Viszlát Taubman!

A. Alfred Taubman hosszú évtizedek alatt szívós munkássággal építette fel élete fő művét, a Taubman Centers ingatlanbirodalmát, amelyet a tegnapi nap folyamán a fiúk, Robert és William átengedtek az iparág zászlóshajójának, a Simon Property Groupnak, egy tál lencséért potom 52,5 dollárért. A tranzakcióra a részvényeseknek is rá kell még bólintani, de ez nem tűnik akadálynak.

A TCO 2003-ban még ellent tudott állni a felvásárlási kísérletnek (akárcsak a Macerich), másodjára viszont már “elbukott”.

Az ügylet részleteit a TCO és az SPG honlapjain el lehet olvasni, ezekkel nem untatnék senkit, inkább nézzünk meg pár érdekességet a tranzakció kapcsán:

  • az SPG a meglévő ingatlanállományánál magasabb minőséget vesz át, köztük egészen páratlan épületeket, az USA mall-ok “koronaékszereit”,
  • az SPG nemcsak méretgazdaságossági előnyökkel bír, hanem hatékonyabb üzemeltető is a TCO-nál, vagyis több eredményt fog tudni kisajtolni ezekből az épületekből,
  • az SPG jobb kondíciókkal fogja tudni refinanszírozni a TCO hiteleit, jelentős kamatmegtakarítást elérve ezzel.

Nézzük az értékeltséget:

Kb. 14-es P/AFFO mellett, 6-7% közötti cap rate-re bólintottak rá a felek, ez minden csak nem drága, hiszen az átlagos minőségű REIT-ek 16-18 P/FFO mellett elérhetőek jelenleg, a prémium minőségért pedig 20-25 P/FFO-t kérnek mostanság, gondoljunk csak az agyonsztárolt housing, storage, data center, cell tower és industrial REIT-ekre.

A TCO részvényesek tegnap pezsgőt bontottak, pedig ha nem is kirabolták őket, de a prémium kivásárlási árat nem kapták meg az egyedi, pótolhatatlan értékeikért. Pezsgőt bontani egyvalakinek indokolt szerintem a tegnapi nap után: David Simon-nak, aki olyan mérleget tartott fent az SPG-nél, ami lehetőséget biztosított neki, hogy a retail apokalipszis tetőpontján (?) zsebből kifizesse a megroggyant árú TCO-t.

Az ár megroggyant, de a TCO nem, a felvásárlás híre mellett kevesen vették a fáradtságot a negyedéves jelentés átfutására, pedig ott a következőket láthatjuk:

  • rekord vásárlói költések az adott területre vetítve,
  • rekord beszedett bérleti díjak,
  • növekvő FFO,
  • 94%-os kihasználtság
  • 4,6%-os (!!!) comparable center NOI

A tegnapi nap folyamán (közel 30%-os árfolyamnyereség + osztalékok melett) megváltam a 14 P/AFFO-s TCO-tól – és részben további – 12 P/FFO-s SPG-t vettem rajta, benne a TCO-s épületekkel, immár David Simon-al a kormánykeréknél, soha rosszabb üzletet.

(Emellett az Omnicom-Altria páros került még bele a kosárba)

 

 

 

 

Brookfield Property REIT Inc – Laci elemzése

Megmondom őszintén soha nem vettem a fáradtságot arra, hogy a BAM csoportot és azon belül az ingatlanos REIT-et (BPR) alaposabban is szemügyre vegyem, első és második ránézére is elvette a kedvemet a csoport felépítésének a megértése. Éppen ezért kapóra jött Laci vállalása, hogy segít eloszlatni a jótékony ködöt a BAM csoport körül és párhuzamosan bemutatja nekünk a BPR-t is egy rövid összefoglaló cikk keretében, köszönjük a munkádat és az elemzést!

 

A világ egyik legnagyobb ingatlanfejlesztő cége. Ki is az?

Gergő kérésére próbálom segíteni az osztalékvadászok munkáját, egy kevésbé ismert ingatlanos cégről, a Brookfield Property REIT Inc,-ről (BPR) írok összegzést. Egy rövid cikket szerettem volna írni, hogy a lényeget megismertessem veletek, de még úgy is hosszabb lélegzetű lett, hogy nem megyek bele túl mélyen a részletekbe. Próbálok átfogó képet adni a vállalatról, így remélem sokak számára könnyebben átlátható lesz a cég felépítése.

De ki is ez a cég, miért pont ezt kéne megvenni? Tettem fel a kérdést magamnak. Nem voltam oda első látásra a BPR-ért, túl összetettnek, nehezen átláthatónak tűnt (az is 😊), keresztbe-kasul tulajdonosai egymásnak a cégcsoport tagjai. Úgy gondoltam, oda dugják a pénzt a csoporton belül, ahova akarják, ez nagyon nem tetszett egy magyar viszonyokon szocializálódott részvénybefektetőnek. De az ingatlanportfolió látványos minősége és a 7%-os osztalékhozam, az osztaléknövelés rendszeressége elgondolkoztatott azon, hogy érdemes egy kis energiát fektetni a cég megismerésébe. Végül is sok energia kellett hozzá, hiszen a Brookfield egy hihetetlenül összetett, nagy, innovatív, diverzifikált cégbirodalom.

A BPR az összetett vállalati struktúra része, a csoport meghatározó tagja a Brookfield Asset Management Inc. (BAM), az (el)ismert alapkezelő. Ahhoz, hogy megértsük és elfogadjuk az ingatlanos cég (BPR) működését, felépítését, elengedhetetlen, hogy nagyvonalakban megismerjük az anyukáját is, a Brookfield Asset Management Inc.-t. Ez a világ egyik legnagyobb alapkezelője 500 milliárd dolláros kezelt vagyonnal (AUM). Ő az, aki ezt az összetett struktúrát irányítja. Több iparágban, világszerte vannak alapjai, melyek saját irányítású vállalat birodalmakat jelentenek. A legnagyobb szegmensei:

  • infrastruktúra
  • megújuló energia
  • ingatlanfejlesztés
  • kockázati tőkebefektetés

Sok összetetten ábrát láttam már a cég felépítéséről, közülük ez az egyik legegyszerűbb.

 

Azért fontos megismerni BAM-anyukát, mert nem csak társtulajdonosa az alapoknak, hanem vezeti is ezeket. Félelmetes méretű tőke és tudás koncentrációt láthatunk itt.

Na de térjünk rá az ingatlanos leányra. Aki az ingatlanos osztalékfizető cégek (REIT) vásárlására adja a fejét, és kiskereskedelmi és irodaépületeket szeretne vásárolni lehetőleg egy REIT-en kersztül, annak a BPR ideális megoldás lehet, hiszen a BPR pont ilyen cég, főképp bevásárló központjai és irodaházai vannak és minden téren diverzifikált a portfóliója. Világméretű cég, Észak Amerika, Brazília, Nyugat-Európa, Nagy-Britannia, Ázsia, Ausztrália a fő piacai. Bár legnagyobb részt irodaházai és bevásárlóközpontjai vannak, de az ingatlantípusok minden szegmensből tartanak egy keveset:

Első osztályúak az ingatlanjaik, a kiskereskedelmi és irodapiacon túl a cég harmadik legnagyobb bevételi forrása az ingatlanbefektetés (LP investment), amivel eddig 20%-os éves megtérülést tudtak generálni és reményeik szerint ez a jövőben is fenntartható lesz:

Az ingatlanbefektetés megértéséhez röviden: a jó nevű alapkezelő (BAM) zárt befektetési alapokat hoz össze (tőke), az összegyűjtött pénzből a világ legtöbb területén meglévő ingatlanos partnercégek „adatbázisából” merítve alulértékelt ingatlanokat vásárol, majd azok felújításával, átalakításával, „stabilizálásával” magasabb áron tudja értékesíteni azokat (szaktudás).

Fontos még azt is elmondani róluk, hogy ez nem egy egyszerű REIT társaság, aki ingatlanokat tulajdonol és üzemeltet, nagy hangsúlyt fektetnek az ingatlanfejlesztésre is. Ez az új ingatlanok megépítését, „stabilizálását” (az ingatlan jó bérlőkkel való feltöltése) és üzemeltetését jelenti. Az ingatlanfejlesztés azért fontos, mert egyrészt extra profitot termel a részvényeseknek, másrészt egy modern, jó adottságú ingatlan többet tud adni a bérlőinek, mint egy régi, ezért könnyebben, valamint magasabb áron adható bérbe egy valóban jó ingatlan. Az ingatlanfejlesztéshez szintén két dolog szükséges: tőke és szaktudás – és mint láttuk – mindkettőből jól el van látva a cég. Az elsők között ismerték fel az új trendeket, ami a több funkciójú kereskedelmi épületek irányába vezet minket: egy bevásárlóközpont ma már élményközpont is, iroda is, azon túl szállást, lakhatást biztosít. Ezt a BPR egy szinttel magasabban rakta össze: nem csak újszerű épületeket, hanem új városrészeket alakítanak ki, ahol egyszerűen fogalmazva, jó élni. Érdemes ránézni az egyik legnagyobb ilyen fejlesztésükre New York belvárosában: https://www.brookfield.com/our-businesses/new-city-rises-manhattan-west)

Idáig eljutva meggyőztem magamat, hogy a Brookfield egy jó cég. De ha jó cég, akkor miért ilyen olcsó?

Erre is gyorsan megkaptam a választ, szerintem ezek a fő okok:

  • elsősorban nagy az adóssága,
  • másodsorban ez az összetett izé sok mindenkit elrettent első látásra,
  • harmadsorban ez egy új cég. Hogy bízzak meg egy 2013-ban/2018-ban alakult cégben??

Ez egy érdekes sztori, érdemes kicsit elmélyedni benne, hogy lássuk a lényeget: vegyem-e, vagy sem.

Bár az alapkezelő (BAM anyu) már több mint 100 éves, az ingatlanfejlesztő leány csak 2013-ban alakult meg (Spin out IPO): ami annyit tesz, hogy az anyavállalat elkülönült tevékenységére leányvállalatot szervez, vagyont ad hozzá és azt a tőzsdére viszi. Az eredetileg 2013-ban kialakított „ingatlanos” cég a Brookfield Property Partners (BPY) volt. Az alapkezelő megmaradt nagy tulajdonosnak és irányítja az ingatlanos céget.

Majd 2018-ban létre hozták ennek a kistestvérét, a BPR-t. (Már megint ez az összetettség, miért variálnak állandóan ennyit??) A történet háttere a következő:

Volt egy nagy bevásárlóközpontos cég, a General Growth Proprties (GGP), ami a 2008-as válságban megrogyott és elkezdte eladogatni a vagyont. Ebből a Brookfield eredeti ingatlanos cége is vásárolgatott (BPY), mondjuk a cég harmadát. Ezzel a második legnagyobb bevásárlóközpont (Mall) tulajdonos lett Simon barátunk mögött (SPG). Majd 2018-ban gondoltak egyet és egy 9,25 milliárd dolláros készpénzes ajánlattal megvásárolták a GGP fennmaradó részét. Na de miért kellett ehhez új cég? A vásárlás nem csak készpénzből állt, részvénycsere is része volt a dealnek. A GGP-s fiúk azt mondták, hogy nem szeretnének egy bonyolult adóstruktúrájú „Limited Partnership” (LP) típusú vállalatban részesedni, nekik egy „eccerű” INC. kéne, hogy ne kelljen az adóbevallással túl sokat foglalkozniuk. Az üzlet nagyságrendje volt akkora, hogy az alapkezelő belemenjen abba, hogy létrehozzon még egy ingatlanos leányvállalatot. Ráadásul a jogászok azt javasolták, hogy a két leány legyen tulajdonképpen egy identitás, így jobb lesz a leányzó fekvése. Ezért a BPR tulajdonolja a Mall ingatlanok nagyobb részét, cserében a BPY meg társtulajdonosa lesz a BPR-nek, természetesen BAM anyu mellett, hogy még bonyolultabb legyen a helyzet:

Ebből az egész kavarásból csak annyit kell megjegyeznünk, hogy a BPR és a BPY kvázi ugyanaz a cég, ugyanakkora osztalékot fizenek, és az árfolyamuk is nagyon hasonló. A legfontosabb információ számunkra, hogy a BPR után csak 15% forrásadót von le a brókercég, míg a BPY-nál a levonás majdnem 40% egy egyszerű magyar polgár számára. Szóval: ha egyszer rászánjátok magatokat a vételre, csak BPR-t vegyetek Mogyorók! Akii alapos ismeretekkel rendelkezik az opciós kereskedésben, annak érdekes lehet az is, hogy a két cég árfolyama 99%-ban hasonló, pár centes csak a különbség, de néha -mint 2019 decemberében- az ár akár 1%-ot is eltérhet, ahol arbitrázs ügyletben is lehet gondolkozni határidős/opciós pair trade segítségével (sell BPR/ buy BPY, vagy fordítva), „kvázi” kockázatmentesen. Visszatérve az eredeti történethez, ez a 9,25 miliárd dollár még az olyan nagy cég, mint a Brookfield számára is megterhelő volt, ezért van a nagy adósság. Érzékeli is ezt a management, a GGP portfólió rosszabb elemeit eladták, a jobbakat fejlesztik, feltöltik bérlőkkel, szóval teszik a dolgukat, ami egy jó ingatlanfejlesztőtől elvárható. Sajnos ez egy kicsit lassabban megy, vagy valamit újra gondoltak a tulajdonosok, ezért az adósság csökkentés üteme is lassult.

Szóval miért gondolom, hogy érdemes a BPR-be fektetni?

A cég -ifjú kora ellenére- megbízhatónak tűnik, hiszen az alapkezelő (BAM-anyu) megmaradt nagy tulajdonosnak 55%-os hányadban, ezenfelül szaktudásával, valamint a cégbe behozott ingatlanbefektetési alapok által elért mesés hozamokkal bizonyította, hogy megszolgálja a részére kifizetett management díjat. Az ingatlanok jó minőségűek és kiváló lokációjúak, ehhez nem fér semmi kétség. Aki fel tudja vállalni a Mall-ok leértékeléséből fakadó rizikókat (amazon hatás), el tudj a viselni a részvényár kilengéseket, annak ez jó befektetés lehet. Az ingatlanbirodalom diverzifikáltságának előnyei a múlt héten is megmutatkoztak: a koronavírus kicsit megsuhintotta az összes Mall cég árfolyamát, de a BPR csak 1,03%-kal csökkent, SPG 1,65-tel, a rizikósabb cégek (TCO, MAC) 2% körül, de a rosszabbak 9-10%-kal (WPG) is estek pénteken az amerikai tőzsdéken.

Ami az összetettséget illeti, ez valós, de mindennek megvan az oka, értelme. Jól összerakott struktúra. Ráadásul a 120 éve működő alapkezelő nem engedheti meg magának, hogy botrányok, bedőlések legyenek a csoporton belül, mert az egész cégcsoport hírneve lenne a tét. A Brookfield alapkezelő (BAM) abból él, hogy bejáratot kapcsolatrendszerén keresztül kiváló eredményekkel tud tőkét allokálni és befektetni. Legnagyobb rizikót a nagy hitelállományban látom, de ezért cserébe 7%-os osztalékot, várható folyamatos osztalék emelést, és – mondjuk, szerintem, legalább – 20%-os mértékben alulértékelt céget kaphatunk cserébe. Nézzük meg egy kicsit alaposabban ezt a hitelkitettséget:

A legfontosabb, hogy az osztalékok kifizethetősége fedezett:

A hitelek legnagyobb része az egyes ingatlanoknál van, ami számunkra azért előnyös, mert ha a sok önálló entitású ingatlan közül valamelyik nem tudná a hiteleit fizetni, a hitelező nem követelheti az egész cégtől a kölcsön visszafizetését, egyedül a rosszul teljesítő ingatlannál tudja követelését érvényesíteni (non-recourse asset-level debt). Ha baj van, akkor a hitelfelvevő „elengedheti” azt az ingatlant, de a többi sok száz ingatlan tovább teljesít. Véleményem szerint, ha ilyen előfordulna, BAM anyu az „arcvesztés” helyett inkább helytállna csoportszinten a hitelért. Legtöbbször a helyi devizában veszi fel a hiteleit, abban, amiben a bevételei keletkeznek, hogy csökkentse az árfolyam kockázatát, itt is diverzifikálnak. Az európai kamatkörnyezetben például nagyon olcsón megúszták a projektek finanszírozását. A 2019-2022 közötti időszakban rengeteg nagyobb és kisebb projektjük megvalósul, ami egyrészt megnöveli a bevételt (gyorsabb hitel leépítés, több osztalék), másrészt a befejezett ingatlanok felértékelődése megnöveli a cég értékét, így a cégértékhez viszonyított hitel százalékos arányban is kisebb lesz. Ez az adósságbesorolásukat is javítani fogja, amitől a fizetendő kamatoknak csökkenniük kell majd. Nagyságrendileg 7 milliárd(!!) dollár értékű fejlesztésük van a „csőben”, ami nagyobb, mint az SPG-é. A mostani alacsony kamatkörnyezetben a meglévő hitelállomány alacsonyabb kamatú hitellel történő kiváltását már alkalmazzák, ezzel már most csökkent a kamat teher és gyorsulhat a hitelállomány leépítés folyamata. A projektek méretére egy példa: két nagy projektjüket is befejeztek 2019 év végére: a manhattani beruházás irodarészét és a londoni Bishopsgate irodaházakat (összesen 288 ezer m2 bérbeadható területen, már most 83-86%-os bérbeadottsági szintű irodaház komplexumokról beszélünk). Ezeknek az eredményeit a februári negyedéves jelentésben még nem annyira, de az azt követő értékelésekben szerintem már látni fogjuk:

A Mall-szegmensben elkezdődött a bedőlt kikereskedelmi láncok üres üzlethelységeinek a bérbeadása, felújítása, új profilú átalakítása. Azt mondják a hozzáértők, hogy további nagy láncok bedőlésének már kisebb a valószínűsége. A BPR kevésbé volt kitett a bedőlt cégeknek, ráadásul a megfelelő tőkeháttérrel ez a folyamat náluk gyorsabban megy, mint a nehezebb helyzetben lévő Mall-oknál. Ezt a folyamatot segíti az az új tendencia is, miszerint az „internetes” kereskedelmi cégeknek is jobban megy, ha van fizikai boltjuk jó bevásárlóközpontban („Brick and mortar helyett click and mortar”, „tesla hatás”).  A bedőlt üzlethelységekben sokszor „entertainment” profilú bérlőkkel (étkezés, sport, mozi), vagy például új stílusú irodahelységekkel (shared office) váltják ki a régi bérlő „olcsó ruhaboltját”, amivel összetett hatást érnek el: magasabb bérleti díj folyik be ezekből a bérleményekből, „trendibb” lesz a Mall ezáltal nagyobb vásárlói forgalmat generál az átalakított arculatú bevásárlóközpont.

Én úgy gondolom, hogy a „bevásárlóközpont para” legrosszabb részén már túl vagyunk, megindult egy gyógyulási folyamat, de a Mall REIT árak még lent vannak. Valószínűleg sok rossz minőségű, rossz lokációjú Mall be fog dőlni, de a BPR és pár első osztályú Mall cég árfolyama stabilizálódni fog.  A fejlődés, a remélt áremelkedés hamarosan várható véleményem szerint, de ez hosszabb folyamat lesz. Időleges, hírvezérelt áresés bármikor előfordulhat még. Nem hiszem, hogy a „békebeli árak” egyhamar visszatérnének, de ha a nagy leértékelődésből kicsit vissza tudnak kapaszkodni az árak, akkor biztosabbnak fogjuk érezni a befektetésünket és a kifizetett osztalékok fenntartható mértékét.

Megköszönve azoknak az olvasóknak, akik idáig eljutottak, röviden összegzem a véleményem a cégről: Aki bírja a részvényár ingadozásokat és türelmes, a nagyobb rizikóért cserébe a nagyobb felértékelődés lehetőségét és biztosnak tűnő osztalékot fizető, osztalékot rendszeresen növelő, világméretű diverzifikált céget kap a pénzéért. De persze ügyelni kell a pozíció méretre, maximum a portfólió 5-6%-a legyen egy cég részesedése. Részletekben történő időzített vásárlással, vagy az ár beesésekre várva a vételekkel csökkenthetjük a rizikónkat és az adott részvényben lévő átlagárunkat. Nekem „nagy pozim” van belőle, $18,49-es átlagárral. Mindenkinek szép napot, szemeteket a monitorra, kezeteket az egérre szegezzétek.

 

2020-as várakozások

Classic portfólió

Az itt szereplő cégek minőségével kifejezetten elégedett vagyok, úgy gondolom, hogy jóval átlagon felüli társaságokat sikerült kiválasztani az elmúlt 4 évben, vonzó értékeltségi szintek mellett. Az osztalékfizetés biztonsága magas és a növekedési ütemben sem várható lassulás, átlagosan 5% feletti osztalékbővüléssel számolok.

Az osztalékfizetések mellett egyre nagyobb figyelemmel kísérem a sajátrészvény visszavásárlásokat, ezek ütemezéséből kiválóan következtetni lehet egy-egy cég tőkeallokációs döntéseinek a minőségére, ami az egyik legfontosabb tényezővé vált a szememben a cégek kiválasztásánál. Több vállalkozás (pl. Foot Locker, Magna International, Kohl’s, Lear, Alliance Data) – paradox módon – azért tudja fenntartani a robosztus osztalékemeléseit, mert nagyon kedvező kondíciókkal képes saját részvényeket visszavásárolni, így a kifizetendő osztalék abszolút értékben alig emelkedett az elmúlt években, dacára a kétszámjegyű éves emeléseknek. Bármilyen hülyén hangzik, de ha prémium árazással lennének elérhetőek, akkor az egyik legfontosabb fegyverüket csavarnák ki a kezükből, ami egyben az osztalékemelési potenciáljuk gyors elolvadásával is járna.

Természetesen idén is sikerrel maradtam le számos kiszemelt cégről, mert nem állt rendelkezésre elegendő tartalék a vásárlásokhoz. A képzeletbeli vételi gombot a következő társaságoknál nyomtam meg: Lowe’s, LyondellBasell, Texas Instruments, Ulta Beauty, Cigna (utóbbi kettő nem klasszikus osztalékos cég).

 

REIT portfólió

Ebben az esetben a minőségi faktorunk egyértelműen gyengült az év eleji helyzethez képest, hiszen egészen kiváló felépítésű REIT-ektől váltam meg (Realty Income, Welltower, Ventas, Extra Space Storage, WPC Carey, NNN, NSA, stb.) és a helyükre érkező hotel (HT és APLE) és mall REIT-ek (TCO, MAC, SPG, SKT) ezektől elmaradnak. Az ok, amiért megléptem a cseréket az kizárólag az értékeltségi szorzók erőteljes elmozdulásának „köszönhető”, számomra legalábbis ordító lehetőségnek tűnt megválni egy 24 P/FFO-s Realty Income-tól és helyette 7 P/FFO-s SKT-t vásárolni, mégha tisztában is vagyunk a meglévő kihívásokkal és különbségekkel. A mall REIT vásárlásokkal úgy érzem maradéktalanul sikerült eleget tennem a “ha arany potyog az égből, akkor a dézsát tedd ki, ne a gyűszűt” féle buffett-i tanácsnak, az pedig néhány éven belül kiderül, hogy jól ítéltem-e meg ezen REIT-ek fundamentumait, vagy tényleg a piacnak van igaza abban, hogy a bevásárlóközpontok (legyenek azok A, B vagy C kategóriások) dózeroltatásra vannak ítélve…

Osztalékcsökkentést két esetben várok, a Jernigan Capital belsővé alakítja a menedzsmentjét, ez rövid távon áldozatokkal jár, hosszú távon viszont nagyon is kifizetődő lesz, ezzel bőven együtt tudok élni. A WPG esetében szintén valószínű egy csökkentés, a REIT várhatóan csak az így felszabadult forrással lesz képes finanszírozni az épületei felújítását. Amit árgus szemmel figyelek az a same store NOI értéke lesz, ha ezt tudja stabilizálni 2020-ban, akkor nehezen tudok majd ellenállni az újabb WPG vásárlásnak, pláne, ha az osztalékcsökkentés hírére összeesik az árfolyam.

Várható osztaléknövelések a  REIT portfólióban: MPW, EPR, TCO, NHI, BRX, SPG, SKT.

Rekordokkal tűzdelt év, nem kevés tanulsággal

A 2019-es év elég mozgalmasra sikerült, köszönhetően a nagyot vágtázó REIT-eknek. Összesen 18 REIT-től váltam meg, átlagosan 25%-os árfolyamnyereséggel, az osztalékokat nem számítva (sic!), míg a klasszikus osztalékfizető cégeknél 6 és 17% volt ez a két szám.

REIT   Classic
         
CIO -2%   FLO 24%
DEA -4%   IBM -1%
EXR 68%   INGR 1%
IRM 0%   LRCX 63%
KIM 30%   QCOM 29%
NNN 13%   SWM -11%
NSA 41%      
O 35%   ÁTLAG 17%
OHI 14%      
PEGI 33%  
DOC 7%  
SABRA 16%  
STAG 34%  
STOR 49%  
VTR 29%  
WPC 34%  
WELL 46%  
HTA 14%  
     
ÁTLAG 25%  

Akadtak cégek, amelyek egyszerűen csak lelassultak (és emellett nem szimpatikus tőkeallokációs döntéseket hoztak (lásd: IBM, FLO), mások a számomra kritikus értékeltségi szintek fölé emelkedtek (pl. O, WELL, EXR), végül olyan REIT is volt, amelyet szép prémiummmal felvásároltak (PEGI).

Akár – szép csendesen – egy pezsgőt is pukkanthatnék az év végéhez közeledve, hiszen a fenti számok könyörtelenül azt mutatják, hogy a REIT portfólió alaposan orrbaverte a magyar ingatlanbefektetési alapokat, amelyek megrekedtek 2-3%-os éves hozamnál, akkor, amikor az ingatlanpiac soha nem látott csúcsokat döntöget. Félelmetes belegondolni abba, hogy ezek a befektetési alapok milyen eredményeket fognak szállítani, ha az ingatlanpiaci ciklus lejtős oldalára érkezünk majd.

Ami ennél is félelmetesebb az (a barnamedve) az a kósza gondolat, hogy az ingatlanalapokat elvileg profi szakemberek működtetik, 2-3%-os éves eredménnyel, hobbi REIT-esként pedig bőven 20% feletti éves átlagos eredményt sikerült realizálni az elmúlt 3 évben. Mi következik ebből?

Sajnos semmi jó.

A profitrealizálás ugyanis akkor jelentkezik, amikor egy REIT eladásra került, márpedig a REIT hosszútávú ingatlanbefektetési  termék, nem pedig kereskedős eszköz. Az idei év legnagyobb tanulságát pont az értékpapír számlát kezelő cég szállította annak az üzenetnek a formájában, ami örömmel értesít arról, hogy kedvezőbb forgalmi költségekkel vásárolhatok értékpapírokat, köszönhetően a megnövekedett tranzakcióimnak. Ennél találóbb figyelmeztetés nem is érhetett volna, úgyhogy újabb tanulság vésődött be: a hosszú távú sikerre vezető szabályokat sokkal következetesebben kell alkalmazni a jövőben.   

A rekordok nem kerülhetik el a beérkező osztalékokat sem, a mall REIT-eknek köszönhetően várhatóan 2000 dollárnál fog tetőzni a december havi osztalékfizetés, kiütve ezzel a grafikon határait. Mivel az egyik legféltettebb kincsünk Arlequin tudása, a pénzen és a hatalmon történő nevetés, ezért a december havi osztalékokat csakis a Magyar bohócok a betegekért alapítványnak küldhetjük!

 

National Health Investors Inc. (NHI) – konzervatív versenyző egy változó piacon

Az első tipped egészen biztosan a Welltower vagy a Ventas arra a találós kérdésre, hogy 2010 és 2018 között mely egészségügyi REIT volt képes minden egyes évben növelni az osztalékait, ráadásul kiemelkedő mértékben. Nagyon nem lőnél mellé, tényleg logikus választások lennének, hiszen mindkét REIT sikeresen verekedte át magát a válságon és a következő évtized kiváló növekedési lehetőségeket kínált mindkét szereplő számára. Nem is okoztak csalódást, de a képzeletbeli dobogóra mégsem sikerült felállniuk. Nézzük hát, kik előzték meg őket ebben a nemes versenyfutásban!

A harmadik helyezett Universal Health Realty Income Trust-ot (UHT) nem ismerem, egyelőre, ez a REIT mindenesetre 12,5%-al növelte az osztalékait ebben az időszakban.

A dobogó legfelső fokán a mindenki által ismert és agyonsztárolt Omega Healthcare Investors, Inc. (OHI) pöffeszkedik, teljes joggal, hiszen egy nagyon gyors és agresszív növekedési történet az övé, aminek egyenes következményeként 120%-al volt képes emelni az osztalékain, kevesebb mint 10 év leforgása alatt, bámulatos növekedés ez egy REIT-hez képest.

A dobogó második fokán, az UHT és az OHI között egy kevéssé ismert versenyző, a National Health Investors Inc. (NHI) szerénykedik, amely tiszteletet parancsoló 90,9%-os osztaléknövekedést tudott az asztalunkra pakolni. Egy nagyon óvatosan növekedő, konzervatívan gazdálkodó szereplőről van szó és nagyon örülnék neki, ha minél előbb belekerülhetne a REIT portfólióba, vizsgáljuk meg hát alaposabban is!

National Health Investors Inc. (NHI)

Az NHI az USA egyik legrégebbi alapítású egészségügyi REIT-je, bőven volt hát ideje arra, hogy kiépítse magának a csinos kis ingatlanportfólióját. Alapvetően azért két fő területre koncentrál:

Itt láthatjuk az általa kezelt ingatlanokat:

Mielőtt unottan legyintenél, hogy a Ventas-Welltower-Omega Healthcare hármas ugyanezt tudja, csak szélesebb diverzifikáltsággal, kérlek vedd elő a nagyítódat és vizsgáljuk meg az apróbb különbségeket is. Az NHI a mennyiségi növekedés helyett a minőségi gyarapodás mellett tette le a voksát, így nem olyan látványos a szárnyalása, de cserébe a szektor legerősebb szolgáltatóival működik együtt. A bérleti szerződések (főleg triple net lease konstrukciók) hossza a biztonságos 10-15 éves horizonton mozog és 2023 előtt nem is nagyon kell foglalkoznia a megállapodások meghosszabbításával.

Mindenképpen látnunk kell azt is, hogy a túlépítés kockázata mellett az egészségbiztosítási rendszer finanszírozási kockázata is jelen van az NHI életében, de erre nincsen nagyon ráhatásunk, együtt kell élni vele. Az elmúlt évben a bérlők egy része kérte a bérleti megállapodások felülvizsgálatát, vagyis teljesen nyilvánvaló, hogy a szolgáltatók komoly falakba ütköztek a működési piacukon, de az NHI egyelőre veszi ezeket az akadályokat. Az árbevételének a kb. 60%-a a négy legnagyobb bérlőjétől származik, nyilvánvaló tehát a partnerkockázati kitettsége is.

Pénzügyek

Az óvatos hozzáállás a Társaság pénzügyeiben is megmutatkozik, a szektor talán legerősebb mérlegét tudja a magáénak, a hitelminősítése is ennek megfelelő (Standard & Poor: BBB).

Mindezek eredményeképpen a Társaság jóval megelőzi a versenytársait az értékteremtésben, hosszú távon mind a REIT-, mind pedig az S&P 500 indexet állva hagyta, ez mindenképpen figyelemre méltó eredmény.

Osztalék

A Társaság 2001 óta fizet folyamatosan osztalékot (még 2008/9-ben sem csökkentett!), vagyis az osztalékfizetési múltja egészen káprázatos. Az induló osztalékhozamunk 5% felett van,  a kifizetési arányunk 80% körül mozog, az osztaléknövekedési ütem pedig egyelőre csak lassulni látszik,  ellentétben a közvetlen versenytársakkal, ahol gyakorlatilag megtorpant a növekedés. Ahogy láthatjuk, jobb éveiben a Társaságnak még extra osztalékfizetésre is futja az erejéből.

Ami rettentően tetszik még, az a roppant hatékony működés: az egy alkalmazottra eső árbevétele pl. több mint kétszerese a Ventas-éhoz képest,  az általános adminisztratív költségeket  kíméletlen következettséggel szorítják egyre lejjebb.Értékeltség:

15-ös P/FFO-s áron szerezhetjük most be az NHI-t, hogy ez sok vagy kevés, azt mindenki döntse el magának. A REIT minősége szerintem nagyon magas, bátran kiállja az összehasonlítást a Welltower-Ventas párossal szemben (bár az ingatlanportfólió diverzifikáltsága nem olyan magas fokú), és – véleményem szerint – sokkal jobb növekedési lehetőségekkel is bír, annak ellenére, hogy az idősotthonokat és a skilled nursing facility-ket működtető szolgáltatók (tehát az NHI bérlői) várhatóan komoly ellenszélben hajókáznak a következő években. Az biztos, hogy 11-13 P/FFO értékeltség mellett már ész nélkül vásárolnám a REIT portfólióba.

 

Forrás: www.nhireit.com

 

 

 

TOP minőségű európai self store REIT?

Az USA-ban tevékenykedő self store REIT-ek hagyományosan magas értékeltségen forognak, ennek megfelelően a Public Storage, az Extra Space Storage, a Cubesmart és a National Storage Affiliates Trust 19-22 P/FFO körüli árazása sem ösztökél arra, hogy alaposan bevásároljak belőlük, pedig nagyon is jó lenne a REIT portfólióba tudni a self store szektor legjobb cégeit.

Pörgessük meg hát a képzeletbeli földgömbünket és vessünk egy pillantást az európai társaikra, hátha találunk hasonló jó minőségű célpontokat, kedvezőbb áron. Az első jelentkezőnk a NAGY SÁRGA.

A BIG YELLOW Group kizárólag az Egyesült Királyságban működő self store REIT, több, mint 100 ingatlant kezel, ezek területe eléri az 5,7M sg-t (UK footprint). Ahogy látható, elsősorban a nagyvárosokra koncentrál, mint minden értelmesen gondolkodó self store szolgáltató.

Biztosan szilárd elképzelésed van róla, hogy miként néz ki egy ilyen ingatlan, ebben a hitedben szeretnélek megerősíteni a következő képpel:

Érdemes tiszában lennük azzal is, hogy bár az Egyesült Királyság self store piaca bőven meghaladja az egy főre eső területben az európai átlagot, de nagyságrendekkel elmarad az USA-ban tapasztalható helykínálattól. Alakul tehát a self store kultúra, de még bőven van lehetőség a növekedésre is.

Na de miért tekinthető kiemelkedő minőségű REIT-nek a BIG YELLOW Group a többi szereplőhöz képest?

  • méretgazdaságossági előnyökkel bír a legnagyobb UK szolgáltatóként,
  • mintegy 56.000 bérlővel rendelkezik, nagyobbrészt magánszemélyek, de pl. az összterület 36%-át már cégek bérlik,
  • kifejezetten alacsony a rossz adós besorolásaú bérlők aránya (éves árbevétel 0,2%-a),
  • magas fokú digitalizáltság, az érdeklődő bérlők 90%-a már online jelentkezik,
  • a sokéves bővülés ellenére továbbra is rendelkezik növekedési potenciállal, organikusan és felvásárlásokkal (Armadillo) karöltve,
  • az átlagos bérleti idő 8,6 hónap, a meglévő bérlőknél ez 25 hónap,
  • alacsony fenntartási költségekkel (CAPEX) működik,
  • stabilan 80%-os kihasználtságot tud felmutatni, a self store-ok esetében ez egészen jónak számít.

Nagyon úgy tűnik, hogy minden egyes marketingre szánt penny helyesen lett elköltve, mert a cég ismertsége kiemelkedő a versenytársaihoz képest.

 

Ezek természetesen szépen hangzanak, de sokat látott (és tapasztalt) REIT befektetőként nem esünk hanyatt néhány szép táblázattól, ennél sokkal többet kell mutatnia, hogy elcsábuljunk a vásárlásra.

A mérlege mindenesetre parádés, kevés hitelt használ és egészen kiváló kondíciókkal tudja finanszírozni a működését.

Ami igazán tiszteletet parancsol a BIG YELLOW esetében az nem más, mint az elmúlt évtized osztalékfizetési története, a következő képen láthatjuk, hogy a dinamikus szó az a helyes jelző, amit keresünk az osztaléknövelési ütem érzékeltetésére.

A Társaság játszi könnyedtséggel tudta hozni ezeket a kifizetéseket, hiszen 2004-óta éves átlagban 15%-al növelte a készpénztermelő képességét, ami egészen elképesztő teljesítmény egy REIT-től, ez természetesen a részvényárban is tükröződött, hosszú távon tönkreverte a komplett egyesült királyságbeli részvénypiacot, beleérte a helyi REIT-eket is.

A nagy kérdés ezek után már csak az, hogy mi várható a jövőben, a BIG YELLOW vajon képes lesz-e megtartani a következő évtizedben ezt a széditő tempót és a részvényesi értekteremtés iskolapéldáját? Erre természetesen nincsen garanciánk, de a közelmúlt eredményeit nézve nagyon úgy tűnik, hogy egyelőre képtelenek a fékre taposni.

Az induló osztalékhozamunk kifejezetten alacsony (2,86%), de jól fedezett (80% körüli kifizetés) és ugyan a kétszámjegyű osztalékemeléseknek valószínűleg búcsút mondhatunk, de a robosztus növekedés a következő évtizedben is folytatódhat.

+ a BIG YELLOW esetében érdemes figyelnünk arra is, hogy az USA REIT-ektől eltérően a cég évente kétszer fizet osztalékot, jellemzően januárban-júliusban.

A minőséggel tehát már tisztában vagyunk, most nézzük, hogy mindezt milyen áron tudjuk megvenni? Amikor az értékeltség vizsgálatára kerül a sor, többször is nekifutok a számológéppel, igyekszem megtisztítani a képet az egyszeri tételektől, de még így is bőven 20 fölötti P/FFO-s értéket kapunk (európai REIT-eknél sokszor EPRA alatt fut), vagyis újabb nem várt pofonba szaladunk bele, úgy tűnik, nem csak az óceán túlsó oldalán van az egekben a minőségi self store REIT-ek ára, hanem már a La Manche csatornán átkelve is túlértékelt garázsokra lelhetünk csak. A csalódottságunkat az sem enyhíti, hogy egy tényleges Brexit esetében várhatóan mérséklődni fog a jelenlegi prémium-, és a kívánatos ár közötti szakadéknyi távolság…

 

 

 

Mit szeretek a REIT befektetésekben?

  1. A kiszámíthatóságot. Már november 4.-én pontosan tudom, hogy a REIT-ek és az osztalékos cégek tulajdonosaként hány helyről, melyik napokon, mekkora fizetés érkezik.

A novemberi hónap pl. így fog kinézni:

  Hétfő Kedd Szerda Csütörtök Péntek
1.         AT’T 61,2
4.-8. CVS 86,5     NHI 36,75  
11.-15.       AAPL 36,96 ABBV 178,69 EPR 58,13 SKT 393,34
18.-22. APLE 17,5 WRK 50,05      
25.-29.         SPG 134,4

Amit még fontosabb tudni, az az, hogy a REIT és osztalékos befektetés csak pénzt termel, de nem tesz gazdaggá, mert a gazdagság lelki természetű. Az életünk célja nem az, hogy vagyonos emberek legyünk, az igazi gazdaságra kell törekednünk, olyanra, ami ad, ami segít, ami irgalmaz és ami fölemel. A Bátor Tábor Alapítvány közössége pont ilyen gazdagsággal ajándékozza meg a nehéz helyzetbe került családokat, ezért a novemberi osztalékbevételek is őket illetik.

  1. Hosszú távon sikerre van ítélve a rendszer

Gyakorlatilag minden hónapra jut egy osztaléknövelő cég, legutóbb a gyógyszeripariban tevékenykedő AbbVie lepett meg egy 10%-os osztalékemeléssel. A beérkező osztalékok, az osztaléknövekedések és a beérkezett osztalékok újrabefektetése adja hosszú távon az igazi erejét az osztalékos befektetésnek.

  1. Bőven lehet „hibázni”

A REIT befektetéseknél a célunk elsősorban az, hogy legalább jó (vagy kiváló) minőségű REIT-eket vásároljunk legfeljebb átlagos áron, de semmiképpen sem drágán. Természetesen elő fog fordulni az is, hogy az átlag alatti áron megvásárolt REIT egy későbbi időszakban még kedvezőbb feltételekkel elérhetővé válik, de ezt kell fogadnunk, nem fogjuk tudni minden egyes alkalommal a lehető legjobb áron beszerezni a célpontjainkat.

Nézzünk is egy példát: A prémium kategóriás bevásárlóközpontokat működtető Macerich Company nevű REIT-ből 12 P/FFO értékeltség mellett kezdtem el vásárolni, úgy gondoltam, hogy egy ilyen jó minőségű REIT-ért ez egy kedvező ár. Igen ám, de ahogy begyűrűzött a kiskereskedelmi apokalipszis rémképe a piacra, a Macerich már a számomra elképzelhetetlenül alacsony 8-as P/FFO mutató mellett is elérhetővé vált, vagyis a korábbi vásárlás már egyáltalán nem tűnt olyan telitalálatnak, amilyennek akkor véltem. A további vásárlásokkal 9,2-es P/FFO-ra csökkent az átlagos vásárlási áram, amiben az is közrejátszott, hogy a társaság komplett vezetősége szintén két kézzel zsákolta a REIT részvényeit, vagyis a vezetőség is úgy gondolja, hogy a REIT nagyon is alulértékelt a tagadhatatlanul meglévő felsőkategóriás ingatlanjaihoz képest. (És lássunk csodát, a társaságot a legjobban ismerő vezető tisztségviselők sem „találták el” a legjobb vételárat, 12-8 közötti P/FFO értékeltség mellett szereztek ők is tulajdonrészt a REIT-ben.) Ennek a „hibának” az ellenére úgy gondolom, hogy 5 év múlva a Macerich-ba 12-es P/FFO-val fektetők nagyon is elégedettek lesznek a hosszú távú megtérüléssel, ilyen „hibák” bőven beleférnek a rendszerbe.

 

 

 

Hogyan érdemes elkezdeni a REIT befektetéseket?

Két lépésben.

1.

Nyitni kell egy költségtakarékos értékpapírszámlát (ha még nincsen), amire aztán már megvásárolhatod az első REIT-jeidet. Hosszú távon sokat fog számítani, hogy az értékpapír kezelőd milyen kedvező feltételeket tud neked biztosítani, ezért érdemes ennek alaposan utánajárni.

2.

Meg kell vásárolni (csak kis összeget befektetve) az első – lehetőleg havi osztalékfizető – REIT-et és várni az osztalékok beérkezését. Miért fontos, hogy első körben havi osztalékfizető REIT-et vásároljál?

Hogy megértsd a REIT-ek működését: a termék megvásárlásával egycsapásra tulajdonos leszel egy csomó ingatlanban, ami bérbe van adva változatos bérlőknek, a bérleti díjakat a REIT összegyűjti neked és kiszámítható osztalékfizetés formájában rövid határidő alatt vissza is juttatja a számládra.  

 Nézzünk is egy példát:

Havi osztalékfizető pl. az EPR Properties nevű REIT, a honlapján részletesen is megismerkedhetsz az ingatlanjaival, elsősorban mozikat, másodrészt oktatási intézményeket és szabadidőparkokat (golfpályák, csúszdaparkok, sí resortok) ad bérbe. Kb. 23.000 Ft-ért (78 dollár) már tulajdonos is lehetsz benne egyetlen részvény megvásárlásával, ami után havonta kapod a beérkező bérleti díjakat. Amint látod, ez a REIT évi kb. 1300 Ft (4,5 dollár) bérleti díjat (osztalékot) fizet ki neked havi bontásban, vagyis könnyen kiszámíthatod (4,5/78), hogy közel évi 6%-os hozamot biztosít a számodra, jelen pillanatban.

A havi osztalékfizető REIT elsősorban abban segít neked, hogy megtanulj a fenekeden üldögélni, szép türelmesen: nem kell adni-venni, cselekedni (azzal csak az értékpapír kezelőd számláját gazdagítod), egész egyszerűen hagyni kell „dolgozni” az ingatlanjaidat, meg kell ismerkedned a befektetésed „természetével”: bérbeadott ingatlanokat vásároltál, amelyek hónapról-hónapra szállítják neked az összegyűjtött bérleti díjakat.

Ahhoz, hogy felépíts magadnak egy komoly osztalékfizető ingatlanbirodalmat, már több tudásra lesz szükséged: meg kell tanulni kiválasztani a jó és kiváló minőségű REIT-eket a több száz jelentkező közül, és lehetőleg átlag alatti áron (vagy átlagos áron, de semmiképpen sem drágán) megvásárolni őket. Ebben segít az online tanfolyam, nézz is bele az első fejezetbe!

 

Jut még hely egy harmadik shopping center REIT-nek is?

Kereskedelmi ingatlanokat kezelő REIT-ekkel ugyan teli a padlásunk, de jelenleg ez a szektor adja a legjobb vásárlási lehetőségeket már jónéhány hónapja, van tehát időnk megismerkedni a kisebb szereplőkkel is, nézzük most az 1968-ban alapított KITE Realty-t.

Az indianapolisi központtal bíró REIT jelen pillanatban 94 bevásárlóközpontot működtet, itt egyenként is meg tudod nézni őket.

Az árbevétel közel 80%-a a megarégiók környékén elterülő ingatlanokból érkezik, meglepő módon az (észak)nyugati partot messze elkerülik egyelőre.

Ezen a szinten már komoly adatvezérelt beruházásokat/diszpozíciókat hajtanak végre, így mi is betekinthetünk például a nagyvárosok napi (!) migrációs változásába is.

A KITE Realty-t is – a veresenytársaihoz hasonlóan – megrázta a kiskereskedelmi piac átalakulása és az online bevásárlási mód felfutása, ezért pár évvel ezelőtt egy fájdalmas, de szükségszerű átalakításra szánta rá magát. Ennek az átváltozásnak a keretében elbúcsúzott számos alulteljesítő centerétől, a befolyó pénzből pedig a meglévők korszerűsítésébe fektetett, illetve előtörlesztette a meglévő hitelei egy részét is. A cél egy sokkal egészségesebb ingatlanportfólió kialakítása, ami körbe van bástyázva magas jövedelmű háztartásokkal (94e dollár/év).

Komoly fejtörést jelentett a cégnek, hogy az un. Big Box-ok újrahasznosításához miként lásson hozzá, a tervezőasztalnál ülök több esetben is a darabolós módszert válaszották, jelentősen növelve ezzel a kialkudható bérleti díjakat.

 

Az biztos, hogy nincs függő helyzetben a REIT, a TOP 10  bérlője az árbevétel közel 18%-át adja csak, sőt, első ránézésre kifejezetten erős bérlői is vannak (ROSS, ULTA, Burlington), akik bizonyították már, hogy képesek megbírkózni az új piaci kihívásokkal is.

A bérlők ágazati eloszlása már-már zavarba ejtően ideálisnak tekinthető diverzifikáltságot mutat, ebbe tényleg nehéz belekötni.

A kihasználtság stabilan 90% feletti, (a kisboltok esetében rekordszinten) és a bérleti díjakat is szépen tudják emelgetni, megvan az elengedhetetlen árazási erejük.

 

Pénzügyi helyzet:

Ahogy korábban már említettem, az ingatlanértékesítésekből befolyt pénzeket elsősorban a hiteleik törlesztésére fordították, így a versenytársaikhoz képest is elég konzervatív mérleget tudnak felmutatni, erre még szükségük is lesz. Az is megnyugtató, hogy a meglévő hitelkeretük segítségével akár 2025-ig bezárólag minden kötelezettségüknek eleget tudnának tenni, amit a Moody’s Baa3 hitelképességi besorolása is egyértelműen jelez.

Osztalék

A Társaság osztalékfizetése 2008-ban – sok más REIT-hez hasonlóan – megtört és az elmúlt évek osztalékemelései is csak kompenzálni tudták ezt a „sérülést”. Az induló osztalékhozam (7,9%) ugyan szemrevaló, de a magas kifizetési arány (AFFO 88%-a) és a bizonytalan növekedési kilátások óvatosságra intenek. Jelenleg is pl. be van „fagyasztva” az osztalékfizetés mértéke, igaz, a csökkentés is valószínűtlennek tűnik.

 

Értékeltség

A Társaság értékeltsége a rendkívül vonzó 9-10 körüli P/FFO mutató körül mozog, vagyis a piac semmilyen növekedést nem vár tőle, annak ellenére, hogy a lejáró megállapodásokat jóval magasabb bérleti díjakért képes megújítani. A REIT kivételesen közreadja a NAV értékeket is, eszerint a Társaság piaci értéke 35%-al marad el attól az összegtől, amiért ezeket az ingatlanokat ma fel lehetne építeni. Ettől azért nem érdemes hanyatt esnünk, jelen pillanatban ez gyakorlatilag az egész szektorra elmondható, csak a mall REIT-ek érhetők el még ennél is nagyobb diszkonttal.

Vélemény

A KITE Realty sok szempontból szemrevaló célpont, a legjobban mégis az tetszik benne, hogy sokat tanult a 2008-as válságból, egyértelműen jobb helyzetben van a REIT az akkori állapotához képest (érdemes elolvasni a 2008-as jelentéseit is), jóval biztonságosabb mérleget tart fent, és nem ül nyakig az ingatlanfejlesztésekben sem. Még bőven akad munkája az újratervezésben – ebben a KIMCO és a BRIXMOR tagadhatatlanul előrébb tart – de egyáltalán nincsen rossz pozícióban a jövőt illetően. A beruházások egy része 2020-tól „élesedik be”, ráadásul a felújítási költségek is várhatóan csökkeni fognak, így az osztalékfizetés biztonsága is megnyugtatóbb szintekre kerülhet. Ezzel együtt sem került be a TOP 3 célpont közé, hiszen még ennél is jobb lehetőségeket taláni a mall/shopping center REIT-ek háza táján.

Forrás: https://kiterealty.com

STORE Capital – ALTRIA csere

Régóta nem vaciláltam ennyit egy eladáson, mert a STORE Capital sok tekintetben a szívemhez nőtt, az osztalékarisztokrata Realty Income és az NNN árnyékában kevesen figyeltek fel erre a kiváló minőségű net lease szereplőre.

A véleményem egy cseppet sem változott meg erről a nagyszerű REIT-ről, ellenkezőleg, negyedévől negyedévre képes javítani az egyébként is nagyszerű mutatószámain, az osztalékfizetés biztonsága egészen kiváló és a mendzsmentet továbbra is az egyik leginkább felkészült csapatnak tartom a REIT vezetők táborában. Ráadásul a STOR – sok versenytársától eltérően – képes a valódi értékteremtő növekedésre is, játszi könnyedtséggel hozza az 5% feletti éves FFO bővülést és így az osztalékemeléseknek is bőven teret biztosítanak. Együtt van tehét a jó minőség és a biztos növekedési kilátás is, sajnos ezt a piac is díjazza, nem is kicsit. A STOR értékeltsége a soha nem látott 20-as P/FFO szint fölé emelkedett, ami részben ugye indokolt, részben viszont már a túlértékeltség határait súrolja nálam.

Ami végül átbillentette a csere meghúzását, az a mérleg másik serpenyőjében lévő Altria rendkívül vonzó elérhetősége volt. Az Altria minőségéről sokat elmond, hogy tagja a mindösszesen 27 tagot számláló Osztalékkirályok klubjának (50 éves osztaléknövelési múlt), és a szállított teljes hozam tekintetben is az elmúlt évtizedek egyik legjobban teljesítő befektetése volt. „Szerencsére” jelen pillanatban számos nehézség tornyosul előtte, ezért az értékeltsége is a roppant kedvező 11-12 P/FCF tartományba esett vissza, ahol már nem tudtam ellenállni a további vásárlásnak, ennek esett „áldozatául” a STOR, amelyet 48%-os árfolyamnyereséggel + osztalékok engedtünk útjára, alig 2,5 év után.

Az ALTRIA-ról nem szeretnék regényeket írni, de egy érdekességet azért hadd adjak útravalóul az érdeklődöknek: az ALTRIA – a közvélekedéssel ellentétben – közel sem egyenlő a Marlboro-val, hiszen:

  • közel 10%-os tulajdonrésze van az italgyártó óriás Anheuser-Busch InBev-ben,
  • nemrég 45%-os tulajdoni hányadot vásárolt a marihuána gyártó Cronos Group-ban,
  • 35%-os részesedéssel bír a renitens e-cigi gyártó Juul-ban,
  • bónuszként egy nem akármilyen borászattal is büszkélkedhet a Ste. Michelle Wine Estates kizárólagos tulajdonosaként.

Szóval ALTRIA vásárlással egycsapásra részesévé válhatunk egy diverzifikált földi élvezeteket nyújtó, mértéktelen fogyasztással a szervezetre káros, 8% induló osztalékhozammal bíró, egészen kíváló cégnek.