Februári bevásárlás – végre valahára egy európai REIT!

Sokan kerestetek meg azzal, hogy elsősorban miért USA REIT-ekkel foglalkozom, mi az oka annak, hogy csak nagyon ritkán kerülnek a napfényre európai sorstársaik. Nos, a válasz megérne egy hosszabb bejegyzést, most legyen elég annyi, hogy végre tálcán kínálok egy olyan európai REIT-et, amelyben épp a mai napon sikerült – szabad szemmel nem is látható – tulajdonrészt szerezni.

A tanfolyamban is bemutatom, hogy attól, hogy egy REIT székhelye az USA-ban van, nem jelenti automatikusan azt, hogy a világ más tájékain ne vásárolhatna és adhatna bérbe ingatlanokat, így például számos REIT-em rendelkezik más földrészen is kitettséggel pl.:

  • a W.P.Carey REIT szép csokorra való ingatlant gyűjtött össze Európában,
  • a Taubman Centers Ázsiában is fejleszt,
  • a Simon Property Group mind Európában, mind Ázsiában jelen van, stb.

A most mikroszkóp alá kerülő Unibail-Rodamco-Westfield, rövid nevén URW sem „tiszta” európai ingatlanportfólióval rendelkezik, hiszen egy nagyobb felvásárlással kiterjesztette csápjait – hova? – hát természetesen az észak-amerikai kontinensre is.

Az Unibail 1968-ban nyitotta meg az első bevásárlóközpontját Párizsban, a Rodamco 1999-ben jelent meg Európában (igaz, egyből 14 országban rendezkedtek be) a két cég egyesülésére pedig 2007-ben került sor. A Westfield 1959-ben indult hóditó útjára a világ másik végéről (Ausztráliából) és nőtte ki magát a világ egyek legnagyobb bevásárlóközpont specialistájává, hogy aztán végül 2018-ban frigyre lépjen az Unibail-Rodamco-val.

A REIT ingatlanjai között  itt keresgélhetsz.

Azt egyből láthatjuk, hogy a földrajzi elhelyezkedésük szerint 2/3-uk Európában található:

Részletesebb bontásban is megnézhetjük: nagyrész bevásárlóközpont, kisrészt iroda, erős francia beütéssel:

Amikor ikonikus épületekről beszélnek, akkor hasonlókra gondolnak:

Tényleg nem szoktam ennyit tökölni az ingatlanportfólió nézegetésével, de alaposan orrbavágott a következő adatsor: a Westfield ingatlanok – főleg az európaiak – kenterbe verik a korábban emlegetett Taubman-Simon felsőkategóriás bevásárlóközpontjait is. Évi 1,2 mrd látogató, tekintélyt parancsoló számok (adattal nem vitatkozunk, mondaná marketinges ismerősöm). És még csak nem is önmagukat sorolták be ebbe a kategóriába, hanem a Green Street Advisors REIT elemzőcég, akikben (majdnem) vakon megbízok.

A vezetésben természetesen helyet kaptak az új Westfield-es kollégák is, így már közösen tudják építeni a győztes céges kultúrát (irónia).

Ennél sokkal jobban tetszik, hogy a menedzsment egy hajóban evez a részvényesekkel, hiszem közel 0,5%-os tulajdonrésszel bírnak ők maguk is, egy ekkora méretű cégnél ez komoly elköteleződést sejtet (vagy csak aránytalanul nagy fizetést kapnak részvények formájában? na, ezt nem néztem meg pontosan).

A REIT-ek hosszútávú értékteremtésének egyik legfontosabb oszlopa a stabil pénzügyi helyzet, az alacsony tőkeköltség, a megfelelő hitelkeretek rendelkezésre állása. Az URW-re itt sem lehet panaszunk, hiszen mindhárom nagy hitelminősitő “A” besorolásúra értékeli, ez kifejezetten erősnek számít a REIT-ek világában. Az interest coverage mutatónk szintén a nagyon biztonságos 5 feletti tartományban mozog, ráadásul a menedzsment elsőszámú céljai közé tartozik a Westfield vásárlás után a mérleg további megerősítése, ami rendkívül konzervatív hozzáállást sugall. Bravó, uraim.

Nézzük az osztalékokat! A mérleg “visszaerősítése” miatt a 2019-es osztalékot előreláthatóan nem emelik meg, de a jövőben okkal számíthatunk további növekedésre, hiszen a cél a 85-95% közötti kifizetési arány fenntartása. Tudnunk kell, hogy az európai REIT-ek jellemzően nem havi vagy negyedéves osztalékfizetők, hanem évente egyszer, max kétszer fizetik ki a megtermelt készpénzt a tulajdonosoknak, láthatjuk, hogy az URW esetében már március 27 előtt tulajdonosnak kell lennünk, hogy részesüljünk az első tavaszi osztalékfizetésben.

A tényleg bámulatos ingatlanportfólió, az erős pénzügyi helyzet és a menedzsment magas szintű elköteleződése számomra azt jelenti, hogy a minőségi faktorunk az egeket verdesi az URW esetében, így hosszútávon egy stabil osztalékfizető (7,5%-os induló osztalékhozammal!!) REIT-re tettem szert ezzel a vásárlással, igazán kedvező értékeltségi szorzó mellett. A 2019. év egyik célja a REIT portfólió minőségének az emelése volt, úgy gondolom, hogy a mostani lépés (City Office REIT eladás, URW vásárlás) ebből a szempontból tökéletesen sikerült, hiszen egy igazi nehézbombázó REIT-el bővült a portfólió. Remélem a következő hónapban lesz még lehetőségem vásárolni belőle…

 

 

 

7 válaszok
  1. Csaba
    Csaba says:

    Köszönjük az ötlet megosztását! Azt mennyire érdemes megfontolni egy ilyen befektetés előtt, hogy ez az instrumentum éppen egy csökkenő trendben van mondjuk a napos grafikon alapján?

    Válasz
    • Takács Gergely
      Takács Gergely says:

      Szia! Nem grafikonok alapján vásárolok, 11-es értékeltségi mutatón vettem egy egészen kiváló minőságű REIT-ek, ami jó esetben hosszú éveken át fogja utalni az egyre emelkedő osztalékait.

      Válasz
  2. Gábor B
    Gábor B says:

    Szia!

    Nagyon jó cikk, és remek cég, gratulálok a vásárláshoz! 🙂

    Ma reggel én is megnézegettem a céget. Ha nem tévedek, náluk az AREPS (Adjusted Recurring Earnings per Share) mutató érdekes, ami egy “AFFO per share” szerű érték. A 2018-as szám 12.92 euro, amivel 11-es értékeltségi mutatóhoz jutunk.

    Nekem a Stapled Share fogalom is új volt. Lényegében két cég részvényeit vesszük egybe csomagolva (Unibail-Rodamco SE, illetve WFD Unibail-Rodamco N.V.)

    Azt hiszem holnap én is kinyitom a pénztárcámat.

    Válasz
    • Takács Gergely
      Takács Gergely says:

      Szia! Igen, az európai REIT-ek esetében mindig egy kis kutakodásra van szükség, hogy megkeresd a megfelelő “AFFO” értéket, de ebben az esetben bőven megérte a munkát, hiszen gyakorlatilag az SPG európai kiadását lehet megvenni, lényegesen jobb áron. Remélem márciusban még én is tudok venni. Ha látsz jó európai REIT-eket a láthatáron és szeretnél róluk írni, akkor szívesen adok felületet hozzá!

      Válasz
  3. Kálmán
    Kálmán says:

    Szia,

    Köszönet a munkádért és az igényes cikkekért. Az európai REIT-ek után rendszerint hány százalékos az osztalékadó? Ha jól látom pl. az URW az amszterdami tőzsdén kereskedhető.

    Válasz
  4. Takács Gergely
    Takács Gergely says:

    Az osztalékadó az európai REIT-ek esetében eltérő lehet, az URW esetében ez 30% lett, mert:
    “A megvásárolt termék francia kifizetői helyi levonás alá tartozik, ott pedig sajnos a kibocsájtó 30%-os osztalékadót terhelt”
    sajnos ez sokat levon a versenyképességéből…köszi, hogy utánanéztetek a korábbi osztalékmúltnak, most már ezt is tudjuk.

    Válasz

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük