Célvesztés

Amikor elkezdtem építeni az osztalékos és REIT birodalmat, akkor teljesen világosan láttam, hogy ez az egész nem lehet öncélú, nem szabad többnek lennie, mint egy segítő eszköznek abban, hogy teljesen a meglévő céljaimnak éljek. Az osztalékos rendszerrel elsősorban időt nyerhetünk, ami a legdrágább földi kincsünk.

Amikor készítettem a REIT tanfolyamot, akkor elsősorban az motivált, hogy egy kicsiny résszel hozzájáruljak a magyarországi osztalékos tudástárhoz. Egy ilyen tanfolyam elkészítésével sokkal több meló van, mint azt valaha is gondoltam volna, még a végső simitások közben is sokszor nagyon közel voltam ahhoz, hogy a kukába vágjam az egészet, ilyenkor mindig csak az mentett meg, hogy ha ennyit kaptam Dávid munkáin keresztül, akkor nekem is muszáj lesz továbbadni a REIT-es alapokat.

Sajnos az életben meglévő céljaim súlyos és helyrehozhatatlan sérülést szenvedtek, ezért az egész osztalékos rendszer, mint segítő eszköz is értelmét vesztette, hiszen felesleges pedálozni akkor, ha nem látjuk, hogy merre akarunk tovább haladni. Éppen ezért a megértéseteket szeretném kérni, ha nem írok új bejegyzéseket, vagy ha nem válaszolok emailekre.

Nagy tanulságokat nem tudok levonni, mert a nemrég megkapott leckét már néhány éve bevéstem a fejembe: dobj ki minden felesleges nehezéket az életedből, élj a családodnak és ha mellé tudsz kapcsolni egy hozzád illő szociális munkát is, akkor az egy értékes élet lehet. Ha erre időt szabadít fel az osztalékos és REIT birodalom, akkor pedig van létjogosultsága annak is.

 

 

Áprilisi vásárlások

Sajnos az április nem kényeztetett el minket tömegesen jó REIT vételi lehetőségekkel, olyannyira nem, hogy már nemcsak a prémium minőségű, hanem a középmezőnyben helyet foglaló REIT-ek értékeltsége is sok esetben a számomra lélektani határnak minősülő – 20-as P/FFO érték fölé kúszott, így inkább a kasszához csoszogtam:

  • A rendkívül defenzív egészségügyi szektor szereplőinek ingatlanokat bérbe adó Welltower (WELL) esetében a minőségi faktor továbbra is a helyén volt, de az értékeltség az egekbe emelkedett, így 50%-os árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) vettünk egymástól könnyes búcsút,
  • A másodvonalas ipari ingatlanokat bérbe adó STAG Industrial (STAG) esetében pedig az ingatlanportfólió minőségének javítása volt a cél (30%-os árfolyamnyereség + osztalékok).

 

Nézzük, mi került helyettük a bevásárlószatyorba:

Macerich (MAC)    

 Elsőre magamnak is nehéz volt megválaszolni, hogy miért veszek újabb kereskedelmi ingatlanokat bérbe adó REIT-et, és másodjára még nehezebb, hiszen:

  • A Simon Property – Taubman Centers – Unibail Rodamco szentháromságon keresztül már sikerült érdekeltséget szerezni Észak-Amerika és Európa legkiválóbb kereskedelmi komplexumaiban.
  • A kiskereskedelmi apokalipszis fekete lovasa az Amazon álarca mögé bújva rendet vág a fizikai bolthálózattal rendelkező kereskedőcégeken.

Ha ez nem lenne elég, akkor itt van két további cégspecifikus rosszpont is:

  • A Macerich mérlege nem sziklaszilárd, ebből a szempontból a Simon – Unibail páros jóval erősebb,
  • Az egy részvényre jutó eredmény növekedési üteme cseppet sem meggyőző az elmúlt évek tekintetében, igaz, ezt lehet az ingatlanportfólió átalakítására fogni, ha nagyon védeni kellene a menedzsmentet, de nem akarom.

Akkor mégis mi volt az a mágnes, ami miatt mégis sikerült óvatosan rábökni a nagy zöld vételi gombra?

  1. Tagadhatatlan, hogy a Macerich ingatlanportfóliója klasszis minőséget képvisel, márpedig ha az adott területre eső vásárlói költésben kenterbe veri a konkurenciát, akkor ott a bérleti díjak újratárgyalása is zökkenőmentesen megy.

Aminek az eredménye egy stabilan 90% feletti kihasználtságú A+ kategóriájú ingatlanportfólió.

 

  1. Az ingatlanfejlesztéshez „érezni is kell”, a gazdasági diploma mellett nem árt egy művészi véna is a döntéshozóknál, márpedig a Macerich ebben egyelőre nem tud hibázni: az épületeibe így olyan bérlőket tud bevonzani, mint a Google, az Apple, a Lyft, a Pinterest, vagy éppen az imént említett Amazon…

  1. Oké, oké van egy minőségi ingatlanportfólióval és fejlesztői érzékkel megáldott REIT-ünk, de ez önmagában még kevés. Nézzük az értékeltségi mutatónkat: 10-11 körüli P/FFO, ez jóval elmarad a 18 feletti 5 éves átlagtól, vagyis histórikusan nagyon is alulértékelt a cég, annak ellenére, hogy a kereskedelmi ingatlanjaiért sorban állnak a jobbnál-jobb bérlők.

+1 Nem árt tudnunk, hogy a szektor zászlóshajója, a Simon Property évek óta készen áll arra, hogy akár a Taubman-t, akár a Macerich-et, akár mindkettőt megvásárolja. 2015-ben már tettek egy 95 dollár fölötti ajánlatot a MAC-re, amit akkor a cégvezetés elutasított, így a mostani 40 dolláros ár rövidre zárta a töprengésemet a „margin of safety” felől. Robosztus növekedést nem várok a cégtől, de a 7% feletti osztalékhozam – reményeim szerint – ketyegni fog még sok éven át.

A kör tehát bezárult: alig két év alatt a Simon-Taubman-Unibail-Macerich négyesfogattal sikerült megszerezni a Retail szektor/Mall alszektor koronagyémántjait, ráadásul mindegyiket „leárazva” sikerült nyakon csípni, vagyis teljesült minden REIT befektető dédelgetett álma: minőségi REIT-eket vásárolni, diszkont áron.

(A Macerich mellett a csomagolóanyagokat gyártó Westrock került még be a Classic portfólióba, egészen kiváló 5% feletti induló osztalékhozammal.)

 

 

Zavarosban halászók

Ha már az Osztalékvadász fantázianevet választottam az oldalnak, ezért mindig kíváncsisággal vegyes érdeklődéssel fordulok az olyan írások felé, ami az osztalékok szerepét jelentékteleníteni próbálja, hátha mégiscsak a „pénzügyi szakértők és tanácsadók” zsebében lapul a bölcsek köve.

Van jobb dolog az osztalékoknál? Van bizony. című cikk olvasása után a szomorúság és a szégyenérzet különös keveréke öntötte el a szívemet, mert egy pillanat alatt megvilágosított abban, hogy a Lajtán innen nemcsak az import élelmiszerek minőségi összetevői változnak meg egycsapásra, hanem az elérhető befektetési tanácsadók szolgáltatási minősége is.

Az írás egy hatalmas logikai öngóllal kezdődik, ahol a szolgáltató először büszkén beismeri, hogy „általánosan nem keresi a stabil és magas osztalékfizető cégeket” az ügyfeleinek, majd két érdekességet megoszt az osztalékokkal kapcsolatban:

  1. Hosszútávon az osztalékok felelősek a várható eredmény több, mint 50%-áért.
  2. Az Osztalékarisztokrata cégek folyamatosan felülteljesítették a piaci átlagot, ezért biztosan túlértékeltek.

A hajóskapitányunk tehát – akinek a segítségével át akarunk kelni az óceánon – a következőket tanácsolja nekünk: az utunk során nem kell figyelembe venni a tengeráramlatokat, amik egyébként bizonyítottan a sikeres átkelés 50%-áért felelősek, illetve ne a minőségi, már többszörösen bizonyított vitorlásokat válasszuk az átkeléshez (mert drágák), inkább nézzünk szét a többi hajó között.

Az írás ezután gyorsan rátér az osztalékok helyett mit válasszunk témakörre, és az üdvözítő megoldást a sajátrészvény visszavásárlásokat preferáló cégekben találja meg. A sajátrészvény visszavásárlás azonban kétélű fegyver: csak abban az esetben teremt értéket, ha a visszavásárlási érték (jóval) a piaci érték alatt történik meg, a „túlértékelt” piacon – ahogyan a cikkíró látja a jelenlegi helyzetet – a sajátrészvény visszavásárlások hatalmas károkat tudnak okozni, vagyis olyan fegyver bevetését javasolja a cégeknek, ami pont a legfőbb cél, a részvényesi értékteremtés ellen dolgozik.

Alig tértem magamhoz ezektől a mélyütésekről, már jött is szembe a következő “szakértő”aki az aktívan kezelt vegyes alapokra esküszik, annak ellenére, hogy ezerszer bebizonyították már, hogy ezek a termékek a költségszerkezetük miatt újra és újra csúnyán alulmaradnak a versenyfutásban.

Szerencsénkre dr. Kemény Dénes sokszor elmondta már: az eredményjelző tábla nem hazudik:

Amikor naivan azt gondoltam, hogy a nap hátralévő részét megúszom anélkül, hogy hazai befektetési szektor újabb kihagyhatatlan ajánlatába botlanék, jött az igazi hidegzuhany: bombaként robbant  a jóhír, hogy hamarosan a magyarországi privátbanki ügyfelek is hozzáférhetnek majd közvetve az ÁKK által kibocsátott új állampapírokhoz.

A szomorú megoldás ezzel szemben megint az lesz, ha nem követjük a „jótanácsokat”, hanem egész egyszerűen fogjuk magunkat, felkerekedünk egy államkincstáros kirendeltséghez és nyitunk egy számlavezetési díj mentes, jegyzési, adás-vételi, kamat és törlesztésfizetési tranzakciók után díjat fel nem számoló, készpénzfelvételi díjat nem alkalmazó értékpapír számlát, amire tudunk venni a kívánt állampapírból…

A következő blogbejegyzést reményeim szerint már egy újabb REIT bemutatásáról tudom írni, mert az jóval több örömet okoz.

Márciusi vásárlások

Márciusban csak kisebb vásárlásokra volt keretem, így tovább csipegettem a gyógyszerkereskedelmi óriás Walgreens-ből és versenytársából, a CVS Health-ból is. A gyógyszerkereskedelem szabályozói oldalról elég erős nyomásnak van kitéve, ráadásul az Amazon-Berkshire-JP Morgan hármas által közösen tervezett egészségügyi szuperszolgáltató megjelenése is új versenyhelyzetet teremthet a szektorban, vagyis egyáltalán nem meglepő a két cég nyomott ára, de ezzel együtt is egyértelmű vételnek láttam őket. Egyáltalán nem zavar, hogy a két cég egymás közvetlen versenytársa, remélem egyszer majd hasonló jó lehetőség kínálkozik a lakberendezési termékeket forgalmazó nagyágyúk, a Home Depot és Lowe’s együttes megvételére is.

 

Ugyanilyen kis mértékben vásároltam az Abbott Laboratories-ból néhány éve kivált AbbVie-ből is, aki a gyógyszergyártás mellett nagyon komoly kutatás-fejlesztési potenciállal is rendelkezik. A sikeres gyógyszerfejlesztésekre nincsen garancia, sokszor egészen kis apróságokon múlik, hogy egy dollármilliárdos fejlesztés a kukában, vagy a gyógyszertárak steril polcain landol, így a cég jövőbeli osztalékfizetési képességét sem lehet pontosan előre jelezni. Az Abbott-ból hozott céges kultúra, az 5% feletti induló osztalékhozam és az értékeltségi mutató hármasa volt az, ami miatt mégis bővítettem vele az osztalékos portfóliót.

 

Hírek:

Az infrastrukturális eszközöket bérbe adó Uniti Group legnagyobb bérlője egy csúnyán elvesztett per miatt csődközeli állapotba került, ezért az Uniti körül is szorult a hurok: mivel sem részvénykibocsátással, sem pedig hitelfelvétellel nem érdemes tőkét bevonnia, ezért egy hatalmas osztalékcsökkentésre kényszerült, hogy az így megspórolt pénzzel – idővel – diverzifikálni tudja magát a legnagyobb bérlőjétől. Az osztalékcsökkentés elvileg csak ideiglenes, hiszen a REIT státuszának a megőrzéséhez ennél többet lesz köteles kifizetni, ennek ellenére nem kizárt, hogy hamarosan megválok ettől az egyértelműen magas kockázatú REIT-től.

Sok cégnél osztalékemelés is történt, az emelések mértékétől először nem voltam annyira elragadtatva, hiszen pl. az ADS (10,5%), Lear (7,1%), Cisco (6,1%) esetében jóval nagyobb ugrásra számítottam, de a bejelentett részvényvisszavásárlási programok nagyságrendje meggyőzött arról, hogy megfelelő tőkeallokátorok ülnek a vezetői székekben, vagyis hosszútávon ezek a cégek képesek az átlag feletti részvényesi értékteremtésre. Az OMC (8,3%) és a BEN (13%) emelése szimplán csak „jól esett”, a Broadcom 50% feletti osztaléknövelése mellbe vágott, és persze kiváncsian várom még az Apple, az IBM, a Flowers Foods és a Lam Research hamarosan esedékes emeléseit is.

Az USA REIT-ek között jelenleg nagyon kevés minőségi célpont elérhető normális áron, így inkább csak egy-két túlértékelt cég eladása van napirenden, de azokkal sem kapkodok.

Tudod mennyiért vettem? Tudod mennyi az üzletben?

Tényleg nem célom még egyet rúgni az ingatlanalapokba, hiszen enélkül a blog nélkül is kártyavárként fognak újra összeomlani a következő gazdasági válság idején. Hiába, ahol rosszak az alapok, arra nehéz építeni bármit is. Kiváló példa erre az az “örömteli változás”, hogy az ingatlanalapok – bizonyos korlátok között – hamarosan részvényt is vehetnek likvid eszközként, így vásárolhatnak REIT-eket, SZIT-eket is. Aha. Tehát a REIT-et, amit közvetlenül te is megvásárolhatsz, ezútán megkaphatod a méregdrága forgalmazódon keresztül is, közvetve. Ez tényleg hatalmas üzletnek tűnik.

Az ingatlanalapok szerencsétlen helyzetét látja az MNB is, nem véletlenül tervezi jelentősen megnövelni azok visszaválthatósági idejét, segítve ezzel az alapkezelőket, hogy ne kelljen majd diszkont árakon kényszerértékesíteni az alapok ingatlanjait. Az MNB lépése mindenképpen üdvözülendő, még akkor is, ha ez kb. annyit fog érni, mint halottnak a csók, hiszen egy gazdasági világválság nem az alapok visszaválthatósági idejéig, T + 180 napig fog tartani.

Persze könnyen mondhatjuk: az ingatlanalapom idén 10%-os hozamot szállított, jó széllel, dagadó vitorlákkal halad a lenyugvó napfényben. Hmm, számoljunk egy kicsit utána.

  1. Kérlek számold ki, hogy az ingatlanalapod az elmúlt 5-10 évben milyen átlagos hozamot ért el az összes költség figyelembevételével.
  2. Kérlek számold ki, hogy ha 5-10 évvel ezelőtt Magyarországon BÁRMILYEN ingatlant vásároltál volna és kiadtad volna bérbe, akkor milyen átlagos hozamot értél volna el.

Nem akarok idevonszolni semmilyen tanulmányt arról, hogy az elmúlt 5-10 évben hogyan változtak a hazai ingatlanárak, hiszen te is látod a jelenlegi piaci helyzetet: legyen tégla, panel, garázs, családi ház, szántóföld, nyaraló, albérlet, iroda, gyakorlatilag minden ingatlan ára 30-50%-al emelkedett meg, hogy egy nagyon óvatos becsléssel éljünk. Vagyis: az ingatlan értékének a növekedésével + a befolyó bérleti díjakkal BÁRKI bőven 10% feletti átlagos, évesített hozamot tudott volna elérni. Ha az ingatlanspecialista alapkezelőd – akinek a kisujjában elvileg ott a szakma csínja-bínja – ennél lényegesen alacsonyabb értéket ért el, akkor elgondolkozhatunk azon, hogy milyen hozamot fog elérni, ha széllel szemben kell majd kormányoznia az alap hajóját.

Ne legyenek kétségeink: a REIT-ek árfolyamai szintén a felére fognak zuhanni a következő ingatlanpiaci ciklus alján, de a fundamentumok ott várhatóan sokkal stabilabbak lesznek, emlékezzünk csak: az USA REIT szektora (minimum 85%-os bérlői kihasználtsággal), a vérzivataros 2008-as gazdasági évben is nyereséget termelt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Omega Healthcare – megtorpanás vagy hasraesés?

Sokan kérdeztétek, hogy mi a véleményem az egészségügyi létesítményeket kezelő Omega Healthcare nevű REIT-ről. Anélkül, hogy részletesebb elemzésbe bocsátkoznánk, inkább összegyűjtöttem 6 olyan észrevételt, ami árnyalhatja a képünket erről az – elmúlt évtizedben hatalmas népszerűséget szerzett – REIT-ről.

  1. A Társaság 2018 tavaszáig egy komoly osztaléknövelőnek számított (ráadásul nem is akármilyen mértékben) hiszen hosszú éveken keresztül képes volt arra, hogy negyedévről-negyedévre (!) növelje a kifizetett osztalékokat. Ennek az emelési történetnek szakadt vége egy évvel ezelőtt, ami mindenképpen jelzésértékű lehet a számunkra.
  2. A Társaság által bérbe adott ingatlanok ahhoz a skilled nursing szektorhoz kapcsolódnak, amely számos kihívással néz jelenleg is szemben, gyakorlatilag kódolva vannak a rendszerbe a bérlői fizetésképtelenségek. Az ingatlanokat bérbe vevő szolgáltatók bevételei nagyban függnek az egészségbiztosítási rendszer kifizetéseitől (Medicaid, Medicare), vagyis lényegesen bizonytalanabb lábon állnak, mint egy magánegészségügyi szolgáltató.
  3. Az OHI helyzete az általa bérbe adott ingatlanok természeténél fogva nem hasonlítható össze egy társasházakat vagy irodákat kezelő REIT helyzetével, hiszen utóbbiak sokkal könnyebben találnak új bérlőket az esetlegesen megüresedő ingatlanokhoz. Egy fontosabb bérlő távozása ezért nagyobb összegű, elhúzodó bérleti díj kiesést tud okozni a társaságnál.
  4. A pénzügyi helyzet inkább átlagos (vagy átlag alatti) de semmiképpen sem tűnik sziklaszilárdnak, vannak azért jóval erősebb mérleggel bíró REIT-ek az egészségügyi szektorban, nem véletlenül kapott BBB- hitelminősítési osztályzatot két nagy intézettől is.
  5. Az OHI esetében az egy részvényre jutó FFO érték nagyon félrevezető lehet, az osztalékfizetés biztonsága egyáltalán nem olyan magas, mint ahogy első ránézésre tűnik, ennél mélyebbre kell ásnunk itt (a tanfolyamban bemutatottak szerint).
  6. A 7% feletti induló osztalékhozam csábítónak tűnik, és ha elég sokat szórakozunk a kalkulátorral, akkor láthatjuk is, hogy ez abszolút nem figyelmen kívül hagyható szempont egy hosszútávú befektetésnél, de a kérdést akkor is fel kell tennünk magunknak: a következő években várhatjuk-e az egy részvényre jutó eredmény növekedését az OHI esetében? A hosszútávon befagyasztott osztalékfizetésű REIT valójában osztalékcsökkentőnek számít-e már az infláció növekedése esetén?

A Társaságnak vannak tagadhatatlan előnyei is, ezeket most nem részletezem, de ha ma kellene felépíteni egy REIT portfóliót, akkor egészen biztosan nem szerepelne a TOP 10-es listámon.

(kérlek ne kérdezzetek a TOP 10-es listáról, thnks!)

 

 

 

 

 

Osztalékbefektetőként mit tanulhatunk Kínától?

Az idei legjobb olvasmányom eddig egyértelműen Henry Kissinger: Kínáról című könyve, amely betekintést enged számunkra egy olyan birodalom működésébe, amely a nyugati világ előtt gyakorlatilag évezredeken át rejtve maradt.

Hazudnék, ha azt mondanám, hogy három napon és három éjjelen át virrasztottam a könyv fölött, mert a 600 oldal nagyobb részét a diplomáciai tárgyalások bemutatása teszi ki, mégis roppant érdekes tanulsággal járhat a számunkra.

Kína valamit nagyon pontosan megtanult a történelméből: csak türelem kell, az idő úgyis nekik dolgozik. Ezt a taktikát számtalan alkalommal sikerre is vitték: ha barbár törzsek törtek be a területükre és feldúlták a fél országot, akkor is végtelen nyugalommal álltak a megváltozott helyzethez: először időt kértek, azután tárgyaltak, időt húztak, esetleg teljesítettek pár követelést, de pár tíz év alatt végül a kulturális fölényükkel magukba olvasztották a betolakodókat. Ha felkelések törtek ki és részekre szakadt az ország, akkor sem kapkodtak: tudták, csak idő kérdése, hogy a Mennyei Királyság újra egyesüljön egy dinasztia irányítása alatt és így helyreálljon a világ egyensúlya.

Roppant érdekes, amikor például Kissinger az éppen aktuális tárgyalópartnerének véleményét kéri ki a Tajvanhoz fűződő viszonyukról. Most még nem lehetséges, de Tajvannak 100 év múlva vissza kell térnie Kínához – közli a kínai fél. Három évtized múlva Kissinger egy újabb találkozón ismét rákérdez a témára: változott-e bármit Kína álláspontja a korábban elmondott 100 éves időtávhoz képest? Igen, már csak 70 év van hátra – hangzik a válasz.

Osztalékbefektetőként ezt a hozzáállást kell elsajátítanunk: nem sietünk sehová, az idő úgyis nekünk dolgozik. El kell tudni fogadni: a most elvetett mag ugyan még a mi életünkben termést fog hozni, de a gyümölcseit igazán csak a gyerekeink és az unokáink fogják majd learatni. A XXI. század nyugati civilizációjának gyermeke mindent egyből, azonnal akar fogyasztani, élvezni. A kínai történelem a hosszú távú gondolkodásra, és az abból fakadó „elkerülhetetlen” sikerre tanít minket, hiszen tudjuk, hogy a tízezer mérföldes utazás is egyetlen lépéssel kezdődik (kínai közmondás).

Ne ébreszd fel az alvó óriást!

 

 

 

Gigászok küzdelme

Nézzük meg, hogyan változott az elmúlt két évtizedben a világ legértékesebb márkáinak a sorrendje! Tényleg ennyire felgyorsultak a vállalati életciklusok? A következő videó számomra annak az ékes bizonyítéka, hogy a technológiai szektor hogyan gyűri maga alá a “hagyományos” cégeket. Igen ám, de azt is láthatjuk, hogy a tech vállalkozások economic moat-ja igencsak szűkre szabott, az innovációs versenyfutásban egy pillanatra sem lehet hátradőlni.

Februári bevásárlás – végre valahára egy európai REIT!

Sokan kerestetek meg azzal, hogy elsősorban miért USA REIT-ekkel foglalkozom, mi az oka annak, hogy csak nagyon ritkán kerülnek a napfényre európai sorstársaik. Nos, a válasz megérne egy hosszabb bejegyzést, most legyen elég annyi, hogy végre tálcán kínálok egy olyan európai REIT-et, amelyben épp a mai napon sikerült – szabad szemmel nem is látható – tulajdonrészt szerezni.

A tanfolyamban is bemutatom, hogy attól, hogy egy REIT székhelye az USA-ban van, nem jelenti automatikusan azt, hogy a világ más tájékain ne vásárolhatna és adhatna bérbe ingatlanokat, így például számos REIT-em rendelkezik más földrészen is kitettséggel pl.:

  • a W.P.Carey REIT szép csokorra való ingatlant gyűjtött össze Európában,
  • a Taubman Centers Ázsiában is fejleszt,
  • a Simon Property Group mind Európában, mind Ázsiában jelen van, stb.

A most mikroszkóp alá kerülő Unibail-Rodamco-Westfield, rövid nevén URW sem „tiszta” európai ingatlanportfólióval rendelkezik, hiszen egy nagyobb felvásárlással kiterjesztette csápjait – hova? – hát természetesen az észak-amerikai kontinensre is.

Az Unibail 1968-ban nyitotta meg az első bevásárlóközpontját Párizsban, a Rodamco 1999-ben jelent meg Európában (igaz, egyből 14 országban rendezkedtek be) a két cég egyesülésére pedig 2007-ben került sor. A Westfield 1959-ben indult hóditó útjára a világ másik végéről (Ausztráliából) és nőtte ki magát a világ egyek legnagyobb bevásárlóközpont specialistájává, hogy aztán végül 2018-ban frigyre lépjen az Unibail-Rodamco-val.

A REIT ingatlanjai között  itt keresgélhetsz.

Azt egyből láthatjuk, hogy a földrajzi elhelyezkedésük szerint 2/3-uk Európában található:

Részletesebb bontásban is megnézhetjük: nagyrész bevásárlóközpont, kisrészt iroda, erős francia beütéssel:

Amikor ikonikus épületekről beszélnek, akkor hasonlókra gondolnak:

Tényleg nem szoktam ennyit tökölni az ingatlanportfólió nézegetésével, de alaposan orrbavágott a következő adatsor: a Westfield ingatlanok – főleg az európaiak – kenterbe verik a korábban emlegetett Taubman-Simon felsőkategóriás bevásárlóközpontjait is. Évi 1,2 mrd látogató, tekintélyt parancsoló számok (adattal nem vitatkozunk, mondaná marketinges ismerősöm). És még csak nem is önmagukat sorolták be ebbe a kategóriába, hanem a Green Street Advisors REIT elemzőcég, akikben (majdnem) vakon megbízok.

A vezetésben természetesen helyet kaptak az új Westfield-es kollégák is, így már közösen tudják építeni a győztes céges kultúrát (irónia).

Ennél sokkal jobban tetszik, hogy a menedzsment egy hajóban evez a részvényesekkel, hiszem közel 0,5%-os tulajdonrésszel bírnak ők maguk is, egy ekkora méretű cégnél ez komoly elköteleződést sejtet (vagy csak aránytalanul nagy fizetést kapnak részvények formájában? na, ezt nem néztem meg pontosan).

A REIT-ek hosszútávú értékteremtésének egyik legfontosabb oszlopa a stabil pénzügyi helyzet, az alacsony tőkeköltség, a megfelelő hitelkeretek rendelkezésre állása. Az URW-re itt sem lehet panaszunk, hiszen mindhárom nagy hitelminősitő “A” besorolásúra értékeli, ez kifejezetten erősnek számít a REIT-ek világában. Az interest coverage mutatónk szintén a nagyon biztonságos 5 feletti tartományban mozog, ráadásul a menedzsment elsőszámú céljai közé tartozik a Westfield vásárlás után a mérleg további megerősítése, ami rendkívül konzervatív hozzáállást sugall. Bravó, uraim.

Nézzük az osztalékokat! A mérleg “visszaerősítése” miatt a 2019-es osztalékot előreláthatóan nem emelik meg, de a jövőben okkal számíthatunk további növekedésre, hiszen a cél a 85-95% közötti kifizetési arány fenntartása. Tudnunk kell, hogy az európai REIT-ek jellemzően nem havi vagy negyedéves osztalékfizetők, hanem évente egyszer, max kétszer fizetik ki a megtermelt készpénzt a tulajdonosoknak, láthatjuk, hogy az URW esetében már március 27 előtt tulajdonosnak kell lennünk, hogy részesüljünk az első tavaszi osztalékfizetésben.

A tényleg bámulatos ingatlanportfólió, az erős pénzügyi helyzet és a menedzsment magas szintű elköteleződése számomra azt jelenti, hogy a minőségi faktorunk az egeket verdesi az URW esetében, így hosszútávon egy stabil osztalékfizető (7,5%-os induló osztalékhozammal!!) REIT-re tettem szert ezzel a vásárlással, igazán kedvező értékeltségi szorzó mellett. A 2019. év egyik célja a REIT portfólió minőségének az emelése volt, úgy gondolom, hogy a mostani lépés (City Office REIT eladás, URW vásárlás) ebből a szempontból tökéletesen sikerült, hiszen egy igazi nehézbombázó REIT-el bővült a portfólió. Remélem a következő hónapban lesz még lehetőségem vásárolni belőle…

 

 

 

APLE Hospitality, szemrevaló hotel REIT

Van egy jó hírem a számodra: nem kell a túlárazott állami építőipari tendergyőztesek kiváltságos táborába tartoznod ahhoz, hogy szállodaláncok tulajdonosaként te is részesülj az idegenforgalom egyre növekvő térhódításából. A legköltséghatékonyabban ezt REIT-ek segítségével teheted meg.

Az APLE Hospitality egy 2007-ben alapított REIT, ami az USA 34 államában ma már több mint 240 hotelt foglal magában, közel 31 ezer szobával.

Fontos tudnunk, hogy a szálláshelyek gyakorlatilag 100%-a úgynevezett „Select Service” besorolású, vagyis nem a luxus szintet célozza, hanem a középkategóriát, a nyújtott szolgáltatások köre ennek megfelelően korlátozott lehet (pl. nem minden esetben van étterem vagy uszoda). Elsőre ez nem hangzik túl jól, hiszen így a szobaárak sem nyaldossák az eget, másrészről viszont a hoteleknek nem kell súlyos pénzeket kifizetni az extra létesítmények karbantartásáért és üzemeltetéséért. A számok mindenesetre azt mutatják, hogy van létjogosultsága ennek a felállásnak, hiszen a három „Select Service” modellt alkalmazó REIT a leghatékonyabban működő REIT-ek közé tartozik.

A hotelek működése természetesen nagyban függ az üzemeltető cégektől, amit független felek végeznek, ebben segítségükre lehet, hogy az ingatlanportfólió egésze az iparág két óriásának brand-je alatt fut, hiszen a Hilton csoport 52%-ban, a Marriott pedig 48%-ban van jelen. Az üzemeltetők díjazása ráadásul 2016-ban átalakításra került, innentől kezdve – a megszokott gyakorlattól eltérően – nagyban függ az általuk nyújtott teljesítménytől, ezzel is ösztönözve őket a kiváló szolgáltatás nyújtására.

Nagyon tetszik, hogy nemcsak az üzemeltetők, hanem a menedzsment is érdekelt az átlagon felüli eredmény elérésében, a vezető tisztségviselőknek meghatározott részben tulajdonosnak is kell lennie a REIT-ben. A vezetők életútja mindig egy szubjektív képet is ad a társaságról, számomra nagyon értékes információ, hogy az igazgatóságban olyan tagok foglalnak helyet, akik korábban a General Dynamics-nál vagy éppen a Greens Street Advisors-nál voltak alkalmazásban.

 

Az idegenforgalom ciklikus természete miatt nagyon fontos, hogy az itt tevékenykedő REIT-ek az átlagosnál erősebb pénzügyi helyzettel rendelkezzenek, hiszen egy gazdasági válság nagyon erősen megtépázhatja a szállóvendégek számát és fizetőképességét, és így a REIT eredményét is. Az APLE Hospitality ebben a tekintetben igencsak jól áll, hiszen 2022-ig nincsen igazán jelentős lejáró hitele, és azok mértéke, kondíciói is szembetűnően kedvezőbbek a versenytársakkal összehasonlítva. (Bárcsak a REIT-ek fele hasonló mérleget tartana fent!)

Az induló osztalékhozam (7,5%) és az osztalékfizetés biztonsága (65% payout körül) is abszolút rendben van, egyedül az osztaléknövekedés üteme hagyhat bennünk kérdéseket, hiszen a havi osztalékfizetések már évek óta változatlan mértékűek. Miért nem emelkedik a kifizetett osztalék mértéke, annak ellenére, hogy megvan rá a fedezet (lassan, de szépen növekvő FFO/share) és a stabil pénzügyi háttér is? A menedzsment az osztalékfizetés után megmaradt dollárok legjobb helyét egyelőre az új ingatlanvásárlásokban találta meg, illetve kisebb saját részvény visszavásárlásokat is végrehajtott, ez utóbbi ugye nem nagyon jellemző a REIT-ekre.

Az APLE Hospitality tehát számos kedvező tulajdonsággal rendelkezik, ráadásul az értékeltségi mutatónk sem jelez túlárazottságot, inkább az egész szálláshelyszolgáltó szektorra vetülő árnyékok kockázatát mutatja: szálláshely megosztó szolgáltatások okozta versenyhelyzet, általános recessziós félelmek, hitelpiaci környezet megváltozása, folyamatosan magas beruházási költségek, stb.

A tananyagban tanultak szerint az ingatlanbirodalmunk alapját képező tartóoszlopok nem az idegenforgalomra támaszkodó, hanem ennél stabilabb alapokkal rendelkező REIT-ek, az APLE Hospitality is ennek megfelelően inkább csak a desszert lehet a tortánkon. Január első hetében nagyon közel álltam ahhoz, hogy 8%-os induló osztalékhozam felett megszerezzem az első hotel REIT-emet, de végül arra jutottam, hogy ebben az esetben sem szükséges sietni: a következő válságnál jobb időpontot úgysem találhatok majd a vásárlásra.