“Fájó” értékesítések

A 2019-es évben nem teljesen sikerült megállni, hogy ne válljak meg – rövid idő után – komoly árfolyamnyereséget biztosító REIT-ektől, a minőségekkel kapcsolatban nem történt érdemleges változás, egész egyszerűen az értékeltségi mutatók kezdtek „bosszantóan” magasak lenni. 11-en mentek, négyen jöttek, lássuk is őket.

Értékesítések:

Sabra Healthcare – Omega Healthcare

Mindkét szereplő egy elég kiszámíthatatlan finanszírozású területen tevékenykedik, ezért a bérlők is pengeélen táncolnak. A kiváló menedzsmentek eddig el tudták kerülni az osztalékcsökkentést, de a robosztus növelésre a következő években nem sok esély van. 15-15%-os árfolyamnyereséggel + osztalékok mentek. Egy kisebb egészségügyi szereplőtől – DOC – szintén búcsúztunk (8% árfolyamnyereség + osztalékok).

Welltower

Az egészségügyi szolgáltatóknak ingatlanokat bérbe adó és üzemeltető Welltower esetében a minőségi faktor egy cseppet sem változott meg, de az értékeltsége olyan szintekre ért, amikor már – jó értelemben véve – kényelmetlenül érzem magam. A 20 feletti P/FFO olyan REIT esetében, ami a közeljövőben nem képes erőteljes osztaléknövekedésre, nos, szerintem ez kicsit drága. Nem nagyon drága, de kicsit drága. 50%-os árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) váltunk meg egymástól egy időre.

Extra Space Storage – National Storage Affiliates

Fájó szívvel búcsúztam a storage piac két nagyon erős szereplőjétől, de a 22-24 P/FFO értékeltségek egész egyszerűen olyan magas növekedést áraznak, amire a túlépített self store szekor jelen pillanatban nem méltó. 67%-os és 41%-os árfolyamnyereséggel + osztalékok kerültek értékesítésre, de őszinén remélem lesznek még újra tagok a REIT portfólióban.

Realty Income-National Retail Properties- W.P. Carey

A net-lease szektor a kedvenc területem, ráadásul a fenti hármas kétségkívül a legerősebb szereplője ennek a csoportnak minden vonatkozásban, ezért a prémium árazás feltétlenül jár nekik. A 20-24 közötti P/FFO mutatót azonban itt is túlzásnak érzem, különösen akkor, amikor a mall szektor legjobb játékosai 9-13-as árazással elérhetőek. Kiváló minőség, de már kicsit túlértékelt a növekedési potenciálhoz képest. 30-50%-os árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) lengettük meg könnyáztatta zsebkendőinket egymás irányába azzal, hogy még találkozunk.

Flowers Foods

A defenzív jellegű élelmiszeriparban tevékenykedő cég értékeltsége az évek során jelentősen megemelkedett, de a jövedelemtermelő képessége inkább csak stagnált, így a következő évekre nem túl sok tere maradt a kétszámjegyű osztalékemeléseknek, így 30% feletti árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) értékesítettem.

Schweitzer-Mauduit

A dohányiparhoz erősen kapcsolódó cég értékeltsége egyáltalán nem szállt el, csupán az osztaléknövekedési üteme lassult be annyira, ami miatt megváltam tőle (-10% árfolyamveszteség + osztalékok), a PM-MO párossal szerencsére így is nyakig ülök a “dohányban”.

Qualcomm

Akárhogy számolom, a félvezetőiparban élen járó QCOM az 5. negyedéve ugyanazt az osztalékot fizeti, ez egy elég halvány indikátor a jövőre nézve. Töprengésre adhat okot az is, hogy az elmúlt évben 22 Mrd USD-t értékben vettek saját részvényeket, de a részvényáruk még így sincs köszönőviszonyban a Broadcom egy évvel ezelőtti ajánlatához (90 dolláros részvényár) képest. A türelmem akkor fogyott el velük szemben, amikor összehasonlítottam a két menedzsment értékteremtő képességét: a Broadcom vezetése okos akvizíciókkal villámgyorsan integrálja és cash-cow cégekké alakítja a felvásárolt vállalatokat, míg a QCOM előszeretettel költ inkább méregdrága ügyvédi irodákra, akik aztán nem tudják elhárítani az egyes országok versenyhatóságainak irdatlan mértékű pénzbüntetéseit. Az APPLE-el való kiegyezés lehetőséget teremtett arra, hogy 30% feletti árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) búcsút inthessünk egymásnak, ambivalens érzelmekkel, hiszen a történtek ellenére a cég nagyon jó pozícióban van számos nagy reményű iparág (5G, IoT, önvezető autók, stb.) beszállítójaként.

 

Vásárlások

APLE Hospitality

Az Apple Hospitality egy idegenforgalmi területen tevékenykedő REIT, korábban már írtam róla. Végül annak ellenére vásároltam belőle, hogy tisztában vagyok azzal, hogy a következő válságban a jelenlegi ár töredékéért is elérhető lesz, hiszen – várhatóan – megint a hotel REIT-ek szenvedik el a legnagyobb árfolyamesést. Ami miatt mégis megléptem a vételt: annyira erős a mérlege, hogy képes lehet osztalékcsökkenés nélkül átvészelni egy nehezebb időszakot is, akkor meg hagyjuk az időzítéses játékot, miért is ne pöröghetne folyamatosan, akár már a következő hónaptól a közel 8%-os osztalék? (a REIT havi osztalékfizető).

Ingredion

A keményítő-, és édesítőszerpiacon tevékenykedő INGR egy átlagon felüli tőkeallokátor cég, márpedig ha egy ilyen vállalkozás 10 P/FCF értékeltség közelébe ér, akkor érdemes odafigyelni, mert nem kevés részvényesi értéket tud teremteni, még akkor is, ha csak egy helyben toporog az alap üzletmenete. Amennyiben pedig növekedésre is képes lesz a jövőben, akkor már csak azt vesszük észre, hogy vígan robogunk a kétszámjegyű éves hozamokat szállító vasúti kocsinkban.

Macy’s és Kohl’s

Mindkét cég a kiskereskedelem területén tevékenykedik, hatalmas ellenszélben, olyan versenytársakkal szemben kell megvívniuk a harcukat a piaci részesedésük megőrzéséért, mint az Amazon, a Wallmart, a Target, a Costco, a Kroger, vagy éppen a Nordstrom. Az értékeltség bőven 10 P/FCF alatti – ez itt önmagában kevés lenne – de pár dolog szemet szúrt:

  • A Macy’s hatalmas saját ingatlanállománnyal rendelkezik, gyakorlatilag tekinthetünk rá félig REIT-ként is, és több becslés szerint az ingatlanok piaci összértéke eléri/meghaladja a cég jelenlegi piaci kapitalizációját. Ha ez tényleg így van, akkor a vállalat évi 1 Mrd dolláros free cash flow termelése már csak a hab lehet a tortánkon… Komolyra fordítva a szót, ha a menedzsment képes lenne egy évtizedig „csak” életben tartani a céget és közben okos tőkeallokációs döntéseket hozni, akkor már nyert ügyünk lehetne.
  • A Kohl’s esete kicsit más: rendkívül konzisztensen ontja magából a készpénzt, amiből bőven futja komoly részvényvisszavásárlásokra és a 10%-os éves osztalékemelési ütem sem tűnik kifulladni, márpedig 5,5%-os induló osztalékhozamnál ez nem túl gyakori. Egyetlen dolog zavar a céggel kapcsolatban: partnerségre léptek az Amazonnal (a Kohl’s áruházaiban átvehetők az Amazon csomagjai, előbbi forgalmat remél tőle, utóbbi a költségeit csökkenti vele). Márpedig ha valami tanulságot le lehet szűrni Brad Stone „Minden eladó” című könyvéből, akkor az a következő: amelyik cég stratégiai együttműködési megállapodást épít ki az Amazonnal, az rövid időn belül szorult helyzetbe találja magát…

A meglévő REIT-ek esetében a mall REIT-ekből vásároltam még (TCO, MAC, WPC, SKT, WPG, PEI), a Classic portfóliónál pedig az Abbvie-Altria-Walgreens hármast bővítettem érzékelhető módon.

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük