INGATLANALAPOK VS REIT-EK

Az ingatlanalapoknál nem ismerek rosszabb felépítésű befektetési termékeket, gyorsan nézzük is meg, hogy miért. Legelőször is szögezzük le, hogy mi lenne a feladata ennek a közvetett ingatlanbefektetési formának:

A befektetőktől összegyűjtött pénzzel egy olyan ingatlanportfólió kialakítása és működtetése, aminek a segítségével kiszámítható, tervezhető bérleti díjbevételhez jut az alap, amit azután valamilyen formában vissza is juttat a befektetőknek.

Tegyük fel, hogy egy ingatlanalap és egy REIT hasonló kezdő tőkével vág neki ennek a küldetésének, és kövessük is végig, hogy melyik termék képes arra, hogy a keletkezett hasznot – minél költséghatékonyabban – vissza is rakja a befektető zsebébe.

  1. Lépés – Ingatlanvásárlás

 Az ingatlanalapok már a rajtnál nagyon beragadnak, hiszen a likviditásuk megőrzése érdekében csak korlátozottan vehetnek ingatlanokat, és az alapkezelő sem akar kockáztatni, minek, hiszen a díja így is, úgy is jár, ezért alacsony kockázatú eszközökbe is fektet bőven. A kezdő helyzet tehát az lesz, hogy az ingatlanalap „nyomokban” ingatlanokat is tartalmaz majd.

 A REIT-nek ezzel szemben a törvényi kötelessége ingatlanba fektetni, hiszen erre jött létre, ráadásul a menedzsment is abban érdekelt, hogy minél jobb ingatlanokkal és bérlőkkel rendelkező ingatlanportfóliót építsen fel. A befektető és az ügyvezetés érdeke itt megegyezik.

  1. Lépés – Üzemeltetés

Második lépésként mindkét versenyző a beérkező bérleti díjakból levonja a kapcsolódó felmerülő költségeket (üzemeltetés, takarítás, állagmegóvás, karbantartás stb.), így megkapja a tevékenysége után járó eredményt. A REIT az ingatlanok bérbeadásával jóval nagyobb nyereséget fog elérni, mint az ingatlanalap, hiszen az egyéb eszközök (bankbetét, állampapír) hozama sokkal alacsonyabb.

  1. Lépés – Nyereség visszafizetése a befektetőnek

Paradox a helyzet: a REIT-ek pusztán azért kerülnek előnybe, mert ingatlanba fektetnek, míg az ingatlanalapok inkább csak a partvonalon álldogálnak. Az igazi hidegzuhany pedig csak ezután érkezik: a REIT teljesítve jogszabályi kötelességét az eredménye 90%-át visszafizeti a befektetőnek osztalék formájában, a maradék 10%-ból növekedhet, vagyis azt teszi, amire létrehozták, ez lenne a NORMÁLIS MŰKÖDÉS.

Nézzük, hogy az ingatlanalapok ezzel szemben mihez kezdenek a megtermelt eredménnyel. Először is biztosak lehetünk abban, hogy a bérleti díjakból beérkező nyereségünk igen tekintélyes része az alapkezelőnknél landol. Érdemes egyszer végigszámolni, hogy az apróbetűs összes költség figyelembevételével a nyereségünk mekkora részét emésztik fel különböző díjak formájában.

Jó, jó, de a végén legalább megkapjuk a megmaradt kis hasznunkat? A válaszunk egy bizonytalan részben, hiszen az alap közvetlenül nem fizeti ki a megmaradt eredményt, hanem a befektetési jegyünk tovább viszi magával a következő pályára, ahol azután majd újra és újra megterhelik egy raklapnyi költséggel, vagyis egy olyan rendszerbe kerülünk bele, ahol csak nagyon nehezen juthatunk hozzá az ingatlanjaink által megtermelt haszonhoz.

Eredmény, tanulság     

A leírtak miatt az ingatlanalapok hosszú távon soha nem tudnak kiemelkedő teljesítményt szállítani (nézd meg az egyes ingatlanalapok hozamát a www.bamosz.hu oldalon), hiszen az ingatlanpiaci ciklus napos oldalán elnyelik a hasznot, egy ingatlanpiaci összeomlásnál pedig gyakorlatilag fegyvertelenek a szembejövő kihívásokkal (bérlők nehéz helyzetbe kerülhetnek, likviditási gondok, kényszerértékesítések piaci ár alatt, alapkezelő nyeresége akkor is jár).

Amennyiben REIT-ekre szeretnéd alapozni a megtakarításaid egy részét, akkor egy igen hatékony formáját kapod az ingatlanbefektetési lehetőségeknek.A legtöbb REIT negyedévenként fizet, de vannak havi osztalékfizetők is. Az online tananyagban részletesen is foglalkozunk a REIT-ek felépítésével/működésével kapcsolatban, megismerhetjük a legfontosabb eszközeit, 3 gyakorlati példán keresztül megtanulhatunk értékelni is egy-egy REIT-et,  átvesszük a kritikus sikertényezőket és a kapcsolódó kockázatokat is.

1 válasz

Trackbacks & Pingbacks

  1. […] nem célom még egyet rúgni az ingatlanalapokba, hiszen enélkül a blog nélkül is kártyavárként fognak újra összeomlani a következő […]

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük