Februári bevásárlás – végre valahára egy európai REIT!

Sokan kerestetek meg azzal, hogy elsősorban miért USA REIT-ekkel foglalkozom, mi az oka annak, hogy csak nagyon ritkán kerülnek a napfényre európai sorstársaik. Nos, a válasz megérne egy hosszabb bejegyzést, most legyen elég annyi, hogy végre tálcán kínálok egy olyan európai REIT-et, amelyben épp a mai napon sikerült – szabad szemmel nem is látható – tulajdonrészt szerezni.

A tanfolyamban is bemutatom, hogy attól, hogy egy REIT székhelye az USA-ban van, nem jelenti automatikusan azt, hogy a világ más tájékain ne vásárolhatna és adhatna bérbe ingatlanokat, így például számos REIT-em rendelkezik más földrészen is kitettséggel pl.:

  • a W.P.Carey REIT szép csokorra való ingatlant gyűjtött össze Európában,
  • a Taubman Centers Ázsiában is fejleszt,
  • a Simon Property Group mind Európában, mind Ázsiában jelen van, stb.

A most mikroszkóp alá kerülő Unibail-Rodamco-Westfield, rövid nevén URW sem „tiszta” európai ingatlanportfólióval rendelkezik, hiszen egy nagyobb felvásárlással kiterjesztette csápjait – hova? – hát természetesen az észak-amerikai kontinensre is.

Az Unibail 1968-ban nyitotta meg az első bevásárlóközpontját Párizsban, a Rodamco 1999-ben jelent meg Európában (igaz, egyből 14 országban rendezkedtek be) a két cég egyesülésére pedig 2007-ben került sor. A Westfield 1959-ben indult hóditó útjára a világ másik végéről (Ausztráliából) és nőtte ki magát a világ egyek legnagyobb bevásárlóközpont specialistájává, hogy aztán végül 2018-ban frigyre lépjen az Unibail-Rodamco-val.

A REIT ingatlanjai között  itt keresgélhetsz.

Azt egyből láthatjuk, hogy a földrajzi elhelyezkedésük szerint 2/3-uk Európában található:

Részletesebb bontásban is megnézhetjük: nagyrész bevásárlóközpont, kisrészt iroda, erős francia beütéssel:

Amikor ikonikus épületekről beszélnek, akkor hasonlókra gondolnak:

Tényleg nem szoktam ennyit tökölni az ingatlanportfólió nézegetésével, de alaposan orrbavágott a következő adatsor: a Westfield ingatlanok – főleg az európaiak – kenterbe verik a korábban emlegetett Taubman-Simon felsőkategóriás bevásárlóközpontjait is. Évi 1,2 mrd látogató, tekintélyt parancsoló számok (adattal nem vitatkozunk, mondaná marketinges ismerősöm). És még csak nem is önmagukat sorolták be ebbe a kategóriába, hanem a Green Street Advisors REIT elemzőcég, akikben (majdnem) vakon megbízok.

A vezetésben természetesen helyet kaptak az új Westfield-es kollégák is, így már közösen tudják építeni a győztes céges kultúrát (irónia).

Ennél sokkal jobban tetszik, hogy a menedzsment egy hajóban evez a részvényesekkel, hiszem közel 0,5%-os tulajdonrésszel bírnak ők maguk is, egy ekkora méretű cégnél ez komoly elköteleződést sejtet (vagy csak aránytalanul nagy fizetést kapnak részvények formájában? na, ezt nem néztem meg pontosan).

A REIT-ek hosszútávú értékteremtésének egyik legfontosabb oszlopa a stabil pénzügyi helyzet, az alacsony tőkeköltség, a megfelelő hitelkeretek rendelkezésre állása. Az URW-re itt sem lehet panaszunk, hiszen mindhárom nagy hitelminősitő “A” besorolásúra értékeli, ez kifejezetten erősnek számít a REIT-ek világában. Az interest coverage mutatónk szintén a nagyon biztonságos 5 feletti tartományban mozog, ráadásul a menedzsment elsőszámú céljai közé tartozik a Westfield vásárlás után a mérleg további megerősítése, ami rendkívül konzervatív hozzáállást sugall. Bravó, uraim.

Nézzük az osztalékokat! A mérleg “visszaerősítése” miatt a 2019-es osztalékot előreláthatóan nem emelik meg, de a jövőben okkal számíthatunk további növekedésre, hiszen a cél a 85-95% közötti kifizetési arány fenntartása. Tudnunk kell, hogy az európai REIT-ek jellemzően nem havi vagy negyedéves osztalékfizetők, hanem évente egyszer, max kétszer fizetik ki a megtermelt készpénzt a tulajdonosoknak, láthatjuk, hogy az URW esetében már március 27 előtt tulajdonosnak kell lennünk, hogy részesüljünk az első tavaszi osztalékfizetésben.

A tényleg bámulatos ingatlanportfólió, az erős pénzügyi helyzet és a menedzsment magas szintű elköteleződése számomra azt jelenti, hogy a minőségi faktorunk az egeket verdesi az URW esetében, így hosszútávon egy stabil osztalékfizető (7,5%-os induló osztalékhozammal!!) REIT-re tettem szert ezzel a vásárlással, igazán kedvező értékeltségi szorzó mellett. A 2019. év egyik célja a REIT portfólió minőségének az emelése volt, úgy gondolom, hogy a mostani lépés (City Office REIT eladás, URW vásárlás) ebből a szempontból tökéletesen sikerült, hiszen egy igazi nehézbombázó REIT-el bővült a portfólió. Remélem a következő hónapban lesz még lehetőségem vásárolni belőle…

 

 

 

8 válaszok
  1. Csaba
    Csaba says:

    Köszönjük az ötlet megosztását! Azt mennyire érdemes megfontolni egy ilyen befektetés előtt, hogy ez az instrumentum éppen egy csökkenő trendben van mondjuk a napos grafikon alapján?

    Válasz
    • Takács Gergely
      Takács Gergely says:

      Szia! Nem grafikonok alapján vásárolok, 11-es értékeltségi mutatón vettem egy egészen kiváló minőságű REIT-ek, ami jó esetben hosszú éveken át fogja utalni az egyre emelkedő osztalékait.

      Válasz
  2. Gábor B
    Gábor B says:

    Szia!

    Nagyon jó cikk, és remek cég, gratulálok a vásárláshoz! 🙂

    Ma reggel én is megnézegettem a céget. Ha nem tévedek, náluk az AREPS (Adjusted Recurring Earnings per Share) mutató érdekes, ami egy “AFFO per share” szerű érték. A 2018-as szám 12.92 euro, amivel 11-es értékeltségi mutatóhoz jutunk.

    Nekem a Stapled Share fogalom is új volt. Lényegében két cég részvényeit vesszük egybe csomagolva (Unibail-Rodamco SE, illetve WFD Unibail-Rodamco N.V.)

    Azt hiszem holnap én is kinyitom a pénztárcámat.

    Válasz
    • Takács Gergely
      Takács Gergely says:

      Szia! Igen, az európai REIT-ek esetében mindig egy kis kutakodásra van szükség, hogy megkeresd a megfelelő “AFFO” értéket, de ebben az esetben bőven megérte a munkát, hiszen gyakorlatilag az SPG európai kiadását lehet megvenni, lényegesen jobb áron. Remélem márciusban még én is tudok venni. Ha látsz jó európai REIT-eket a láthatáron és szeretnél róluk írni, akkor szívesen adok felületet hozzá!

      Válasz
  3. Kálmán
    Kálmán says:

    Szia,

    Köszönet a munkádért és az igényes cikkekért. Az európai REIT-ek után rendszerint hány százalékos az osztalékadó? Ha jól látom pl. az URW az amszterdami tőzsdén kereskedhető.

    Válasz
  4. Takács Gergely
    Takács Gergely says:

    Az osztalékadó az európai REIT-ek esetében eltérő lehet, az URW esetében ez 30% lett, mert:
    “A megvásárolt termék francia kifizetői helyi levonás alá tartozik, ott pedig sajnos a kibocsájtó 30%-os osztalékadót terhelt”
    sajnos ez sokat levon a versenyképességéből…köszi, hogy utánanéztetek a korábbi osztalékmúltnak, most már ezt is tudjuk.

    Válasz
  5. dr.Viniczay Zsolt
    dr.Viniczay Zsolt says:

    Kedves Gergely!
    Hogyan oldható meg a kisebb adó?: Van-e kettős adóztatásról szóló szerződés. Ha Tbsz számlán veszem, akkor az adót vissza tudom igényelni, ha magyarországi bank Eurós TBSZ számlájára vettem a részvényt?
    A választ kérem az email címemre is küldje el!

    Köszönöm!

    Zsolt

    Válasz

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük