NNN – Egy méltánytalanul elfelejtett REIT

A Net Lease szektor számos kedvező tulajdonsága miatt az egyik kedvenc területem, ezért különösen sajnálom, hogy viszonylag kevés REIT tevékenykedik ebben a felállásban. A szektor reklámarca egyértelműen a havi osztalékfizető Realty Income, teljesen megérdemelten, hiszen a több ezer bérbe adott ingatlana, a sziklaszilárd pénzügyi helyzete és a lenyűgöző osztalékfizetési múltja mind arra predesztinálja, hogy a befektetők folyamatos reflektorfényében sütkérezzen. Van azonban egy olyan szereplő is ezen a küzdőtéren, akit ha kicsit leporolunk és megtörölgetünk, majd a fény felé fordítunk, akkor azonnal ragyogni kezd. Ismerkedjünk meg a Net Lease divízió mostohagyerekével, az NNN-el!

A National Retail Properties nem egy mai játékos, 1984-ben alapították a festői Nyékládházától 8535 km-el nyugatabbra fekvő Orlandóban. Nézzük, hogy ezalatt a szűk 34 év alatt mit sikerült felépítenie.

Ingatlanok

  • 2800 ingatlannal rendelkezik, ezek nagy része kicsi, 2-4 millió dollár körüli értékkel bíró, különálló épület, ebben mindig van egy kicsi kockázat, hiszen sokkal nehezebb új bérlőt találni, ha a meglévő nem kíván hosszabbítani
  • 48 államban jelen van, ez nem túl meglepő, hiszen országos hálózattal operáló bérlői vannak
  • A bérlők 100%-a a kereskedelmi/szolgáltató szektorhoz tartozik
  • Az átlagos bérleti lejárati időtáv 11 év felett van
  • A top 25 bérlő a teljes árbevétel 58%-át hozza
  • A menedzsment tagjai átlagosan több, mint 17 éves tapasztalattal rendelkeznek
  • Az ingatlanok kihasználtsága a legnehezebb időkben sem esett 96% alá, azért ez elég komoly teljesítmény.

 

 

Pénzügyi helyzet

Hosszú távon egyetlen Net Lease szereplő sem lehet versenyképes alacsony tőkeköltség nélkül, ezért az NNN kiemelt figyelmet fordít az erős pénzügyi háttérre, nézzük meg a helyzetét a REIT-ek rangsorában:

 

 Érdekességképpen jegyezzük meg azt is, hogy az ingatlanjainak a 99%-a nincsen jelzáloggal terhelve, ez ritkaságnak számít ezen a területen. Egyébként is kevés hitelt használ a működéséhez, a folyamatos „prémium” árazás miatt a leggyakrabban saját részvény kibocsátásával gyűjt tőkét a felvásárlásokhoz (2011-2017 között több mint 5 Mrd dollárért vett ingatlanokat).

A hitel lejáratok szépen el vannak osztva, 2021-ig gyakorlatilag nem is merülnek fel törlesztési kötelezettségek, ráadásul egy 900 millió dolláros hitelkerettel is rendelkezik, ennek tükrében nem lepődünk meg a BBB+ hitelintézeti besoroláson sem.

Osztalék

Az NNN 28 éves osztalékemelési múltat tud felmutatni, ezzel az Osztalékarisztokrácia tagja az FRT-vel karöltve. Az elmúlt 25 évben átlagosan 11,9%-os teljes hozamot tudott felmutatni, aminek a nagyrészét az egyre növekvő osztalékok biztosították. Az osztalékfizetés biztonsága nagyon magas, hiszen a kifizetési arány 71% körül alakul, ráadásul bőven van tér a további emelésekre is.

Értékeltség

Akárhogy is nézzük, az NNN minőségi „áru”, hiszen a legfontosabb területeken a versenytársak előtt jár. Ha minőségi rangsort kellene felállítani az USA REIT-ek között, akkor nálam simán beleférne a top 15-be, sőt, akár a top 10-be is (jelenleg több, mint 220 USA REIT működik).

 

Ha mindenképpen bele kellene kötnöm valamibe, akkor az talán a top bérlők (7 Eleven, Mister Car Wash, LA Fitness, AMC Theatre, stb.) megkérdőjelezése lenne, ebben a Realty Income-ot kicsit erősebbnek tartom. Ezt leszámítva nem igazán látok gyengeségre utaló jeleket és ez sajnos az árban is megmutatkozik, egy ilyen kiváló paraméterekkel felruházott REIT nagyon ritkán elérhető jó, de legalábbis korrekt áron. A jelenlegi értékeltségen (20 P/FFO) egészen biztosan nem akarok vásárolni, így legnagyobb bánatomra nem tudom tovább növelni a REIT portfólió NNN kitettségét.

 

Forrás: https://www.nnnreit.com

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük