Jut még hely egy harmadik shopping center REIT-nek is?

Kereskedelmi ingatlanokat kezelő REIT-ekkel ugyan teli a padlásunk, de jelenleg ez a szektor adja a legjobb vásárlási lehetőségeket már jónéhány hónapja, van tehát időnk megismerkedni a kisebb szereplőkkel is, nézzük most az 1968-ban alapított KITE Realty-t.

Az indianapolisi központtal bíró REIT jelen pillanatban 94 bevásárlóközpontot működtet, itt egyenként is meg tudod nézni őket.

Az árbevétel közel 80%-a a megarégiók környékén elterülő ingatlanokból érkezik, meglepő módon az (észak)nyugati partot messze elkerülik egyelőre.

Ezen a szinten már komoly adatvezérelt beruházásokat/diszpozíciókat hajtanak végre, így mi is betekinthetünk például a nagyvárosok napi (!) migrációs változásába is.

A KITE Realty-t is – a veresenytársaihoz hasonlóan – megrázta a kiskereskedelmi piac átalakulása és az online bevásárlási mód felfutása, ezért pár évvel ezelőtt egy fájdalmas, de szükségszerű átalakításra szánta rá magát. Ennek az átváltozásnak a keretében elbúcsúzott számos alulteljesítő centerétől, a befolyó pénzből pedig a meglévők korszerűsítésébe fektetett, illetve előtörlesztette a meglévő hitelei egy részét is. A cél egy sokkal egészségesebb ingatlanportfólió kialakítása, ami körbe van bástyázva magas jövedelmű háztartásokkal (94e dollár/év).

Komoly fejtörést jelentett a cégnek, hogy az un. Big Box-ok újrahasznosításához miként lásson hozzá, a tervezőasztalnál ülök több esetben is a darabolós módszert válaszották, jelentősen növelve ezzel a kialkudható bérleti díjakat.

 

Az biztos, hogy nincs függő helyzetben a REIT, a TOP 10  bérlője az árbevétel közel 18%-át adja csak, sőt, első ránézésre kifejezetten erős bérlői is vannak (ROSS, ULTA, Burlington), akik bizonyították már, hogy képesek megbírkózni az új piaci kihívásokkal is.

A bérlők ágazati eloszlása már-már zavarba ejtően ideálisnak tekinthető diverzifikáltságot mutat, ebbe tényleg nehéz belekötni.

A kihasználtság stabilan 90% feletti, (a kisboltok esetében rekordszinten) és a bérleti díjakat is szépen tudják emelgetni, megvan az elengedhetetlen árazási erejük.

 

Pénzügyi helyzet:

Ahogy korábban már említettem, az ingatlanértékesítésekből befolyt pénzeket elsősorban a hiteleik törlesztésére fordították, így a versenytársaikhoz képest is elég konzervatív mérleget tudnak felmutatni, erre még szükségük is lesz. Az is megnyugtató, hogy a meglévő hitelkeretük segítségével akár 2025-ig bezárólag minden kötelezettségüknek eleget tudnának tenni, amit a Moody’s Baa3 hitelképességi besorolása is egyértelműen jelez.

Osztalék

A Társaság osztalékfizetése 2008-ban – sok más REIT-hez hasonlóan – megtört és az elmúlt évek osztalékemelései is csak kompenzálni tudták ezt a „sérülést”. Az induló osztalékhozam (7,9%) ugyan szemrevaló, de a magas kifizetési arány (AFFO 88%-a) és a bizonytalan növekedési kilátások óvatosságra intenek. Jelenleg is pl. be van „fagyasztva” az osztalékfizetés mértéke, igaz, a csökkentés is valószínűtlennek tűnik.

 

Értékeltség

A Társaság értékeltsége a rendkívül vonzó 9-10 körüli P/FFO mutató körül mozog, vagyis a piac semmilyen növekedést nem vár tőle, annak ellenére, hogy a lejáró megállapodásokat jóval magasabb bérleti díjakért képes megújítani. A REIT kivételesen közreadja a NAV értékeket is, eszerint a Társaság piaci értéke 35%-al marad el attól az összegtől, amiért ezeket az ingatlanokat ma fel lehetne építeni. Ettől azért nem érdemes hanyatt esnünk, jelen pillanatban ez gyakorlatilag az egész szektorra elmondható, csak a mall REIT-ek érhetők el még ennél is nagyobb diszkonttal.

Vélemény

A KITE Realty sok szempontból szemrevaló célpont, a legjobban mégis az tetszik benne, hogy sokat tanult a 2008-as válságból, egyértelműen jobb helyzetben van a REIT az akkori állapotához képest (érdemes elolvasni a 2008-as jelentéseit is), jóval biztonságosabb mérleget tart fent, és nem ül nyakig az ingatlanfejlesztésekben sem. Még bőven akad munkája az újratervezésben – ebben a KIMCO és a BRIXMOR tagadhatatlanul előrébb tart – de egyáltalán nincsen rossz pozícióban a jövőt illetően. A beruházások egy része 2020-tól „élesedik be”, ráadásul a felújítási költségek is várhatóan csökkeni fognak, így az osztalékfizetés biztonsága is megnyugtatóbb szintekre kerülhet. Ezzel együtt sem került be a TOP 3 célpont közé, hiszen még ennél is jobb lehetőségeket taláni a mall/shopping center REIT-ek háza táján.

Forrás: https://kiterealty.com

STORE Capital – ALTRIA csere

Régóta nem vaciláltam ennyit egy eladáson, mert a STORE Capital sok tekintetben a szívemhez nőtt, az osztalékarisztokrata Realty Income és az NNN árnyékában kevesen figyeltek fel erre a kiváló minőségű net lease szereplőre.

A véleményem egy cseppet sem változott meg erről a nagyszerű REIT-ről, ellenkezőleg, negyedévől negyedévre képes javítani az egyébként is nagyszerű mutatószámain, az osztalékfizetés biztonsága egészen kiváló és a mendzsmentet továbbra is az egyik leginkább felkészült csapatnak tartom a REIT vezetők táborában. Ráadásul a STOR – sok versenytársától eltérően – képes a valódi értékteremtő növekedésre is, játszi könnyedtséggel hozza az 5% feletti éves FFO bővülést és így az osztalékemeléseknek is bőven teret biztosítanak. Együtt van tehét a jó minőség és a biztos növekedési kilátás is, sajnos ezt a piac is díjazza, nem is kicsit. A STOR értékeltsége a soha nem látott 20-as P/FFO szint fölé emelkedett, ami részben ugye indokolt, részben viszont már a túlértékeltség határait súrolja nálam.

Ami végül átbillentette a csere meghúzását, az a mérleg másik serpenyőjében lévő Altria rendkívül vonzó elérhetősége volt. Az Altria minőségéről sokat elmond, hogy tagja a mindösszesen 27 tagot számláló Osztalékkirályok klubjának (50 éves osztaléknövelési múlt), és a szállított teljes hozam tekintetben is az elmúlt évtizedek egyik legjobban teljesítő befektetése volt. „Szerencsére” jelen pillanatban számos nehézség tornyosul előtte, ezért az értékeltsége is a roppant kedvező 11-12 P/FCF tartományba esett vissza, ahol már nem tudtam ellenállni a további vásárlásnak, ennek esett „áldozatául” a STOR, amelyet 48%-os árfolyamnyereséggel + osztalékok engedtünk útjára, alig 2,5 év után.

Az ALTRIA-ról nem szeretnék regényeket írni, de egy érdekességet azért hadd adjak útravalóul az érdeklődöknek: az ALTRIA – a közvélekedéssel ellentétben – közel sem egyenlő a Marlboro-val, hiszen:

  • közel 10%-os tulajdonrésze van az italgyártó óriás Anheuser-Busch InBev-ben,
  • nemrég 45%-os tulajdoni hányadot vásárolt a marihuána gyártó Cronos Group-ban,
  • 35%-os részesedéssel bír a renitens e-cigi gyártó Juul-ban,
  • bónuszként egy nem akármilyen borászattal is büszkélkedhet a Ste. Michelle Wine Estates kizárólagos tulajdonosaként.

Szóval ALTRIA vásárlással egycsapásra részesévé válhatunk egy diverzifikált földi élvezeteket nyújtó, mértéktelen fogyasztással a szervezetre káros, 8% induló osztalékhozammal bíró, egészen kíváló cégnek. 

 

Miért érdemes liftes cégekbe fektetni?

Az ENSZ előrejelzése szerint 2050-re a Föld népességének 66%-a lesz városlakó, ami több mint 6 milliárd embert jelent. A várostervezők az urbanizáció kihívására az elmúlt évtizedekben egy egyszerű, de hatásos választ tudtak felmutatni: elkezdtek felfelé építkezni. Nem nehéz tehát belátnunk, hogy ”vertikálisabban” élünk, mint valaha. A gomba módra szaporodó többemeletes társasházakkal, toronyépületekkel, felhőkarcolókkal párhuzamosan nőtt az igény a megbízható, gyors és kényelemes megoldásokat kínáló felvonó rendszereket (lifteket) biztosító cégek termékei iránt.

Abban a városban, ahol most éppen laksz, hány lift található és hány lesz 20 év múlva? Ha elromlik a társasházad/irodád liftje, az épület üzemeltetője szerinted milyen alkupozícióban van a szervíztevékenységet nyújtó társasággal szemben?

Csak néhány érdekesség:

2017-ben közel 800.000 liftet gyártottak le globálisan, amivel 14,5 millióra nőtt a működő egységek száma. A legnagyobb megrendelő természetesen Kína, 2022-re évi 560.000 lift beüzemelését tervezik csak ebben az országban (2017-ben már 4,8 millió működött).

A felvonóipar erősen koncentrálódott, mindössze négy vállalat teszi ki a globális piac kétharmadát. Ezek a társaságok:

  1. Otis, ami az United Technologies (USA cég) egy külön üzletága, de már nem sokáig
  2. Kone, finn cég
  3. ThyssenKrupp, német konglomerátum
  4. Schindler, svájci cég

További gyártók: Hitachi, Toshiba, Fujitec japán konglomerátumok

A felsorolt társaságok döntő többsége nem „tiszta” liftes cég, hiszen számos más termékcsoportot is gyártanak, eltérő területeken tevékenykednek (pl. United Technologies: védelmi ipar, repülőgépipar, ThyssenKrupp: acélgyártás, gépjárműipar), ezért nem ezeket fogjuk vizsgálni, hanem a „vegytiszta” liftgyártó Schlindler-t.

Schindler AG történet, tevékenység

Az öreg Robert Schindler aligha gondolta 1874-ben – amikor megalapította a családi céget – hogy a társaság szívós munkával egyszer majd felküzdi magát addig a dombtetőig, ahonnan már boldogan világgá kürtölheti: több mint 1 milliárd embert utaztat a cég által gyártott liftekben. Naponta. A közel 65.000 munkást foglalkoztató vállalkozás természetesen nagy hangsúlyt helyez a fejlesztésekre, a megoldandó feladat már nem a liftekbe történő beragadás kiküszöbölése, hanem egy spirális épület okosliftrendszerének a megtervezése úgy, hogy az egységek egyetlen másodpercet se veszítsenek a nem tökéletesen öszehangolt működésükből.

A cég által realizált, átlagon felüli árrésének a titka – pedig nem is szektorvezető ezen a téren – természetesen a karbantartási tevékenység. Leegyszerűsítve: egy gyors áttekintés, egy kis zsírréteg havonta és már számlázható is a havi karbantartási díj. Éppen ezért a karbantartásból származó bevételek sokkal stabilabbak, mint a létesítmények értékesítéséből származó árbevétel, ami erősen függ az építőipar hullámvölgyeitől.

Osztalékfizetés

A Társaság rendkívül konzervatív mérleget tart fent és az osztalékfizetési politikája is erre hajaz: minden évben az eredménye 35-65%-a közötti összeget fizet ki a tulajdonosainak, az európai cégekre jellemzően, évente egyszer. A táblázatunkból jól látszik, a 2014-es 2.2 svájci frankos osztalékát 2018-ra évi kerek 4 svájci frankra tornázta fel, ráadásul emellett két évben is rendkívüli osztalékfizetésre szánta el magát. Az osztalékfizetés biztonsága és a növekedési üteme tehát egészen magas, szöges ellentétben az alacsony induló osztalékhozammal (1,8%).

Értékeltség

A cég jelen pillanatban 29 P/E (TTM) értékeltséggel bír, vagyis – a kiváló minősége és a (mérséklődő) növekedési potenciálja mellett is – kifejezetten drágának tűnik, még histórikus összevetésben is. Sebaj, gondoljuk tenyerünket dörzsölgetve: majd a következő válság legmélyén, az építőipari ciklus recessziós szakaszában a cég árfolyama – a forgalmazott liftekhez hasonlóan – fel/le ugrándozik majd, vagyis bőven lesz lehetőségünk egy egész szekérderéknyi SCHINDLER AG megvásárlásrára, lényegesen kedvezőbb árazás mellett, mondjuk 10-15 P/E közötti értékeltségi szorzókkal. A gondosan felépített tervünk ott bukik meg, hogy a cég 70%-a a Schindler és  Bonnard családok tulajdonában van, akik várhatóan a legnagyobb válság közepén sem fognak pánikszerűen eladni, teljesen érthető okokból. A diszkont értékeltségről valószínűleg tehát le kell mondanunk.

Összefoglalva:

Jó lenne liftes vállalkozást is bevenni az osztalékos portfólióba, hiszen a Schindler AG sok tekintetben felfelé húzná a minőséget, de nem minden áron.

Ami tetszik a cégben:

  • érthető működés, unalmas üzletmenet, életem végéig tartanám, economic moat, stb. (megfelel a Warren Buffett féle alapszabályoknak),
  • 70%-ban családi cég,
  • a karbantartási üzletág egy biztos bevételt generál a nehéz időkben is,
  • rendkívül konzervatív mérleg és osztalékfizetési kultúra.

Ami nem tetszik benne:

  • folyamatosan magas értékeltség,
  • erős kitettség az építőipar felé,
  • kevés, de erős versenytárs,
  • CHF-ben érhető csak el, eltérő osztalékadó, stb.

Forrás: https://www.schindler.com/com/internet/en/investor-relations.html

 

Ínséges hónapok elé néznek a REIT vadászok? Türelem, türelem.

Sajnos nem kényezteti el a REIT-be fektetőket a lassan beköszönő ősz sem, a szektort lekövető ETF-ünk (Vanguard Real Estate – VNQ) 14% feletti éves hozama is jól mutatja, hogy egyáltalán nem könnyű manapság kiváló minőségű, de jó áron elérhető célpontokat találni.

Ezt annak ellenére írom, hogy histórikusan a jelenlegi 16 P/FFO körüli értékeltség még nem is tekinthető „túlárazottnak”, sőt, inkább csak átlagosnak mondható.

Amikor viszont egy alaposabb pillantást vetünk az egyes alszektorok értékeltségére, akkor óriási különbségekbe botlunk: az ipari ingatlanokat, a lakóházakat, a net lease konstrukcióban bérbeadókat, a self store-okat üzemeltető REIT-ek esetében 20 feletti (átlagos) P/FFO értékeltséget tapasztalhatunk, a prémium szereplők árcéduláján pedig még ennél is magasabb árszint fityeg.

Az elmúlt 3 évben nem fordult még elő olyan időszak, hogy ne lett volna olyan „leárazott”, átlagos vagy jó minőségű REIT a piacon, ami még nem található meg a portfóliómban, jelen pillanatban azonban ez a helyzet. Az egyedüli, brutálisan jó értékeltséggel vásárolható mall szektor a REIT befektetéseim 45%-át teszi ki, és ezt már nehéz ésszerű keretek között tovább bővíteni (bár az SPG esetében a határ a csillagos ég is lehet).

A mall-ok kétségkívül hatalmas kihívás előtt állnak, erről korábban már írtam, és a jövőben elkerülhetetlen az átalakulásuk: az ilyen helyekre nem kizárólag vásárolni mennek majd az emberek, hanem „csinálni valamit”, így egyfajta élményközpontként (fitness, bowling, éttermek, játszótér, közösségi terek, stb.) fognak feltehetőleg üzemelni.

A megoldás megint csak a következő lesz: türelmesen várakoznunk kell és a piac természetes hullámzása, az irracionális félelmek és – a REIT-ek esetében különösen – a jegybanki alapkamat nem várt változása futószalagon fogja szállítani a részünkre a jobbnál-jobb bevásárlási lehetőségeket.

Az idei évben már csak az osztalékok újrabefektetése maradt „feladatként”, ezekről a vásárlásokról is igyekszem majd beszámolni.

“Fájó” értékesítések

A 2019-es évben nem teljesen sikerült megállni, hogy ne válljak meg – rövid idő után – komoly árfolyamnyereséget biztosító REIT-ektől, a minőségekkel kapcsolatban nem történt érdemleges változás, egész egyszerűen az értékeltségi mutatók kezdtek „bosszantóan” magasak lenni. 11-en mentek, négyen jöttek, lássuk is őket.

Értékesítések:

Sabra Healthcare – Omega Healthcare

Mindkét szereplő egy elég kiszámíthatatlan finanszírozású területen tevékenykedik, ezért a bérlők is pengeélen táncolnak. A kiváló menedzsmentek eddig el tudták kerülni az osztalékcsökkentést, de a robosztus növelésre a következő években nem sok esély van. 15-15%-os árfolyamnyereséggel + osztalékok mentek. Egy kisebb egészségügyi szereplőtől – DOC – szintén búcsúztunk (8% árfolyamnyereség + osztalékok).

Welltower

Az egészségügyi szolgáltatóknak ingatlanokat bérbe adó és üzemeltető Welltower esetében a minőségi faktor egy cseppet sem változott meg, de az értékeltsége olyan szintekre ért, amikor már – jó értelemben véve – kényelmetlenül érzem magam. A 20 feletti P/FFO olyan REIT esetében, ami a közeljövőben nem képes erőteljes osztaléknövekedésre, nos, szerintem ez kicsit drága. Nem nagyon drága, de kicsit drága. 50%-os árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) váltunk meg egymástól egy időre.

Extra Space Storage – National Storage Affiliates

Fájó szívvel búcsúztam a storage piac két nagyon erős szereplőjétől, de a 22-24 P/FFO értékeltségek egész egyszerűen olyan magas növekedést áraznak, amire a túlépített self store szekor jelen pillanatban nem méltó. 67%-os és 41%-os árfolyamnyereséggel + osztalékok kerültek értékesítésre, de őszinén remélem lesznek még újra tagok a REIT portfólióban.

Realty Income-National Retail Properties- W.P. Carey

A net-lease szektor a kedvenc területem, ráadásul a fenti hármas kétségkívül a legerősebb szereplője ennek a csoportnak minden vonatkozásban, ezért a prémium árazás feltétlenül jár nekik. A 20-24 közötti P/FFO mutatót azonban itt is túlzásnak érzem, különösen akkor, amikor a mall szektor legjobb játékosai 9-13-as árazással elérhetőek. Kiváló minőség, de már kicsit túlértékelt a növekedési potenciálhoz képest. 30-50%-os árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) lengettük meg könnyáztatta zsebkendőinket egymás irányába azzal, hogy még találkozunk.

Flowers Foods

A defenzív jellegű élelmiszeriparban tevékenykedő cég értékeltsége az évek során jelentősen megemelkedett, de a jövedelemtermelő képessége inkább csak stagnált, így a következő évekre nem túl sok tere maradt a kétszámjegyű osztalékemeléseknek, így 30% feletti árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) értékesítettem.

Schweitzer-Mauduit

A dohányiparhoz erősen kapcsolódó cég értékeltsége egyáltalán nem szállt el, csupán az osztaléknövekedési üteme lassult be annyira, ami miatt megváltam tőle (-10% árfolyamveszteség + osztalékok), a PM-MO párossal szerencsére így is nyakig ülök a “dohányban”.

Qualcomm

Akárhogy számolom, a félvezetőiparban élen járó QCOM az 5. negyedéve ugyanazt az osztalékot fizeti, ez egy elég halvány indikátor a jövőre nézve. Töprengésre adhat okot az is, hogy az elmúlt évben 22 Mrd USD-t értékben vettek saját részvényeket, de a részvényáruk még így sincs köszönőviszonyban a Broadcom egy évvel ezelőtti ajánlatához (90 dolláros részvényár) képest. A türelmem akkor fogyott el velük szemben, amikor összehasonlítottam a két menedzsment értékteremtő képességét: a Broadcom vezetése okos akvizíciókkal villámgyorsan integrálja és cash-cow cégekké alakítja a felvásárolt vállalatokat, míg a QCOM előszeretettel költ inkább méregdrága ügyvédi irodákra, akik aztán nem tudják elhárítani az egyes országok versenyhatóságainak irdatlan mértékű pénzbüntetéseit. Az APPLE-el való kiegyezés lehetőséget teremtett arra, hogy 30% feletti árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) búcsút inthessünk egymásnak, ambivalens érzelmekkel, hiszen a történtek ellenére a cég nagyon jó pozícióban van számos nagy reményű iparág (5G, IoT, önvezető autók, stb.) beszállítójaként.

 

Vásárlások

APLE Hospitality

Az Apple Hospitality egy idegenforgalmi területen tevékenykedő REIT, korábban már írtam róla. Végül annak ellenére vásároltam belőle, hogy tisztában vagyok azzal, hogy a következő válságban a jelenlegi ár töredékéért is elérhető lesz, hiszen – várhatóan – megint a hotel REIT-ek szenvedik el a legnagyobb árfolyamesést. Ami miatt mégis megléptem a vételt: annyira erős a mérlege, hogy képes lehet osztalékcsökkenés nélkül átvészelni egy nehezebb időszakot is, akkor meg hagyjuk az időzítéses játékot, miért is ne pöröghetne folyamatosan, akár már a következő hónaptól a közel 8%-os osztalék? (a REIT havi osztalékfizető).

Ingredion

A keményítő-, és édesítőszerpiacon tevékenykedő INGR egy átlagon felüli tőkeallokátor cég, márpedig ha egy ilyen vállalkozás 10 P/FCF értékeltség közelébe ér, akkor érdemes odafigyelni, mert nem kevés részvényesi értéket tud teremteni, még akkor is, ha csak egy helyben toporog az alap üzletmenete. Amennyiben pedig növekedésre is képes lesz a jövőben, akkor már csak azt vesszük észre, hogy vígan robogunk a kétszámjegyű éves hozamokat szállító vasúti kocsinkban.

Macy’s és Kohl’s

Mindkét cég a kiskereskedelem területén tevékenykedik, hatalmas ellenszélben, olyan versenytársakkal szemben kell megvívniuk a harcukat a piaci részesedésük megőrzéséért, mint az Amazon, a Wallmart, a Target, a Costco, a Kroger, vagy éppen a Nordstrom. Az értékeltség bőven 10 P/FCF alatti – ez itt önmagában kevés lenne – de pár dolog szemet szúrt:

  • A Macy’s hatalmas saját ingatlanállománnyal rendelkezik, gyakorlatilag tekinthetünk rá félig REIT-ként is, és több becslés szerint az ingatlanok piaci összértéke eléri/meghaladja a cég jelenlegi piaci kapitalizációját. Ha ez tényleg így van, akkor a vállalat évi 1 Mrd dolláros free cash flow termelése már csak a hab lehet a tortánkon… Komolyra fordítva a szót, ha a menedzsment képes lenne egy évtizedig „csak” életben tartani a céget és közben okos tőkeallokációs döntéseket hozni, akkor már nyert ügyünk lehetne.
  • A Kohl’s esete kicsit más: rendkívül konzisztensen ontja magából a készpénzt, amiből bőven futja komoly részvényvisszavásárlásokra és a 10%-os éves osztalékemelési ütem sem tűnik kifulladni, márpedig 5,5%-os induló osztalékhozamnál ez nem túl gyakori. Egyetlen dolog zavar a céggel kapcsolatban: partnerségre léptek az Amazonnal (a Kohl’s áruházaiban átvehetők az Amazon csomagjai, előbbi forgalmat remél tőle, utóbbi a költségeit csökkenti vele). Márpedig ha valami tanulságot le lehet szűrni Brad Stone „Minden eladó” című könyvéből, akkor az a következő: amelyik cég stratégiai együttműködési megállapodást épít ki az Amazonnal, az rövid időn belül szorult helyzetbe találja magát…

A meglévő REIT-ek esetében a mall REIT-ekből vásároltam még (TCO, MAC, WPC, SKT, WPG, PEI), a Classic portfóliónál pedig az Abbvie-Altria-Walgreens hármast bővítettem érzékelhető módon.

Eljött az évtized bevásárlási lehetősége vagy ütött a végítélet órája?

Nézzünk pár erős állítást:

 

  1. A kereskedelmi ingatlanok üzemeltetői az USA-ban nem kis kihívással állnak szembe, köszönhetően az e-kereskedelem térnyerésének és a megváltozott vásárlási szokásoknak. A bérleti díjak szinten tartása és a kihasználtsági szint megőrzése hatalmas nyomást helyez a bérbe adó REIT-ek vállára.

 

  1. A 2019-es évben is folytatódik (fokozódik?) a boltbezárási trend, a Sears – Toys’RU -BonTon- Gymboree – Charlotte Russe – Payless Shoesource hullámot olyan „nagyágyúk követhetik, mint az Ascena, a JC Penny vagy éppen a Forever 21 és bizony nem látjuk a sor végét.

 

  1. A fentieknek köszönhetően a shopping center-eket üzemeltető REIT-ek értékeltsége is megingott, de az igazán nagy összeomlást az elmúlt évben a hatalmas mall-okat üzemeltető REIT-ek szenvedték el. Egészen elképesztő leárazásokkal találkozhatunk a piacon, sok REIT értékeltsége 30-50%-al a NAV (Net Asset value – lásd a tananyagban) szint alá esett.

 

Mindezek alapján joggal kérdezheted: ha „békeidőben”, az alacsony kamatok korában, egy sosem látott hosszúságú konjunktúrában így szenvednek a mall REIT-ek, akkor mi a jó eget csinálnak majd egy gazdasági válság esetében? Tovább fog feleződni az értékeltségük? Érdemes-e egyáltalán bármilyen kereskedelmi ingatlanokat üzemeltető REIT-ben tulajdonrészt vásárolnunk?

 

A jövőt megmutató kristálygömb hiányában a tuti válasz elmarad, inkább összeírtam az egyes mall REIT-ekről lévő jelenlegi véleményem, nézzük minőségi sorrendben a leggyengébb szereplőtől kezdve!

 

CBL – CBL & Associates Properties, Inc

Kétségkívül a leghitványabb minőségű REIT a szektorban, nem elég, hogy az ingatlanjai és a pénzügyi mérlege is a sor végén kullog az összehasonlításban, ez meg van koronázva egy páratlanul rossz képességű menedzsmenttel, innen meg már egyenes út vezet a sorozatos osztalékcsökkentésekhez. Az értékeltség ennek megfelelően egészen brutális 1 P/FFO érték alatti, ha a jövő évtől tényleg újraindítják az osztalékfizetést – kérdés, milyen értékben – akkor az árfolyam is a többszörésére ugorhat. Csak hazárdjátékosoknak!

 

WPG – Washington Prime Group Inc.

A „kedvenc” rossz minőségű ingatlanokkal rendelkező REIT-em, akik viszont hatalmasat harcolnak az életben maradásért, a legtöbb szakíró már egy évvel ezelőtt osztalékcsökkentésért hörgött, de Lou Conforti még mindig ki tudja préselni a REIT-ből a 25 centes negyedéves osztalékot, amit várhatóan év végéig fizetni fognak majd.

Ami rettentően érdekessé teszi számomra ezt a céget-et:

  • a menedzsment szerint 2020-ban stabilizálni tudják a bérleti díjaikat, amit az enyhén növekvő, adott területre jutó vásárlói költés emelkedése is segíthet.
  • egészen jó mérleget sikerült kiépíteniük az elmúlt pár évben, a jelzáloggal nem terhelt ingatlanok aránya további mozgásteret jelenthet.
  • az elmúlt hónapban több tranzakcióban (pl. 30 éves ground lease) is bizonyították, hogy képesek kreatív, de szabályos módon tőkét szerezni a felújítási/karbantartási munkákhoz, meglátjuk, hogy mire lesz ez elég.
  • A közel 28%-os osztalékhozammal a piac gyakorlatilag egy hatalmas osztalékcsökkentést áraz (ezt mutatja a short-ok magas aránya is), ami várhatóan meg is történik majd 2020 elején. A várható eredmény? Osztalékfelezés esetén egy 14%-os, jól fedezett osztalékhozamú REIT 3,5-es P/FFO-val…számomra továbbra is egyértelmű spekulatív vétel, akárcsak Conforti-nak, aki maga is folyamatosan vásárol.

Összefoglalva: borzasztóan kiváncsi vagyok rá, hogy a WPG a következő 2-3 év alatt milyen erdeményt fog szállítani, a bizalmam továbbra is erős a menedzsmentben!

 

PEI – Pennsylvania Real Estate Investment Trust

 A PEI egy „kis” földrajzi területre specializálódott mall REIT, az ingatlanok minősége alulról nyaldossa az „A” kategóriát, évek óta várnak a nagy áttörésre, ami pár hét múlva két – várva várt – nagyobb fejlesztés,  a Fashion District és a Woodman Mall átadásával meg is fog történni. Az osztalékfizetésük – a tervek szerint – az innen beáramló bérleti díjakkal újra fedezve lesz, a menedzsment előrejelzésre 2020-tól 90%-os FAD payout mutatót vízionál.

 

A mérlegük az egyik leggyengébb a szektorban – ezen terveznek is változtatni egy nagyobb fejlesztési terület értékesítésével – de számomra túl sok a „ha” a történetben: „ha” a tervek szerint robbanak be az új fejlesztések, „ha” 150-300 millió dollárt kapnak a fejlesztési területekért, stb. Ennek ellenére az értékeltségi szorzójuk rettentően alacsony, ha végig tudják vinni a terveiket, akkor kapunk egy 14%-os osztalékhozamú REIT-et, ráadásul mind a Macerich, mind az SPG szóba jöhet potenciális felvásárlóként, ami borítékolhatóan nem a mostani árfolyamon fog megtörténni.

Összefoglalva: spekulatív vétel, alsó „A” kategóriás ingatlanok, közepes menedzsmenttel, gyenge mérleggel.

 

SKT – Tanger Factory Outlet Centers, Inc.

A Tanger helyzetéről már mindenki elmondott mindent, senkit sem szeretnék untatni, inkább csak pár érdekességet gyűjtöttem össze, ami szemet szúrt az elmúlt 1-2 évben:

  • az első negyedévben eladott 4 ingatlan eléggé lehúzta az „összportfóliójuk” minőségi mutatóit, a megmaradtak bérbe adásával azért jóval kisebb nehézségeik lesznek, (de lesznek).
  • korábban nagyon kedvező feltételekkel jutottak hitelhez, ha ez megváltozik – és erre van esély a hitelképességi besorolás módosulása esetén – akkor a kamatfizetési kötelezettségük is gyors emelkedésnek indulhat,
  • a hagyományos outlet termékek: ruha/cipő/kiegészítők/ékszer/stb. irányból kezdenek nyitni a szolgáltatások felé is, ez akár örvendetes is lehet,
  • a sajátrészvény visszavásárlásukat finomam fogalmazva nem sietik el, ez óvatosságra inthet minket (még 90m dolláros keretük van rá, a piaci kapitalizáció kb. 5-6%-a).
  • A Tanger hűségkártyások továbbra is erős, kiszámítható, emelkedő vásárlóerőt biztosítanak a cégnek.

 

Összefoglalva: a 9%-os osztalékhozam, ami 70%-os FAD payout kimutatóval társul, azt sugallja, hogy a jelenlegi osztalék még egész biztosan sok-sok évig fenntartható lesz, ráadásul Osztalékarisztokrataként – évente ha csak egy centet is – de muszáj lesz emelniük. Ha nem ülnék nyakig a Tangerben, akkor most biztosan vásárolnék.

 

MAC – Macerich Company

 A MAC-ról korábban már hosszabban is írtam, a gyenge mérlegen kívül minden „rendben van” a REIT-nél: egészen kiváló minőségű ingatlanok, nagyszerű bérlők, emelkedő bérleti díjak, növekvő vásárlói költések, ráadásul a fejlesztési csapatukra sem lehet panasz, jó érzékkel nyúlnak az ingatlanokhoz. Több projektben össze vannak nőve más REIT-ekkel (SPG, PEI), a homlokukon lévő lézeres célkereszt pedig valószínűleg arra utal, hogy jelen pillanatban ők a szektor legvonzóbb felvásárlási célpontjai. A licitre felkészül: SPG, BX, BAM.

TCO – Taubman Centers, Inc.

A TCO-ról gyakorlatilag ugyanazt mondhatjuk el, mint a MAC-ról, sőt, inkább egy erős MAC-ról beszélhetünk, csak itt van egy nagyobb családi résztulajdon, ezért kisebb az esély a felvásárlásra. A mérlegen kívül itt sem találunk „fogást”, ráadásul a TCO osztalékfizetési múltja is lenyűgöző (szemben a MAC durva osztalékcsökkentésével). A jelenlegi értékeltség kapcsán pedig inkább átadnám a szót Simon Leopold-nak, a cég pénzügyi vezetőjének:

 

„Before turning the call back over to Bobby, I want to briefly comment on the price of our stock today. For a number of years now there has been a recognition in the investment community that our NAV is significantly greater than our share price.

 On our earnings call on November 2, 2017 with our share price at about $47 we said and this is a quote “our share of fewer than 10 assets, applying cap rates that analysts have used for our portfolio as a whole represents at least as much value as our total market cap today including debt and preferred stock. That means at today’s share price investors are getting the rest of the assets for free as well as a dividend yield in excess of 5%.” That’s the end of that quote.

 So in preparing for today’s call, we updated and built upon this analysis. Today the NAV have just two of our assets using estimates of market cap rates and allocating an appropriate level of debt is roughly equivalent to today’s $40 share price which means that you get the rest of the company for free which include interest in 22 assets, many of which are amongst the very best assets anywhere with growing sales and NOI. You’re also getting a dividend above 6.5%, a dividend that has never been reduced and has increased 22 times in the last 24 years. Finally lease on average are trading at a premium to NAV today and have an AFFO multiple about 21 times which is nearly double our current multiple which is at about 11 times. With that I’ll turn it back to Bobby.”

 

Vélemény: a TCO-t jelen pillanatban nem tartom túlárazottnak 🙂

 

SPG – Simon Property Group, Inc.

A nap keleten kél, aki másnak vermet ás az egy veremásó, addig jár a korsó a kútra, ameddig a takaród ér, a mall szektor legjobb REIT-je az SPG, a triviális igazságokat a végtelenségig lehetne folytatni.

Miben rejlik az SPG titka a többi szereplőhöz képest?

  • Cost of capital: a legalacsonyabb kamatok a legerősebbnek járnak csak, a legjobb kondíciójú unsecured debt-et jelen pillanatban az SPG kapná.
  • Kiváló menedzsment: melyik CEO mérsékelte önként a saját bónuszát a legutolsó válságkor? Ne keresd: David Simon.
  • A szektor legerősebb mérlegét tartják fent, az osztalék kifizetése után is rengeteg pénzük marad új fejlesztésekre, további felvásárlásokra, hitelek törlesztésére. Figyelemreméltó az idei 5%-os osztalékemelésük is.
  • Sajátrészvény vásárlásra is bőven futja a keretükből, több mrd dolláros keretük áll készen erre a célra.

Sajnos a REIT befektetők is tisztában vannak ezekkel, ezért az SPG értékeltsége nem esett akkorát, mint a szektortársaké. Sokáig vártam a 150 dolláros határt, hogy alaposan bevásároljak, de nem jött el, és lehet, hogy nem is fog.

De hát ez így van rendben, ez az „átka” a kivételes minőségnek.

 

 

A REIT HITELEK FAJTÁI

A minőségi REIT-ek kiválasztásánál az egyik legjobb szűrőnk a hitelképességi besorolás lehet, a REIT birodalmunk tartóoszlopai rendelkezzenek legalább BBB minősítéssel! A hitelek „mértéke”, a lejárati idő, a kamatmeghatározás módja és értéke mind-mind értékes iránymutató lehet, akárcsak az igénybe vett hitelek fajtái, vizsgáljuk meg hát a 3 legfőbb típust!

 

A „nem fedezett hitelek” (Unsecured debt) olyan hitelek, amelyek nincsenek biztosítva egy ingatlannal, vagyis közvetlenül „csak” a Társaság fizetőképessége áll mögötte. Ide tartoznak általában a kötvények, a fedezetlen lejáratú kölcsönök, a fennálló hitelkeretek terhére lehívott kölcsönök. Az ilyen „nem fedezett hitelek” kamatlába kizárólag a vállalat hitelminősítésének, illetve a mérleg erősségének a függvénye.

Mi a búbánatos fittyfenének venne fel ilyen típusú hitelt a REIT, ha egy ingatlannal fedezett hitellel vélhetően jobb kamatkondíciókat kaphat és így csökkentheti a tőkeköltségét, amit a tananyagban egy briliáns példával megvilágítva már beláttuk, hogy egyike a kritikus sikertényezőknek?

A válaszunk a következő: azért, mert meglehetősen nagy rugalmasságot biztosít a számára, olyat, amelyet egy ingatlannal biztosított hitel nem képes.  A REIT az ilyen hiteleket „szabadabban tudja használni”, hiszen nem kell egyeztetnie a hitelezőkkel az ingatlanokkal kapcsolatban született döntéseket (adásvétel, felújítás, bérleti szerződések változása, stb.), ráadásul büntetés nélkül előtörlesztheti is ezeket.

 

Hátrányuk: csak korlátozottan juthat hozzá a REIT az ilyen típusú hitelekhez és csak a legerősebbek tudják beszerezni „jó áron” ezt a fegyvert.

+ Extra előny: ha egy REIT egészen kiváló hitelminősítéssel rendelkezik, akkor a fedezetlen hitel kamatlába még alacsonyabb is lehet, mint az ingatlannal biztosított hitelé.

 

Az „ingatlanfedezetű, visszkereset nélküli hitel” (Secured Non-Recourse debt) ugyan már egy ingatlannal biztosított hitel, de ilyenkor a REIT felelőssége csak az ingatlanhoz kötött, vagyis a hitelező csak ezt kérheti számon a REIT-en az esetleges nemteljesítés esetén.

Megint csak egy példa fog a segítségünkre sietni: a REIT az ingatlanportfóliója bővítéséhez szeretne megvásárolni egy nagyobb értékű ingatlant, de nem áll rendelkezésére a szükséges összeg, vagy egész egyszerűen csak szeretné megosztani a kockázatát, ezért az ingatlan vételárának pl. a 60-70%-át ilyen ingatlanfedezetű, visszkereset nélküli hitellel pótolja ki. A hitelezőnek tehát ebben az esetben nem a céget, hanem az ingatlant kell alaposan szemügyre vennie, hiszen az lesz az egyedüli fedezete, ezért sok esetben ingatlanpiaci értékbecslőt is segítségül hívnak egy ilyen együttműködéshez.

Előfordulhat tehát az is, hogy pl. a REIT rosszul méri fel az ingatlanban rejlő lehetőségeket, nem tudja a kívánt minőségű bérlőkkel feltölteni és üzemeltetni, ezért egész egyszerűen nem teljesíti a törlesztési kötelezettségét, hanem inkább „visszaadja” a hitelezőnek az ingatlant, aki az ingatlan értékesítéséből igyekszik kárpótolni magát.

 

Miért előnyös ez a típusú hitel a hitelezőnek?

Mert nem kell értékelnie a REIT működését/mérlegét, elég az ingatlanra koncentrálnia, amennyiben az jól teljesít, akkor „védve van” a REIT nemteljesítése esetén is.

 

Miért előnyös ez a típusú hitel a REIT-nek?

Mert – ha a kiszemelt ingatlan jól hasznosítható – gyakorlatilag bármilyen gazdasági ciklusban hozzájuthatnak ehhez a hitelhez, ráadásul a gyengébb minőségű REIT-ek is megkapják azt a lehetőséget, hiszen ebben az esetben végre nem őket, hanem kizárólag az ingatlant értékelik.

 

Mi a hátrányuk?

„Rugalmatlan” terméknek minősülnek, így jellemzően merev fizetési szabályai vannak, nehéz továbbadni ezeket az ingatlanokat, amíg meg vannak terhelve ezzel a típusú jelzáloggal. Könnyű belátnunk azt is, ha pl. egy REIT minden ingatlana ilyen típusú hitellel terhelt, akkor búcsút mondhat a „nem fedezett hitel” felvételi lehetőségének is, vagyis elveszik a rugalmas pénzügyi mozgástere is.

 

A harmadik fő típus az ingatlanfedezetű, felelőséggel párosított hitel (Secured Recourse Debt) a REIT számára egyértelműen a legrosszabb feltételeket kínálja, ezért általában az újonnan alapított, vagy a nagyon rossz helyzetben lévő REIT-ek kényszerülnek rá ennek az igénybe vételére.

Ennek a hiteltípusnak a fedezetét általában több ingatlan biztosítja, amikkel a REIT nem rendelkezhet teljesen szabadon (ha pl. el szeretné adni a hitel fedezetéül használt ingatlant, akkor egy másikkal pótolnia kell), ráadásul a hitelező időről-időre felülvizsgáltathatja az ingatlanok értékét, és ha nem érik el a meghatározott fedezeti szintet, akkor a hitelező a különbözetet behajthatja a REIT-en vagy kérheti annak a kipótlását is.

Amennyiben egy REIT hiteleinek a nagy részét ilyen hitelek teszik ki, akkor nincs mese, ott bizony egy magas kockázatú REIT-el állunk szemben.

Célvesztés

Amikor elkezdtem építeni az osztalékos és REIT birodalmat, akkor teljesen világosan láttam, hogy ez az egész nem lehet öncélú, nem szabad többnek lennie, mint egy segítő eszköznek abban, hogy teljesen a meglévő céljaimnak éljek. Az osztalékos rendszerrel elsősorban időt nyerhetünk, ami a legdrágább földi kincsünk.

Amikor készítettem a REIT tanfolyamot, akkor elsősorban az motivált, hogy egy kicsiny résszel hozzájáruljak a magyarországi osztalékos tudástárhoz. Egy ilyen tanfolyam elkészítésével sokkal több meló van, mint azt valaha is gondoltam volna, még a végső simitások közben is sokszor nagyon közel voltam ahhoz, hogy a kukába vágjam az egészet, ilyenkor mindig csak az mentett meg, hogy ha ennyit kaptam Dávid munkáin keresztül, akkor nekem is muszáj lesz továbbadni a REIT-es alapokat.

Sajnos az életben meglévő céljaim súlyos és helyrehozhatatlan sérülést szenvedtek, ezért az egész osztalékos rendszer, mint segítő eszköz is értelmét vesztette, hiszen felesleges pedáloznom akkor, ha nem látom, hogy merre akarok tovább haladni. Éppen ezért a megértéseteket szeretném kérni, ha nem írok új bejegyzéseket, vagy ha nem válaszolok emailekre.

Nagy tanulságokat nem tudok levonni, mert a nemrég megkapott leckét már néhány éve bevéstem a fejembe: ha sikerül kidobni minden felesleges nehezéket az életből, ha a családomnak tudok élni és mellé tudok kapcsolni egy szociális munkát is, akkor az egy értékes élet lehet. Ha erre időt szabadít fel az osztalékos és REIT birodalom, akkor pedig van létjogosultsága annak is.

 

 

Áprilisi vásárlások

Sajnos az április nem kényeztetett el minket tömegesen jó REIT vételi lehetőségekkel, olyannyira nem, hogy már nemcsak a prémium minőségű, hanem a középmezőnyben helyet foglaló REIT-ek értékeltsége is sok esetben a számomra lélektani határnak minősülő – 20-as P/FFO érték fölé kúszott, így inkább a kasszához csoszogtam:

  • A rendkívül defenzív egészségügyi szektor szereplőinek ingatlanokat bérbe adó Welltower (WELL) esetében a minőségi faktor továbbra is a helyén volt, de az értékeltség az egekbe emelkedett, így 50%-os árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) vettünk egymástól könnyes búcsút,
  • A másodvonalas ipari ingatlanokat bérbe adó STAG Industrial (STAG) esetében pedig az ingatlanportfólió minőségének javítása volt a cél (30%-os árfolyamnyereség + osztalékok).

 

Nézzük, mi került helyettük a bevásárlószatyorba:

Macerich (MAC)    

 Elsőre magamnak is nehéz volt megválaszolni, hogy miért veszek újabb kereskedelmi ingatlanokat bérbe adó REIT-et, és másodjára még nehezebb, hiszen:

  • A Simon Property – Taubman Centers – Unibail Rodamco szentháromságon keresztül már sikerült érdekeltséget szerezni Észak-Amerika és Európa legkiválóbb kereskedelmi komplexumaiban.
  • A kiskereskedelmi apokalipszis fekete lovasa az Amazon álarca mögé bújva rendet vág a fizikai bolthálózattal rendelkező kereskedőcégeken.

Ha ez nem lenne elég, akkor itt van két további cégspecifikus rosszpont is:

  • A Macerich mérlege nem sziklaszilárd, ebből a szempontból a Simon – Unibail páros jóval erősebb,
  • Az egy részvényre jutó eredmény növekedési üteme cseppet sem meggyőző az elmúlt évek tekintetében, igaz, ezt lehet az ingatlanportfólió átalakítására fogni, ha nagyon védeni kellene a menedzsmentet, de nem akarom.

Akkor mégis mi volt az a mágnes, ami miatt mégis sikerült óvatosan rábökni a nagy zöld vételi gombra?

  1. Tagadhatatlan, hogy a Macerich ingatlanportfóliója klasszis minőséget képvisel, márpedig ha az adott területre eső vásárlói költésben kenterbe veri a konkurenciát, akkor ott a bérleti díjak újratárgyalása is zökkenőmentesen megy.

Aminek az eredménye egy stabilan 90% feletti kihasználtságú A+ kategóriájú ingatlanportfólió.

 

  1. Az ingatlanfejlesztéshez „érezni is kell”, a gazdasági diploma mellett nem árt egy művészi véna is a döntéshozóknál, márpedig a Macerich ebben egyelőre nem tud hibázni: az épületeibe így olyan bérlőket tud bevonzani, mint a Google, az Apple, a Lyft, a Pinterest, vagy éppen az imént említett Amazon…

  1. Oké, oké van egy minőségi ingatlanportfólióval és fejlesztői érzékkel megáldott REIT-ünk, de ez önmagában még kevés. Nézzük az értékeltségi mutatónkat: 10-11 körüli P/FFO, ez jóval elmarad a 18 feletti 5 éves átlagtól, vagyis histórikusan nagyon is alulértékelt a cég, annak ellenére, hogy a kereskedelmi ingatlanjaiért sorban állnak a jobbnál-jobb bérlők.

+1 Nem árt tudnunk, hogy a szektor zászlóshajója, a Simon Property évek óta készen áll arra, hogy akár a Taubman-t, akár a Macerich-et, akár mindkettőt megvásárolja. 2015-ben már tettek egy 95 dollár fölötti ajánlatot a MAC-re, amit akkor a cégvezetés elutasított, így a mostani 40 dolláros ár rövidre zárta a töprengésemet a „margin of safety” felől. Robosztus növekedést nem várok a cégtől, de a 7% feletti osztalékhozam – reményeim szerint – ketyegni fog még sok éven át.

A kör tehát bezárult: alig két év alatt a Simon-Taubman-Unibail-Macerich négyesfogattal sikerült megszerezni a Retail szektor/Mall alszektor koronagyémántjait, ráadásul mindegyiket „leárazva” sikerült nyakon csípni, vagyis teljesült minden REIT befektető dédelgetett álma: minőségi REIT-eket vásárolni, diszkont áron.

(A Macerich mellett a csomagolóanyagokat gyártó Westrock került még be a Classic portfólióba, egészen kiváló 5% feletti induló osztalékhozammal.)

 

 

Zavarosban halászók

Ha már az Osztalékvadász fantázianevet választottam az oldalnak, ezért mindig kíváncsisággal vegyes érdeklődéssel fordulok az olyan írások felé, ami az osztalékok szerepét jelentékteleníteni próbálja, hátha mégiscsak a „pénzügyi szakértők és tanácsadók” zsebében lapul a bölcsek köve.

Van jobb dolog az osztalékoknál? Van bizony. című cikk olvasása után a szomorúság és a szégyenérzet különös keveréke öntötte el a szívemet, mert egy pillanat alatt megvilágosított abban, hogy a Lajtán innen nemcsak az import élelmiszerek minőségi összetevői változnak meg egycsapásra, hanem az elérhető befektetési tanácsadók szolgáltatási minősége is.

Az írás egy hatalmas logikai öngóllal kezdődik, ahol a szolgáltató először büszkén beismeri, hogy „általánosan nem keresi a stabil és magas osztalékfizető cégeket” az ügyfeleinek, majd két érdekességet megoszt az osztalékokkal kapcsolatban:

  1. Hosszútávon az osztalékok felelősek a várható eredmény több, mint 50%-áért.
  2. Az Osztalékarisztokrata cégek folyamatosan felülteljesítették a piaci átlagot, ezért biztosan túlértékeltek.

A hajóskapitányunk tehát – akinek a segítségével át akarunk kelni az óceánon – a következőket tanácsolja nekünk: az utunk során nem kell figyelembe venni a tengeráramlatokat, amik egyébként bizonyítottan a sikeres átkelés 50%-áért felelősek, illetve ne a minőségi, már többszörösen bizonyított vitorlásokat válasszuk az átkeléshez (mert drágák), inkább nézzünk szét a többi hajó között.

Az írás ezután gyorsan rátér az osztalékok helyett mit válasszunk témakörre, és az üdvözítő megoldást a sajátrészvény visszavásárlásokat preferáló cégekben találja meg. A sajátrészvény visszavásárlás azonban kétélű fegyver: csak abban az esetben teremt értéket, ha a visszavásárlási érték (jóval) a piaci érték alatt történik meg, a „túlértékelt” piacon – ahogyan a cikkíró látja a jelenlegi helyzetet – a sajátrészvény visszavásárlások hatalmas károkat tudnak okozni, vagyis olyan fegyver bevetését javasolja a cégeknek, ami pont a legfőbb cél, a részvényesi értékteremtés ellen dolgozik.

Alig tértem magamhoz ezektől a mélyütésekről, már jött is szembe a következő “szakértő”aki az aktívan kezelt vegyes alapokra esküszik, annak ellenére, hogy ezerszer bebizonyították már, hogy ezek a termékek a költségszerkezetük miatt újra és újra csúnyán alulmaradnak a versenyfutásban.

Szerencsénkre dr. Kemény Dénes sokszor elmondta már: az eredményjelző tábla nem hazudik:

Amikor naivan azt gondoltam, hogy a nap hátralévő részét megúszom anélkül, hogy hazai befektetési szektor újabb kihagyhatatlan ajánlatába botlanék, jött az igazi hidegzuhany: bombaként robbant  a jóhír, hogy hamarosan a magyarországi privátbanki ügyfelek is hozzáférhetnek majd közvetve az ÁKK által kibocsátott új állampapírokhoz.

A szomorú megoldás ezzel szemben megint az lesz, ha nem követjük a „jótanácsokat”, hanem egész egyszerűen fogjuk magunkat, felkerekedünk egy államkincstáros kirendeltséghez és nyitunk egy számlavezetési díj mentes, jegyzési, adás-vételi, kamat és törlesztésfizetési tranzakciók után díjat fel nem számoló, készpénzfelvételi díjat nem alkalmazó értékpapír számlát, amire tudunk venni a kívánt állampapírból…

A következő blogbejegyzést reményeim szerint már egy újabb REIT bemutatásáról tudom írni, mert az jóval több örömet okoz.