TOP minőségű európai self store REIT?

Az USA-ban tevékenykedő self store REIT-ek hagyományosan magas értékeltségen forognak, ennek megfelelően a Public Storage, az Extra Space Storage, a Cubesmart és a National Storage Affiliates Trust 19-22 P/FFO körüli árazása sem ösztökél arra, hogy alaposan bevásároljak belőlük, pedig nagyon is jó lenne a REIT portfólióba tudni a self store szektor legjobb cégeit.

Pörgessük meg hát a képzeletbeli földgömbünket és vessünk egy pillantást az európai társaikra, hátha találunk hasonló jó minőségű célpontokat, kedvezőbb áron. Az első jelentkezőnk a NAGY SÁRGA.

A BIG YELLOW Group kizárólag az Egyesült Királyságban működő self store REIT, több, mint 100 ingatlant kezel, ezek területe eléri az 5,7M sg-t (UK footprint). Ahogy látható, elsősorban a nagyvárosokra koncentrál, mint minden értelmesen gondolkodó self store szolgáltató.

Biztosan szilárd elképzelésed van róla, hogy miként néz ki egy ilyen ingatlan, ebben a hitedben szeretnélek megerősíteni a következő képpel:

Érdemes tiszában lennük azzal is, hogy bár az Egyesült Királyság self store piaca bőven meghaladja az egy főre eső területben az európai átlagot, de nagyságrendekkel elmarad az USA-ban tapasztalható helykínálattól. Alakul tehát a self store kultúra, de még bőven van lehetőség a növekedésre is.

Na de miért tekinthető kiemelkedő minőségű REIT-nek a BIG YELLOW Group a többi szereplőhöz képest?

  • méretgazdaságossági előnyökkel bír a legnagyobb UK szolgáltatóként,
  • mintegy 56.000 bérlővel rendelkezik, nagyobbrészt magánszemélyek, de pl. az összterület 36%-át már cégek bérlik,
  • kifejezetten alacsony a rossz adós besorolásaú bérlők aránya (éves árbevétel 0,2%-a),
  • magas fokú digitalizáltság, az érdeklődő bérlők 90%-a már online jelentkezik,
  • a sokéves bővülés ellenére továbbra is rendelkezik növekedési potenciállal, organikusan és felvásárlásokkal (Armadillo) karöltve,
  • az átlagos bérleti idő 8,6 hónap, a meglévő bérlőknél ez 25 hónap,
  • alacsony fenntartási költségekkel (CAPEX) működik,
  • stabilan 80%-os kihasználtságot tud felmutatni, a self store-ok esetében ez egészen jónak számít.

Nagyon úgy tűnik, hogy minden egyes marketingre szánt penny helyesen lett elköltve, mert a cég ismertsége kiemelkedő a versenytársaihoz képest.

 

Ezek természetesen szépen hangzanak, de sokat látott (és tapasztalt) REIT befektetőként nem esünk hanyatt néhány szép táblázattól, ennél sokkal többet kell mutatnia, hogy elcsábuljunk a vásárlásra.

A mérlege mindenesetre parádés, kevés hitelt használ és egészen kiváló kondíciókkal tudja finanszírozni a működését.

Ami igazán tiszteletet parancsol a BIG YELLOW esetében az nem más, mint az elmúlt évtized osztalékfizetési története, a következő képen láthatjuk, hogy a dinamikus szó az a helyes jelző, amit keresünk az osztaléknövelési ütem érzékeltetésére.

A Társaság játszi könnyedtséggel tudta hozni ezeket a kifizetéseket, hiszen 2004-óta éves átlagban 15%-al növelte a készpénztermelő képességét, ami egészen elképesztő teljesítmény egy REIT-től, ez természetesen a részvényárban is tükröződött, hosszú távon tönkreverte a komplett egyesült királyságbeli részvénypiacot, beleérte a helyi REIT-eket is.

A nagy kérdés ezek után már csak az, hogy mi várható a jövőben, a BIG YELLOW vajon képes lesz-e megtartani a következő évtizedben ezt a széditő tempót és a részvényesi értekteremtés iskolapéldáját? Erre természetesen nincsen garanciánk, de a közelmúlt eredményeit nézve nagyon úgy tűnik, hogy egyelőre képtelenek a fékre taposni.

Az induló osztalékhozamunk kifejezetten alacsony (2,86%), de jól fedezett (80% körüli kifizetés) és ugyan a kétszámjegyű osztalékemeléseknek valószínűleg búcsút mondhatunk, de a robosztus növekedés a következő évtizedben is folytatódhat.

+ a BIG YELLOW esetében érdemes figyelnünk arra is, hogy az USA REIT-ektől eltérően a cég évente kétszer fizet osztalékot, jellemzően januárban-júliusban.

A minőséggel tehát már tisztában vagyunk, most nézzük, hogy mindezt milyen áron tudjuk megvenni? Amikor az értékeltség vizsgálatára kerül a sor, többször is nekifutok a számológéppel, igyekszem megtisztítani a képet az egyszeri tételektől, de még így is bőven 20 fölötti P/FFO-s értéket kapunk (európai REIT-eknél sokszor EPRA alatt fut), vagyis újabb nem várt pofonba szaladunk bele, úgy tűnik, nem csak az óceán túlsó oldalán van az egekben a minőségi self store REIT-ek ára, hanem már a La Manche csatornán átkelve is túlértékelt garázsokra lelhetünk csak. A csalódottságunkat az sem enyhíti, hogy egy tényleges Brexit esetében várhatóan mérséklődni fog a jelenlegi prémium-, és a kívánatos ár közötti szakadéknyi távolság…

 

 

 

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük