felhőkarcolókkal párhuzamosan nőtt az igény a megbízható, gyors és kényelemes megoldásokat kínáló felvonó rendszereket (lifteket) biztosító cégek termékei iránt.

Abban a városban, ahol most éppen laksz, hány lift található és hány lesz 20 év múlva? Ha elromlik a társasházad/irodád liftje, az épület üzemeltetője szerinted milyen alkupozícióban van a szervíztevékenységet nyújtó társasággal szemben?

Csak néhány érdekesség:

2017-ben közel 800.000 liftet gyártottak le globálisan, amivel 14,5 millióra nőtt a működő egységek száma. A legnagyobb megrendelő természetesen Kína, 2022-re évi 560.000 lift beüzemelését tervezik csak ebben az országban (2017-ben már 4,8 millió működött).

A felvonóipar erősen koncentrálódott, mindössze négy vállalat teszi ki a globális piac kétharmadát. Ezek a társaságok:

  1. Otis, ami az United Technologies (USA cég) egy külön üzletága, de már nem sokáig
  2. Kone, finn cég
  3. ThyssenKrupp, német konglomerátum
  4. Schindler, svájci cég

További gyártók: Hitachi, Toshiba, Fujitec japán konglomerátumok

A felsorolt társaságok döntő többsége nem „tiszta” liftes cég, hiszen számos más termékcsoportot is gyártanak, eltérő területeken tevékenykednek (pl. United Technologies: védelmi ipar, repülőgépipar, ThyssenKrupp: acélgyártás, gépjárműipar), ezért nem ezeket fogjuk vizsgálni, hanem a „vegytiszta” liftgyártó Schlindler-t.

Schindler AG történet, tevékenység

Az öreg Robert Schindler aligha gondolta 1874-ben – amikor megalapította a családi céget – hogy a társaság szívós munkával egyszer majd felküzdi magát addig a dombtetőig, ahonnan már boldogan világgá kürtölheti: több mint 1 milliárd embert utaztat a cég által gyártott liftekben. Naponta. A közel 65.000 munkást foglalkoztató vállalkozás természetesen nagy hangsúlyt helyez a fejlesztésekre, a megoldandó feladat már nem a liftekbe történő beragadás kiküszöbölése, hanem egy spirális épület okosliftrendszerének a megtervezése úgy, hogy az egységek egyetlen másodpercet se veszítsenek a nem tökéletesen öszehangolt működésükből.

A cég által realizált, átlagon felüli árrésének a titka – pedig nem is szektorvezető ezen a téren – természetesen a karbantartási tevékenység. Leegyszerűsítve: egy gyors áttekintés, egy kis zsírréteg havonta és már számlázható is a havi karbantartási díj. Éppen ezért a karbantartásból származó bevételek sokkal stabilabbak, mint a létesítmények értékesítéséből származó árbevétel, ami erősen függ az építőipar hullámvölgyeitől.

Osztalékfizetés

A Társaság rendkívül konzervatív mérleget tart fent és az osztalékfizetési politikája is erre hajaz: minden évben az eredménye 35-65%-a közötti összeget fizet ki a tulajdonosainak, az európai cégekre jellemzően, évente egyszer. A táblázatunkból jól látszik, a 2014-es 2.2 svájci frankos osztalékát 2018-ra évi kerek 4 svájci frankra tornázta fel, ráadásul emellett két évben is rendkívüli osztalékfizetésre szánta el magát. Az osztalékfizetés biztonsága és a növekedési üteme tehát egészen magas, szöges ellentétben az alacsony induló osztalékhozammal (1,8%).

Értékeltség

A cég jelen pillanatban 29 P/E (TTM) értékeltséggel bír, vagyis – a kiváló minősége és a (mérséklődő) növekedési potenciálja mellett is – kifejezetten drágának tűnik, még histórikus összevetésben is. Sebaj, gondoljuk tenyerünket dörzsölgetve: majd a következő válság legmélyén, az építőipari ciklus recessziós szakaszában a cég árfolyama – a forgalmazott liftekhez hasonlóan – fel/le ugrándozik majd, vagyis bőven lesz lehetőségünk egy egész szekérderéknyi SCHINDLER AG megvásárlásrára, lényegesen kedvezőbb árazás mellett, mondjuk 10-15 P/E közötti értékeltségi szorzókkal. A gondosan felépített tervünk ott bukik meg, hogy a cég 70%-a a Schindler és  Bonnard családok tulajdonában van, akik várhatóan a legnagyobb válság közepén sem fognak pánikszerűen eladni, teljesen érthető okokból. A diszkont értékeltségről valószínűleg tehát le kell mondanunk.

Összefoglalva:

Jó lenne liftes vállalkozást is bevenni az osztalékos portfólióba, hiszen a Schindler AG sok tekintetben felfelé húzná a minőséget, de nem minden áron.

Ami tetszik a cégben:

  • érthető működés, unalmas üzletmenet, életem végéig tartanám, economic moat, stb. (megfelel a Warren Buffett féle alapszabályoknak),
  • 70%-ban családi cég,
  • a karbantartási üzletág egy biztos bevételt generál a nehéz időkben is,
  • rendkívül konzervatív mérleg és osztalékfizetési kultúra.

Ami nem tetszik benne:

  • folyamatosan magas értékeltség,
  • erős kitettség az építőipar felé,
  • kevés, de erős versenytárs,
  • CHF-ben érhető csak el, eltérő osztalékadó, stb.

Forrás: https://www.schindler.com/com/internet/en/investor-relations.html

 

Ínséges hónapok elé néznek a REIT vadászok? Türelem, türelem.

Sajnos nem kényezteti el a REIT-be fektetőket a lassan beköszönő ősz sem, a szektort lekövető ETF-ünk (Vanguard Real Estate – VNQ) 14% feletti éves hozama is jól mutatja, hogy egyáltalán nem könnyű manapság kiváló minőségű, de jó áron elérhető célpontokat találni.

Ezt annak ellenére írom, hogy histórikusan a jelenlegi 16 P/FFO körüli értékeltség még nem is tekinthető „túlárazottnak”, sőt, inkább csak átlagosnak mondható.

Amikor viszont egy alaposabb pillantást vetünk az egyes alszektorok értékeltségére, akkor óriási különbségekbe botlunk: az ipari ingatlanokat, a lakóházakat, a net lease konstrukcióban bérbeadókat, a self store-okat üzemeltető REIT-ek esetében 20 feletti (átlagos) P/FFO értékeltséget tapasztalhatunk, a prémium szereplők árcéduláján pedig még ennél is magasabb árszint fityeg.

Az elmúlt 3 évben nem fordult még elő olyan időszak, hogy ne lett volna olyan „leárazott”, átlagos vagy jó minőségű REIT a piacon, ami még nem található meg a portfóliómban, jelen pillanatban azonban ez a helyzet. Az egyedüli, brutálisan jó értékeltséggel vásárolható mall szektor a REIT befektetéseim 45%-át teszi ki, és ezt már nehéz ésszerű keretek között tovább bővíteni (bár az SPG esetében a határ a csillagos ég is lehet).

A mall-ok kétségkívül hatalmas kihívás előtt állnak, erről korábban már írtam, és a jövőben elkerülhetetlen az átalakulásuk: az ilyen helyekre nem kizárólag vásárolni mennek majd az emberek, hanem „csinálni valamit”, így egyfajta élményközpontként (fitness, bowling, éttermek, játszótér, közösségi terek, stb.) fognak feltehetőleg üzemelni.

A megoldás megint csak a következő lesz: türelmesen várakoznunk kell és a piac természetes hullámzása, az irracionális félelmek és – a REIT-ek esetében különösen – a jegybanki alapkamat nem várt változása futószalagon fogja szállítani a részünkre a jobbnál-jobb bevásárlási lehetőségeket.

Az idei évben már csak az osztalékok újrabefektetése maradt „feladatként”, ezekről a vásárlásokról is igyekszem majd beszámolni.

“Fájó” értékesítések

A 2019-es évben nem teljesen sikerült megállni, hogy ne válljak meg – rövid idő után – komoly árfolyamnyereséget biztosító REIT-ektől, a minőségekkel kapcsolatban nem történt érdemleges változás, egész egyszerűen az értékeltségi mutatók kezdtek „bosszantóan” magasak lenni. 11-en mentek, négyen jöttek, lássuk is őket.

Értékesítések:

Sabra Healthcare – Omega Healthcare

Mindkét szereplő egy elég kiszámíthatatlan finanszírozású területen tevékenykedik, ezért a bérlők is pengeélen táncolnak. A kiváló menedzsmentek eddig el tudták kerülni az osztalékcsökkentést, de a robosztus növelésre a következő években nem sok esély van. 15-15%-os árfolyamnyereséggel + osztalékok mentek. Egy kisebb egészségügyi szereplőtől – DOC – szintén búcsúztunk (8% árfolyamnyereség + osztalékok).

Welltower

Az egészségügyi szolgáltatóknak ingatlanokat bérbe adó és üzemeltető Welltower esetében a minőségi faktor egy cseppet sem változott meg, de az értékeltsége olyan szintekre ért, amikor már – jó értelemben véve – kényelmetlenül érzem magam. A 20 feletti P/FFO olyan REIT esetében, ami a közeljövőben nem képes erőteljes osztaléknövekedésre, nos, szerintem ez kicsit drága. Nem nagyon drága, de kicsit drága. 50%-os árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) váltunk meg egymástól egy időre.

Extra Space Storage – National Storage Affiliates

Fájó szívvel búcsúztam a storage piac két nagyon erős szereplőjétől, de a 22-24 P/FFO értékeltségek egész egyszerűen olyan magas növekedést áraznak, amire a túlépített self store szekor jelen pillanatban nem méltó. 67%-os és 41%-os árfolyamnyereséggel + osztalékok kerültek értékesítésre, de őszinén remélem lesznek még újra tagok a REIT portfólióban.

Realty Income-National Retail Properties- W.P. Carey

A net-lease szektor a kedvenc területem, ráadásul a fenti hármas kétségkívül a legerősebb szereplője ennek a csoportnak minden vonatkozásban, ezért a prémium árazás feltétlenül jár nekik. A 20-24 közötti P/FFO mutatót azonban itt is túlzásnak érzem, különösen akkor, amikor a mall szektor legjobb játékosai 9-13-as árazással elérhetőek. Kiváló minőség, de már kicsit túlértékelt a növekedési potenciálhoz képest. 30-50%-os árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) lengettük meg könnyáztatta zsebkendőinket egymás irányába azzal, hogy még találkozunk.

Flowers Foods

A defenzív jellegű élelmiszeriparban tevékenykedő cég értékeltsége az évek során jelentősen megemelkedett, de a jövedelemtermelő képessége inkább csak stagnált, így a következő évekre nem túl sok tere maradt a kétszámjegyű osztalékemeléseknek, így 30% feletti árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) értékesítettem.

Schweitzer-Mauduit

A dohányiparhoz erősen kapcsolódó cég értékeltsége egyáltalán nem szállt el, csupán az osztaléknövekedési üteme lassult be annyira, ami miatt megváltam tőle (-10% árfolyamveszteség + osztalékok), a PM-MO párossal szerencsére így is nyakig ülök a “dohányban”.

Qualcomm

Akárhogy számolom, a félvezetőiparban élen járó QCOM az 5. negyedéve ugyanazt az osztalékot fizeti, ez egy elég halvány indikátor a jövőre nézve. Töprengésre adhat okot az is, hogy az elmúlt évben 22 Mrd USD-t értékben vettek saját részvényeket, de a részvényáruk még így sincs köszönőviszonyban a Broadcom egy évvel ezelőtti ajánlatához (90 dolláros részvényár) képest. A türelmem akkor fogyott el velük szemben, amikor összehasonlítottam a két menedzsment értékteremtő képességét: a Broadcom vezetése okos akvizíciókkal villámgyorsan integrálja és cash-cow cégekké alakítja a felvásárolt vállalatokat, míg a QCOM előszeretettel költ inkább méregdrága ügyvédi irodákra, akik aztán nem tudják elhárítani az egyes országok versenyhatóságainak irdatlan mértékű pénzbüntetéseit. Az APPLE-el való kiegyezés lehetőséget teremtett arra, hogy 30% feletti árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) búcsút inthessünk egymásnak, ambivalens érzelmekkel, hiszen a történtek ellenére a cég nagyon jó pozícióban van számos nagy reményű iparág (5G, IoT, önvezető autók, stb.) beszállítójaként.

 

Vásárlások

APLE Hospitality

Az Apple Hospitality egy idegenforgalmi területen tevékenykedő REIT, korábban már írtam róla. Végül annak ellenére vásároltam belőle, hogy tisztában vagyok azzal, hogy a következő válságban a jelenlegi ár töredékéért is elérhető lesz, hiszen – várhatóan – megint a hotel REIT-ek szenvedik el a legnagyobb árfolyamesést. Ami miatt mégis megléptem a vételt: annyira erős a mérlege, hogy képes lehet osztalékcsökkenés nélkül átvészelni egy nehezebb időszakot is, akkor meg hagyjuk az időzítéses játékot, miért is ne pöröghetne folyamatosan, akár már a következő hónaptól a közel 8%-os osztalék? (a REIT havi osztalékfizető).

Ingredion

A keményítő-, és édesítőszerpiacon tevékenykedő INGR egy átlagon felüli tőkeallokátor cég, márpedig ha egy ilyen vállalkozás 10 P/FCF értékeltség közelébe ér, akkor érdemes odafigyelni, mert nem kevés részvényesi értéket tud teremteni, még akkor is, ha csak egy helyben toporog az alap üzletmenete. Amennyiben pedig növekedésre is képes lesz a jövőben, akkor már csak azt vesszük észre, hogy vígan robogunk a kétszámjegyű éves hozamokat szállító vasúti kocsinkban.

Macy’s és Kohl’s

Mindkét cég a kiskereskedelem területén tevékenykedik, hatalmas ellenszélben, olyan versenytársakkal szemben kell megvívniuk a harcukat a piaci részesedésük megőrzéséért, mint az Amazon, a Wallmart, a Target, a Costco, a Kroger, vagy éppen a Nordstrom. Az értékeltség bőven 10 P/FCF alatti – ez itt önmagában kevés lenne – de pár dolog szemet szúrt:

  • A Macy’s hatalmas saját ingatlanállománnyal rendelkezik, gyakorlatilag tekinthetünk rá félig REIT-ként is, és több becslés szerint az ingatlanok piaci összértéke eléri/meghaladja a cég jelenlegi piaci kapitalizációját. Ha ez tényleg így van, akkor a vállalat évi 1 Mrd dolláros free cash flow termelése már csak a hab lehet a tortánkon… Komolyra fordítva a szót, ha a menedzsment képes lenne egy évtizedig „csak” életben tartani a céget és közben okos tőkeallokációs döntéseket hozni, akkor már nyert ügyünk lehetne.
  • A Kohl’s esete kicsit más: rendkívül konzisztensen ontja magából a készpénzt, amiből bőven futja komoly részvényvisszavásárlásokra és a 10%-os éves osztalékemelési ütem sem tűnik kifulladni, márpedig 5,5%-os induló osztalékhozamnál ez nem túl gyakori. Egyetlen dolog zavar a céggel kapcsolatban: partnerségre léptek az Amazonnal (a Kohl’s áruházaiban átvehetők az Amazon csomagjai, előbbi forgalmat remél tőle, utóbbi a költségeit csökkenti vele). Márpedig ha valami tanulságot le lehet szűrni Brad Stone „Minden eladó” című könyvéből, akkor az a következő: amelyik cég stratégiai együttműködési megállapodást épít ki az Amazonnal, az rövid időn belül szorult helyzetbe találja magát…

A meglévő REIT-ek esetében a mall REIT-ekből vásároltam még (TCO, MAC, WPC, SKT, WPG, PEI), a Classic portfóliónál pedig az Abbvie-Altria-Walgreens hármast bővítettem érzékelhető módon.