Tudod mennyiért vettem? Tudod mennyi az üzletben?

Tényleg nem célom még egyet rúgni az ingatlanalapokba, hiszen enélkül a blog nélkül is kártyavárként fognak újra összeomlani a következő gazdasági válság idején. Hiába, ahol rosszak az alapok, arra nehéz építeni bármit is. Kiváló példa erre az az “örömteli változás”, hogy az ingatlanalapok – bizonyos korlátok között – hamarosan részvényt is vehetnek likvid eszközként, így vásárolhatnak REIT-eket, SZIT-eket is. Aha. Tehát a REIT-et, amit közvetlenül te is megvásárolhatsz, ezútán megkaphatod a méregdrága forgalmazódon keresztül is, közvetve. Ez tényleg hatalmas üzletnek tűnik.

Az ingatlanalapok szerencsétlen helyzetét látja az MNB is, nem véletlenül tervezi jelentősen megnövelni azok visszaválthatósági idejét, segítve ezzel az alapkezelőket, hogy ne kelljen majd diszkont árakon kényszerértékesíteni az alapok ingatlanjait. Az MNB lépése mindenképpen üdvözülendő, még akkor is, ha ez kb. annyit fog érni, mint halottnak a csók, hiszen egy gazdasági világválság nem az alapok visszaválthatósági idejéig, T + 180 napig fog tartani.

Persze könnyen mondhatjuk: az ingatlanalapom idén 10%-os hozamot szállított, jó széllel, dagadó vitorlákkal halad a lenyugvó napfényben. Hmm, számoljunk egy kicsit utána.

  1. Kérlek számold ki, hogy az ingatlanalapod az elmúlt 5-10 évben milyen átlagos hozamot ért el az összes költség figyelembevételével.
  2. Kérlek számold ki, hogy ha 5-10 évvel ezelőtt Magyarországon BÁRMILYEN ingatlant vásároltál volna és kiadtad volna bérbe, akkor milyen átlagos hozamot értél volna el.

Nem akarok idevonszolni semmilyen tanulmányt arról, hogy az elmúlt 5-10 évben hogyan változtak a hazai ingatlanárak, hiszen te is látod a jelenlegi piaci helyzetet: legyen tégla, panel, garázs, családi ház, szántóföld, nyaraló, albérlet, iroda, gyakorlatilag minden ingatlan ára 30-50%-al emelkedett meg, hogy egy nagyon óvatos becsléssel éljünk. Vagyis: az ingatlan értékének a növekedésével + a befolyó bérleti díjakkal BÁRKI bőven 10% feletti átlagos, évesített hozamot tudott volna elérni. Ha az ingatlanspecialista alapkezelőd – akinek a kisujjában elvileg ott a szakma csínja-bínja – ennél lényegesen alacsonyabb értéket ért el, akkor elgondolkozhatunk azon, hogy milyen hozamot fog elérni, ha széllel szemben kell majd kormányoznia az alap hajóját.

Ne legyenek kétségeink: a REIT-ek árfolyamai szintén a felére fognak zuhanni a következő ingatlanpiaci ciklus alján, de a fundamentumok ott várhatóan sokkal stabilabbak lesznek, emlékezzünk csak: az USA REIT szektora (minimum 85%-os bérlői kihasználtsággal), a vérzivataros 2008-as gazdasági évben is nyereséget termelt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük