Jut még hely egy harmadik shopping center REIT-nek is?

Kereskedelmi ingatlanokat kezelő REIT-ekkel ugyan teli a padlásunk, de jelenleg ez a szektor adja a legjobb vásárlási lehetőségeket már jónéhány hónapja, van tehát időnk megismerkedni a kisebb szereplőkkel is, nézzük most az 1968-ban alapított KITE Realty-t.

Az indianapolisi központtal bíró REIT jelen pillanatban 94 bevásárlóközpontot működtet, itt egyenként is meg tudod nézni őket.

Az árbevétel közel 80%-a a megarégiók környékén elterülő ingatlanokból érkezik, meglepő módon az (észak)nyugati partot messze elkerülik egyelőre.

Ezen a szinten már komoly adatvezérelt beruházásokat/diszpozíciókat hajtanak végre, így mi is betekinthetünk például a nagyvárosok napi (!) migrációs változásába is.

A KITE Realty-t is – a veresenytársaihoz hasonlóan – megrázta a kiskereskedelmi piac átalakulása és az online bevásárlási mód felfutása, ezért pár évvel ezelőtt egy fájdalmas, de szükségszerű átalakításra szánta rá magát. Ennek az átváltozásnak a keretében elbúcsúzott számos alulteljesítő centerétől, a befolyó pénzből pedig a meglévők korszerűsítésébe fektetett, illetve előtörlesztette a meglévő hitelei egy részét is. A cél egy sokkal egészségesebb ingatlanportfólió kialakítása, ami körbe van bástyázva magas jövedelmű háztartásokkal (94e dollár/év).

Komoly fejtörést jelentett a cégnek, hogy az un. Big Box-ok újrahasznosításához miként lásson hozzá, a tervezőasztalnál ülök több esetben is a darabolós módszert válaszották, jelentősen növelve ezzel a kialkudható bérleti díjakat.

 

Az biztos, hogy nincs függő helyzetben a REIT, a TOP 10  bérlője az árbevétel közel 18%-át adja csak, sőt, első ránézésre kifejezetten erős bérlői is vannak (ROSS, ULTA, Burlington), akik bizonyították már, hogy képesek megbírkózni az új piaci kihívásokkal is.

A bérlők ágazati eloszlása már-már zavarba ejtően ideálisnak tekinthető diverzifikáltságot mutat, ebbe tényleg nehéz belekötni.

A kihasználtság stabilan 90% feletti, (a kisboltok esetében rekordszinten) és a bérleti díjakat is szépen tudják emelgetni, megvan az elengedhetetlen árazási erejük.

 

Pénzügyi helyzet:

Ahogy korábban már említettem, az ingatlanértékesítésekből befolyt pénzeket elsősorban a hiteleik törlesztésére fordították, így a versenytársaikhoz képest is elég konzervatív mérleget tudnak felmutatni, erre még szükségük is lesz. Az is megnyugtató, hogy a meglévő hitelkeretük segítségével akár 2025-ig bezárólag minden kötelezettségüknek eleget tudnának tenni, amit a Moody’s Baa3 hitelképességi besorolása is egyértelműen jelez.

Osztalék

A Társaság osztalékfizetése 2008-ban – sok más REIT-hez hasonlóan – megtört és az elmúlt évek osztalékemelései is csak kompenzálni tudták ezt a „sérülést”. Az induló osztalékhozam (7,9%) ugyan szemrevaló, de a magas kifizetési arány (AFFO 88%-a) és a bizonytalan növekedési kilátások óvatosságra intenek. Jelenleg is pl. be van „fagyasztva” az osztalékfizetés mértéke, igaz, a csökkentés is valószínűtlennek tűnik.

 

Értékeltség

A Társaság értékeltsége a rendkívül vonzó 9-10 körüli P/FFO mutató körül mozog, vagyis a piac semmilyen növekedést nem vár tőle, annak ellenére, hogy a lejáró megállapodásokat jóval magasabb bérleti díjakért képes megújítani. A REIT kivételesen közreadja a NAV értékeket is, eszerint a Társaság piaci értéke 35%-al marad el attól az összegtől, amiért ezeket az ingatlanokat ma fel lehetne építeni. Ettől azért nem érdemes hanyatt esnünk, jelen pillanatban ez gyakorlatilag az egész szektorra elmondható, csak a mall REIT-ek érhetők el még ennél is nagyobb diszkonttal.

Vélemény

A KITE Realty sok szempontból szemrevaló célpont, a legjobban mégis az tetszik benne, hogy sokat tanult a 2008-as válságból, egyértelműen jobb helyzetben van a REIT az akkori állapotához képest (érdemes elolvasni a 2008-as jelentéseit is), jóval biztonságosabb mérleget tart fent, és nem ül nyakig az ingatlanfejlesztésekben sem. Még bőven akad munkája az újratervezésben – ebben a KIMCO és a BRIXMOR tagadhatatlanul előrébb tart – de egyáltalán nincsen rossz pozícióban a jövőt illetően. A beruházások egy része 2020-tól „élesedik be”, ráadásul a felújítási költségek is várhatóan csökkeni fognak, így az osztalékfizetés biztonsága is megnyugtatóbb szintekre kerülhet. Ezzel együtt sem került be a TOP 3 célpont közé, hiszen még ennél is jobb lehetőségeket taláni a mall/shopping center REIT-ek háza táján.

Forrás: https://kiterealty.com

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük