Egy ígéretes jelentkező: Brixmor

Bár a Társaságot már 1985-ben megalapították New Yorkban, a tinédzser éveiről nem tudunk túl sokat, hiszen csak 2013 októberében öltötte magára a részvénytársasági formaruhát. Nézzük, hogy ezalatt a rövid idő alatt milyen értéket tudott teremteni a tulajdonosainak, és milyen kilátásai vannak a villámgyors léptékben átalakuló kiskereskedelmi ingatlanpiacon.

 

Lássuk a kiinduló helyzetet:

  • A Társaság jelen pillanatban 471 kereskedelmi ingatlannal rendelkezik (open air shopping center),
  • A bevásárlóközpontok 70%-a rendelkezik egy nagy élelmiszerkereskedő főbérlővel (pl. Kroger, Walmart, stb.), ezek egy stabil alapforgalmat biztosítanak,
  • Az ingatlanok kihasználtsága 92% feletti,
  • 550 dollár könyékén van az egy négyzetlábra (kb. 0,1 m2) eső vásárlói költés, ez átlagosnak (vagy inkább átlag alattinak) tekinthető,
  • Több, mint 5000 bérlővel rendelkezik, nézzük is egyből a top 10-et                                                                                                                                                          

Összességében azt láthatjuk, hogy a legnagyobb bérlői megfelelő hitelminősítési besorolással rendelkeznek, igaz, vannak közöttük kockázatosabb társaságok is (BBBY, ACI, BURL). Az mindenképpen előremutató, hogy egyik bérlőnek sincs túl nagy részaránya, a top 10 bérlő a teljes árbevétel mintegy 17%-án osztozik.

Ami rettentően tetszik a Társaság árképzésénél: mind az adott területre, mind pedig az újonnan megkötött bérleti szerződések esetében a bérleti díjakat egészen kiváló ütemben tudta emelni, az átlagos bérleti szerződések időtávját pedig a megnyugtató 10 évre sikerült feltornásznia. Ezeket a számokat a Brixmor úgy tudta elérni, hogy közben az e-kereskedelem rohamosan növekvő részarányt hasít ki a kiskereskedelmi piacból és sodor az összeomlás szélére sok nagynevű céget.

 

Természetesen azok a vállalkozások, amelyek gyorsan alkalmazkodni tudtak a megváltozott vásárlói preferenciákhoz újabb és újabb fizikai üzleteket nyitnak, és jó látni, hogy a Brixmor ebből is alaposan kiveszi a részét, vagyis megfelelő üzlethelyiségeket tud ajánlani a terjeszkedő cégeknek.

Összehasonlítva a versenytársakkal azt is láthatjuk, hogy az új bérleti szerződések megkötésénél a Brixmor rendelkezik az egyik legerősebb árazási erővel:

Nézzük a Társaság pénzügyi helyzetét:

  • BBB- hitelminősítéssel rendelkezik,
  • A hitelek 100%-a fix kamatozású, 3,8%-os átlagos kamattal, 4,8 éves átlagos lejárattal,
  • A debt/ebitda mutatónk 6,6-os, az interest coverage ratio-nk pedig 3,6-os értékű, ez azért inkább csak átlagosnak tekinthető, vannak erősebb mérlegű REIT-ek ebben a szektorban. Ne felejtsük el a 1,35 milliárd dolláros hitelkeretét is, ami rendelkezésére áll a Társaságnak, ez még jól jöhet a későbbikben.

Szerencsére ehhez a hitelkerethez csak részben kell hozzányúlnia (leginkább a lejáró hitelek refinanszírozásánál), hiszen a Társaság az elért FFO értékének csak az 54%-át fizeti ki osztalékként, ezért rengeteg pénz marad a pénztárban.

Most nézzük meg, hogy mire megy el a megmaradt összeg, a menedzsment képes-e valódi hosszútávú értékteremtésre?

  • Hiteltörlesztés (csak 2018 második negyedévében 135 millió dollárt fordítottak erre, javítva a hitelminősítési besorolást és az átlagos hitelkamatok értékét)
  • Természetesen időről-időre áldozni kell ezeknek a hatalmas ingatlanoknak a felújítására/karbantartására, enélkül nem tudnának minőségi szolgáltatást nyújtani a bérlőknek. A 2019-es évben várhatóan 400-450 millió dollárra rúg ez az összeg, de ennek 57%-át a megmaradt cash-flowból teremtik elő, erre bizony nem sok REIT lenne képes!

  • Az előzőek mellett sajátrészvény vásárlásokra is futotta még (33 millió dollár), ez szintén nem jellemző a REIT-ek esetében. Nem elhanyagolható szempont, hogy nagyon is jó áron került sor ezekre a vásárlásokra, így a részvényesi érték egyértelműen nőtt ezekkel a tranzakciókkal.
  • Az osztalékok is szép katonásan, átlagosan évi 7%-al nőttek az elmúlt 5 évben, ennek a dinamikája azért várhatóan lassulni fog.

Összességében azt láthatjuk, hogy a menedzsment, élén az FRT-től (!) pár éve igazolt James Taylorral nagyszerűen tesz a dolgát, az ingatlanportfólió gyors átalakítása mellett (csak 2018-ban 900 millió dollár értékben értékesítettek alacsonyabb minőségű ingatlanokat) gyors ütemben képes növelni a bérleti díjakat, folyamatosan erősíti a REIT pénzügyi helyzetét, ráadásul egy nagyon biztonságos, jól fedezett, növekvő osztalékfizetésre is képes. Ezt nemcsak mi vettük észre, hanem a REIT elemző Green Street Advisor nevű cég is, aki a menedzsmentek rangsorolásánál az előkelő 3. helyet ítélte oda a BRIXMOR-nak a 2018-as teljesítményükért, nem véletlenül.  A részvényesbarát hozzáállásukat mi sem jelzi jobban, hogy a vezető tisztségviselőknek meghatározott BRX részvényt kell folyamatosan tulajdonolniuk.

Az éves FFO értékünket a nagy átalakítások miatt nehéz pontosan megbecsülni, de még a konzervatívabb számításokkal is a P/FFO értékünk 8 körül alakul, vagyis a piac rettentően kedvezőtlenül ítéli meg a Társaság növekedési lehetőségeit: további boltbezárási hullámot, egymást érő csődkérelmeket, folyamatosan szűkülő fizikai bolthálózatot vízionál.

Azt is világosan kell látnunk, hogy a Társaság minőségében jelenleg még nem mérhető a szektor legerősebb szereplőihez (FRT, REG, UBA), de szép lassan azért zárkózik fel hozzájuk. És ne felejtsük el: mindennek megvan az ára. Amikor az induló osztalékhozam (7,18%), a várható osztaléknövekedési ütem (4-5%) és az osztalékfizetés biztonsága (54% FFO payout) egyaránt kívánatos értéket mutat, akkor az joggal kelti fel egy osztalékbefektető érdeklődését. Számomra a Brixmor jelen pillanatban megfelelő árazású, így reményeim szerint novemberben tovább tudom növelni a BRX kitettségemet 15-16 dollár környékén!

 

Forrás: http://investors.brixmor.com

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük