Méregdrága csúcsminőség

A tananyagban részletesen is beszélek róla, hogy az ipari REIT-ek milyen nyilvánvaló előnyökkel bírnak más szektorokhoz képest – és milyen egyedi kockázatai vannak –, ismerkedjünk meg most a viszonylag új alapítású (2009), de a rövid rendelkezésre álló idő alatt kiváló eredményeket felmutató TERRENO REALTY-vel.

A TRNO-nak az induláskor megvolt az szerencséje, hogy az alapító atyák premier plánban nézhették végig a világ elsőszámú ipari ingatlanokat kezelő REIT-jének, a Prologisnak az összeomlását. 2008-2009 nem volt egy könnyű időszak az ipari REIT-ek életében sem, a gyártó cégek küszködtek, a hitelpiacok befagytak, aminek eredményeként a részvényár és az oszalékfizetés is gyakorlatilag megfeleződött két év alatt, utóbbinak 10 év kellett ahhoz, hogy „utolérje magát”.

Ebben a nem túl rózsás helyzetben egyedül W. Blake Baird úr volt az, aki bizakodva tekintett a jövőbe és úgy gondolta, hogy nincs elég ipari REIT a piacon, ezért társaival együtt megalapította a TRNO-t. Tíz év elteltével azt mondhatjuk, hogy a fáradozásuk nem volt hiábavaló, hiszen az elcsábított Prologis-os kollégákkal sikerült egy világos célokkal bíró, nagyszerű ingatlanállománnyal rendelkező, kiváló ütemérzékkel fejlesztő, több, mint 2 mrd dollárt érő REIT-et építeniük.

Nézzük a menedzsment tagjait, tapasztalatait:

A Társaság célkitűzése egyértelmű: nem lőnek a vidéki ingatlanokra, kizárólag a hat legnagyobb óceánparti gazdasági régióra koncentrálnak, a közel 200 ingatlanhoz több mint 400 bérlő tartozik (nagyon hiányzik a bérlők részletesebb bemutatása, sajnos ezt nem teszik közzé).

Kifejezetten érdekes, hogy a vásárolt ingatlanok esetében az átlagos kihasználtság csak 83% körüli, amit viszonylag rövid idő alatt fel tudnak tölteni bérlőkkel, hiszen a teljes portfolió kihasználtsága 97-98% környékén stabilizálódott. Egyébként is élen járnak a fejlesztésekben és az átalakításokban, ez természetesen nagyobb kockázattal jár, de a realizált eredmény is nagyságrendekkel magasabb, mint ami egy hosszú bérleti szerződéssel rendelkező ingatlan átvételekor jár. Kifejezetten jók tehát a „nem hagyományos értékteremtésben”, számos hasonló manővert tudnak felmutatni az elmúlt évekből (sok esetben szívfájdalom nélkül tovább is adják néhány év után a helyreállított épületet, már bérlővel együtt). Az ingatlanportfólió minőségét jól jellemzi az átlagos 5,9%-os cap rate-ünk is.

A részvényesbarát hozzáállásuk nem csak itt érhető tetten, a menedzsment kompenzálása is példaértékű: amellett, hogy 2,5%-ban ők is tulajdonosai a REIT-nek, nincsenek készpénzes bónuszkifizetések, extra részvényopciók, kizárólag a hosszútávú értéktermetés esetén lesznek jogosultak további részvényekre.

Az elmúlt években a túlfűtött részvényár lehetőséget teremtett arra, hogy a Társaság  új részvények kibocsátásával növekedjen, ezzel bátran éltek is, csak 2017-ben 225 millió részvényt bocsátottak ki 32,48 dolláros átlagáron, vagyis bőven rendelkezésükre állt elegendő tőke az új fejlesztésekhez, akvizíciókhoz. A REIT nem tervez lassítani a következő években sem, több 100 millió dollár értékben terveznek beruházni újabb, a céljaiknak megfelelő ingatlanokba. Az előzőek miatt a Társaság nem használ sok hitelt (debt/ebitda 5 alatt), és rendelkezik a szükséges hitelkeretekkel is, a Fitch ennek megfelelően BBB- osztályzattal értékelte, pozitív kilátásokkal.

Az egy részvényre jutó FFO 2018-ban várhatóan 1,29 dollár lesz, míg az előrejelzések szerint 2019-re 1,37-re nőhet ez a szám, vagyis a 7 éve tartó masszív osztaléknövekedési történet (5 éves CAGR 8,45%) tovább íródhat, hiszen a 0,96 centes éves osztalék 75% körüli kifizetési arányt jelent (AFFO kifizetési arány 85%).

Tetszik, amikor egy REIT önmaga összegyűjti a felmerülhető kockázatokat és a TRNO ebben a helyzetben is élen jár: a hagyományos ingatlanpiachoz – ciklikusság, túlépítettség, stb. – kapcsolódó kockázatok mellett összegyűjti nekünk a speciális helyzetéhez kapcsolódókat is: hagyományos ipari ingatlanok átalakulása „okos” gyártóépületekké/raktárakká, földrajzi koncentráció, adóváltozások, Szent András törésvonalhoz kapcsolódó esetleges földmozgások, árvizek,  stb.

A tananyagból ismert értékelési módszerünk szerint a lehetséges 60 pontból 52-őt ért el a TERRENO REALTY, vagyis összességében egy nagyon szemrevaló, kiváló minőségű REIT-re bukkantunk.

A percről-percre növekvő lelkesedésünket aztán egy szempillantás alatt elpárologtatja az a hidegzuhany, ami az értékeltségi mutatónk előállításánál ömlik a nyakunkba: a 28-as P/FFO érték minden, csak nem vonzó.Hiába, a TRNO esetében a piac jelenleg mindent bőkezűen értékel: az ipari szektort, a növekedési kilátásokat, a stabil pénzügyi helyzetet, a részvényesbarát működést.

Így viszont fájó szívvel – a következő világválságig – el kell halasztanom a TRNO vásárt (addig is gyakorlom a REIT befektetők legfontosabb erényét, a türelmes várakozást).

Forrás: http://terreno.com

 

Frissítés: 2018.  november 1-jén a Társaság bejelentett egy 3 millió db részvényt érintő visszavásárlási programot. A programot nem kötelező teljesítenie, de rettentő meglepetésként érne, ha ezen az árfolyamon ilyen tőkeallokációs manőverre vetemedne a menedzsment, hiszen jelen pillanatban talán ezzel az eszközzel tudja a legkisebb értéket teremteni a tulajdonosok részére.

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük