Egy leárazott ipari REIT, de vajon átmegy-e a minőségi szűrönkön?

Az MNR (Monmouth Real Estate) az egyik legrégebben működő ipari REIT, hiszen 1968-ban alapították, ennek ellenére nem sokat hallani róla, annak ellenére, hogy beletartozik abba a maroknyi csoportba, amely csoport tagjai 2008-2010 között nem kényszerültek osztalékcsökkentésre. Ez azért elég nagy szó, hiszen a szektor nagy játékosai, pl. a Prologis is közel 50%-os osztalékvágást szenvedett el ebben az időszakban. A Társaság csak ritkán készít hagyományos prezentációkat, ezért elég nehéz volt kicsemegézni a legfontosabb adatokat. Lássuk hát, miért ennyire ütésálló ez a REIT és mit várhatunk tőle a következő években?

 

Ingatlanportfólió

  • Jelenleg összesen 113 „egybérlős”, különálló ipari ingatlannal rendelkezik, 30 államban, többnyire az északkeleti régióban

 

  • A kihasználtság 99,6%-os
  • A hitelintézeti besorolással bíró bérlők az árbevétel 80%-át adják, ez kifejezetten magas szám
  • Az épületek átlagos életkora 8,6 év, ami rettentően alacsony (összehasonlítva a STAG esetében ez közel 30 év), vagyis egy nagyon „korszerű” ingatlanállományt kezel, várhatóan nem kell sokat költeni rájuk a következő évtizedben

  • A legnagyobb bérlő a Fedex, ami az árbevétel közel 50%-áért felelős, ez mindenképpen extra kockázat, még akkor is, ha a cég kvázi egy oligopol piacon tevékenykedik
  • A bérlői között megtalálhatjuk az Amazon-t, a Home Depot-ot, a Coca Cola-t, a B.Braun-t, a Kellog-ot, a Sherwin Williams-t vagy éppen a Siemens-t, az átlagos bérleti lejárati idő 8,1 év, ez is abszolút megnyugtató.

Pénzügyi helyzet

A Társaság folyamatosan vásárol új épületeket, ehhez a tőkét saját részvény kibocsátásával, illetve hitel felvételével teremti elő, amikor pedig értékesít, akkor korrekt árat sikerül kialkudnia, itt biztosan nem sérül a részvényesi érték. A hitel/ebitda értékünk 7 körül mozog, az interest coverage pedig 3,6 körül alakul, ez leginkább átlagosnak tekinthető. A fix hitelek kamata kicsit 4% felett van, és a lejárati idő is szépen el van osztva:

Osztalék

A Társaság előszeretettel hangsúlyozza, hogy a válságos időkben sem csökkentett oszalékot, ami tényleg nagy szó, arról viszont diszkréten hallgat, hogy nem is nagyon emelgetett, legalábbis 2015-ig.

Az elmúlt évek remek teljesítménye (1 részvényre jutó AFFO növekedés) viszont most lehetőséget biztosított a Társaságnak az emelésekre, úgy, hogy közben a kifizetési arány (AFFO payout) a biztonságos 80% körüli értéken mozog.

Értékeltség:

A bérlőket látva nem kétséges, hogy a Társaság az online piac robosztus emelkedésére „fogadott”, amennyiben az itt tevékenykedő cégek jó eredményeket érnek el a jövőben, akkor az MNR piaci helyzete is velük párhuzamosan értékelődhet fel.

Az értékeltségi mutatónk (P/AFFO) 14-16 körül mozog, ami majd kiveri a szemünket a túlárazott ipari REIT-ek táborában, az induló osztalékhozam 5,24% és az osztalék biztonsága is abszolút rendben van, egyedül az osztaléknövekedési ütem kiszámíthatatlansága az, ami miatt tétovázok egyelőre. A vásárlás mellett számos érv szól, hiszen az ingatlanállomány elsőrangú, a bérlők neve is kifejetetten jól cseng (nem zavar a Fedex magas aránya), ráadásul 2018 decemberében bennfentes vásárlások is voltak bőven, vagyis a menedzsment tagjai szerint is jó áron elérhető most a cég.

 

Az biztos, hogy ha ma kellene ipari REIT-et vásárolnom, akkor az csakis az MNR lenne.

 

Forrás: http://www.mreic.reit

 

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük