Eljött az évtized bevásárlási lehetősége vagy ütött a végítélet órája?

Nézzünk pár erős állítást:

 

  1. A kereskedelmi ingatlanok üzemeltetői az USA-ban nem kis kihívással állnak szembe, köszönhetően az e-kereskedelem térnyerésének és a megváltozott vásárlási szokásoknak. A bérleti díjak szinten tartása és a kihasználtsági szint megőrzése hatalmas nyomást helyez a bérbe adó REIT-ek vállára.

 

  1. A 2019-es évben is folytatódik (fokozódik?) a boltbezárási trend, a Sears – Toys’RU -BonTon- Gymboree – Charlotte Russe – Payless Shoesource hullámot olyan „nagyágyúk követhetik, mint az Ascena, a JC Penny vagy éppen a Forever 21 és bizony nem látjuk a sor végét.

 

  1. A fentieknek köszönhetően a shopping center-eket üzemeltető REIT-ek értékeltsége is megingott, de az igazán nagy összeomlást az elmúlt évben a hatalmas mall-okat üzemeltető REIT-ek szenvedték el. Egészen elképesztő leárazásokkal találkozhatunk a piacon, sok REIT értékeltsége 30-50%-al a NAV (Net Asset value – lásd a tananyagban) szint alá esett.

 

Mindezek alapján joggal kérdezheted: ha „békeidőben”, az alacsony kamatok korában, egy sosem látott hosszúságú konjunktúrában így szenvednek a mall REIT-ek, akkor mi a jó eget csinálnak majd egy gazdasági válság esetében? Tovább fog feleződni az értékeltségük? Érdemes-e egyáltalán bármilyen kereskedelmi ingatlanokat üzemeltető REIT-ben tulajdonrészt vásárolnunk?

 

A jövőt megmutató kristálygömb hiányában a tuti válasz elmarad, inkább összeírtam az egyes mall REIT-ekről lévő jelenlegi véleményem, nézzük minőségi sorrendben a leggyengébb szereplőtől kezdve!

 

CBL – CBL & Associates Properties, Inc

Kétségkívül a leghitványabb minőségű REIT a szektorban, nem elég, hogy az ingatlanjai és a pénzügyi mérlege is a sor végén kullog az összehasonlításban, ez meg van koronázva egy páratlanul rossz képességű menedzsmenttel, innen meg már egyenes út vezet a sorozatos osztalékcsökkentésekhez. Az értékeltség ennek megfelelően egészen brutális 1 P/FFO érték alatti, ha a jövő évtől tényleg újraindítják az osztalékfizetést – kérdés, milyen értékben – akkor az árfolyam is a többszörésére ugorhat. Csak hazárdjátékosoknak!

 

WPG – Washington Prime Group Inc.

A „kedvenc” rossz minőségű ingatlanokkal rendelkező REIT-em, akik viszont hatalmasat harcolnak az életben maradásért, a legtöbb szakíró már egy évvel ezelőtt osztalékcsökkentésért hörgött, de Lou Conforti még mindig ki tudja préselni a REIT-ből a 25 centes negyedéves osztalékot, amit várhatóan év végéig fizetni fognak majd.

Ami rettentően érdekessé teszi számomra ezt a céget-et:

  • a menedzsment szerint 2020-ban stabilizálni tudják a bérleti díjaikat, amit az enyhén növekvő, adott területre jutó vásárlói költés emelkedése is segíthet.
  • egészen jó mérleget sikerült kiépíteniük az elmúlt pár évben, a jelzáloggal nem terhelt ingatlanok aránya további mozgásteret jelenthet.
  • az elmúlt hónapban több tranzakcióban (pl. 30 éves ground lease) is bizonyították, hogy képesek kreatív, de szabályos módon tőkét szerezni a felújítási/karbantartási munkákhoz, meglátjuk, hogy mire lesz ez elég.
  • A közel 28%-os osztalékhozammal a piac gyakorlatilag egy hatalmas osztalékcsökkentést áraz (ezt mutatja a short-ok magas aránya is), ami várhatóan meg is történik majd 2020 elején. A várható eredmény? Osztalékfelezés esetén egy 14%-os, jól fedezett osztalékhozamú REIT 3,5-es P/FFO-val…számomra továbbra is egyértelmű spekulatív vétel, akárcsak Conforti-nak, aki maga is folyamatosan vásárol.

Összefoglalva: borzasztóan kiváncsi vagyok rá, hogy a WPG a következő 2-3 év alatt milyen erdeményt fog szállítani, a bizalmam továbbra is erős a menedzsmentben!

 

PEI – Pennsylvania Real Estate Investment Trust

 A PEI egy „kis” földrajzi területre specializálódott mall REIT, az ingatlanok minősége alulról nyaldossa az „A” kategóriát, évek óta várnak a nagy áttörésre, ami pár hét múlva két – várva várt – nagyobb fejlesztés,  a Fashion District és a Woodman Mall átadásával meg is fog történni. Az osztalékfizetésük – a tervek szerint – az innen beáramló bérleti díjakkal újra fedezve lesz, a menedzsment előrejelzésre 2020-tól 90%-os FAD payout mutatót vízionál.

 

A mérlegük az egyik leggyengébb a szektorban – ezen terveznek is változtatni egy nagyobb fejlesztési terület értékesítésével – de számomra túl sok a „ha” a történetben: „ha” a tervek szerint robbanak be az új fejlesztések, „ha” 150-300 millió dollárt kapnak a fejlesztési területekért, stb. Ennek ellenére az értékeltségi szorzójuk rettentően alacsony, ha végig tudják vinni a terveiket, akkor kapunk egy 14%-os osztalékhozamú REIT-et, ráadásul mind a Macerich, mind az SPG szóba jöhet potenciális felvásárlóként, ami borítékolhatóan nem a mostani árfolyamon fog megtörténni.

Összefoglalva: spekulatív vétel, alsó „A” kategóriás ingatlanok, közepes menedzsmenttel, gyenge mérleggel.

 

SKT – Tanger Factory Outlet Centers, Inc.

A Tanger helyzetéről már mindenki elmondott mindent, senkit sem szeretnék untatni, inkább csak pár érdekességet gyűjtöttem össze, ami szemet szúrt az elmúlt 1-2 évben:

  • az első negyedévben eladott 4 ingatlan eléggé lehúzta az „összportfóliójuk” minőségi mutatóit, a megmaradtak bérbe adásával azért jóval kisebb nehézségeik lesznek, (de lesznek).
  • korábban nagyon kedvező feltételekkel jutottak hitelhez, ha ez megváltozik – és erre van esély a hitelképességi besorolás módosulása esetén – akkor a kamatfizetési kötelezettségük is gyors emelkedésnek indulhat,
  • a hagyományos outlet termékek: ruha/cipő/kiegészítők/ékszer/stb. irányból kezdenek nyitni a szolgáltatások felé is, ez akár örvendetes is lehet,
  • a sajátrészvény visszavásárlásukat finomam fogalmazva nem sietik el, ez óvatosságra inthet minket (még 90m dolláros keretük van rá, a piaci kapitalizáció kb. 5-6%-a).
  • A Tanger hűségkártyások továbbra is erős, kiszámítható, emelkedő vásárlóerőt biztosítanak a cégnek.

 

Összefoglalva: a 9%-os osztalékhozam, ami 70%-os FAD payout kimutatóval társul, azt sugallja, hogy a jelenlegi osztalék még egész biztosan sok-sok évig fenntartható lesz, ráadásul Osztalékarisztokrataként – évente ha csak egy centet is – de muszáj lesz emelniük. Ha nem ülnék nyakig a Tangerben, akkor most biztosan vásárolnék.

 

MAC – Macerich Company

 A MAC-ról korábban már hosszabban is írtam, a gyenge mérlegen kívül minden „rendben van” a REIT-nél: egészen kiváló minőségű ingatlanok, nagyszerű bérlők, emelkedő bérleti díjak, növekvő vásárlói költések, ráadásul a fejlesztési csapatukra sem lehet panasz, jó érzékkel nyúlnak az ingatlanokhoz. Több projektben össze vannak nőve más REIT-ekkel (SPG, PEI), a homlokukon lévő lézeres célkereszt pedig valószínűleg arra utal, hogy jelen pillanatban ők a szektor legvonzóbb felvásárlási célpontjai. A licitre felkészül: SPG, BX, BAM.

TCO – Taubman Centers, Inc.

A TCO-ról gyakorlatilag ugyanazt mondhatjuk el, mint a MAC-ról, sőt, inkább egy erős MAC-ról beszélhetünk, csak itt van egy nagyobb családi résztulajdon, ezért kisebb az esély a felvásárlásra. A mérlegen kívül itt sem találunk „fogást”, ráadásul a TCO osztalékfizetési múltja is lenyűgöző (szemben a MAC durva osztalékcsökkentésével). A jelenlegi értékeltség kapcsán pedig inkább átadnám a szót Simon Leopold-nak, a cég pénzügyi vezetőjének:

 

„Before turning the call back over to Bobby, I want to briefly comment on the price of our stock today. For a number of years now there has been a recognition in the investment community that our NAV is significantly greater than our share price.

 On our earnings call on November 2, 2017 with our share price at about $47 we said and this is a quote “our share of fewer than 10 assets, applying cap rates that analysts have used for our portfolio as a whole represents at least as much value as our total market cap today including debt and preferred stock. That means at today’s share price investors are getting the rest of the assets for free as well as a dividend yield in excess of 5%.” That’s the end of that quote.

 So in preparing for today’s call, we updated and built upon this analysis. Today the NAV have just two of our assets using estimates of market cap rates and allocating an appropriate level of debt is roughly equivalent to today’s $40 share price which means that you get the rest of the company for free which include interest in 22 assets, many of which are amongst the very best assets anywhere with growing sales and NOI. You’re also getting a dividend above 6.5%, a dividend that has never been reduced and has increased 22 times in the last 24 years. Finally lease on average are trading at a premium to NAV today and have an AFFO multiple about 21 times which is nearly double our current multiple which is at about 11 times. With that I’ll turn it back to Bobby.”

 

Vélemény: a TCO-t jelen pillanatban nem tartom túlárazottnak 🙂

 

SPG – Simon Property Group, Inc.

A nap keleten kél, aki másnak vermet ás az egy veremásó, addig jár a korsó a kútra, ameddig a takaród ér, a mall szektor legjobb REIT-je az SPG, a triviális igazságokat a végtelenségig lehetne folytatni.

Miben rejlik az SPG titka a többi szereplőhöz képest?

  • Cost of capital: a legalacsonyabb kamatok a legerősebbnek járnak csak, a legjobb kondíciójú unsecured debt-et jelen pillanatban az SPG kapná.
  • Kiváló menedzsment: melyik CEO mérsékelte önként a saját bónuszát a legutolsó válságkor? Ne keresd: David Simon.
  • A szektor legerősebb mérlegét tartják fent, az osztalék kifizetése után is rengeteg pénzük marad új fejlesztésekre, további felvásárlásokra, hitelek törlesztésére. Figyelemreméltó az idei 5%-os osztalékemelésük is.
  • Sajátrészvény vásárlásra is bőven futja a keretükből, több mrd dolláros keretük áll készen erre a célra.

Sajnos a REIT befektetők is tisztában vannak ezekkel, ezért az SPG értékeltsége nem esett akkorát, mint a szektortársaké. Sokáig vártam a 150 dolláros határt, hogy alaposan bevásároljak, de nem jött el, és lehet, hogy nem is fog.

De hát ez így van rendben, ez az „átka” a kivételes minőségnek.

 

 

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük