E-kereskedelem? Jöhet, csak másképpen.

Ha szügyön döföm magamat sem tudom megjósolni, hogy hol lesz a határa az internetes kiskereskedelem bővülésének, és azt sem tudom megmondani, hogy mely cégek fogják uralni ezt a területet a következő évtizedekben. A Walmart visszavág az Amazonnak, vagy őt is felfalja az Aliexpress? Feltámad haló poraiból az Ebay, világhódító útjára indul a Rakuten? Fogalmam sincs. Akkor viszont hogyan érdemes felkapaszkodnunk erre a száguldó vonatra?

Természetesen REIT-ekkel. Amíg a világkereskedelem nagy játékosainak marketinggépezetei utántöltés nélkül bombázzák egymást a virtuális csatatéren, addig lehetőségünk van arra is, hogy szép csendesen a partvonal mellett álldogálva szedjük a bérleti díjakat az e-kereskedelem hatalmas résztvevőinek még hatalmasabb logisztikai ingatlanjai után.

A Gramercy Property Trust a segítségünkre lehet ebben a célunkban, hiszen az utóbbi években komoly lépéseket tett annak érdekében, hogy egy erős, megbízható szereplője legyen a logisztikai ingatlanok üzemeltetési piacának. Nézzük részleteiben is, hogy mit kell tudnunk erről a nagyszerű REIT-ről.

Ingatlanportfólió

A GPT menedzsmentje az ingatlanportfólió jelentős átalakítása mellett döntött az elmúlt években:

– értékesítette az európai divízióját,
– megszabadult az irodaépületeinek egy igen jelentős részétől és a felszabadult tőkével igen komoly bevásárlásokat végzett a legmagasabb minőségű logisztikai ingatlanok piacán, így olyan kiváló bérlőket tudott magához csábítani, mint a Fedex (legnagyobb bérlő is egyben), az Amazon, a Clorox, a Siemens, a BMV, az Unilever, vagy éppen a Whirlpool. Az átalakulásnak koránt sincs vége: a társaság célja, hogy néhány éven belül 100%-os, „tiszta” ipari REIT-é váljon, túl sok tököléssel tényleg nem vádolható a vezetőség:

Nézzük a száraz tényeket. A REIT:

– 365 ingatlannal és 360 bérlővel rendelkezik,
– az épületeinek az átlagos építési ideje 14 év, ezzel a kategóriája legjobbjai között van, így a karbantartási költségei is kedvezőek,
– a kihasználtság 96% feletti,
– a bérlőinek 33%-a rendelkezik hitelkockázati besorolással,
– az átlagos bérleti lejárati idő 7 év felett van.

Elsősorban a keleti országrészre koncentrálnak, de jelen vannak Kaliforniában is.

 

Az iparágak szerinti diverzifikáció is rendben van, a REIT igazából nem függ egyetlen bérlőjétől sem.

A hagyományos raktárépületek, ipari üzemek mellett a Társaság néhány fagyasztott árukat tároló ingatlant is üzemeltet.

Az ingatlanok minősége, elhelyezkedése, építési ideje, a kihasználtság, a bérlők megoszlása és minősége is rendben van, egyedül az átlagosnál kicsit rövidebb lejárati idők jelenthetnek kockázatot, a következő pár évben a menedzsmentnek lesz pár fontos tárgyalása ennek kapcsán.

Pénzügyi helyzet

A Társaság pénzügyi helyzete stabil, közel 3 Mrd dollár hitellel rendelkezik, a WACC értékünk igen vonzó 3,4%, a hitel/Ebitda hányadosunk 6, az Interest Coverage Ratio 3 fölötti. A változó kamatozású hitelek aránya 12%, és megfelelő hitelkeretek állnak rendelkezésre a lejáró kötelezettségek refinanszírozására. Ennek megfelelően két hitelminősítő is BBB osztályzattal ajándékozta meg a REIT-et.

A meglévő ingatlanok esetében a társaság 2-5%-os bérleti díjbevétel növekedéssel számol a következő években, a növekedés alapját valószínűleg ezek fogják biztosítani, hiszen a jelenlegi részvényárakon nem célszerű új részvények kibocsátásával tőkéhez jutni.

Nézzük az osztalékokat:

Az induló osztalékhozamunk jelen pillanatban 6,7%, az egy részvényre jutó 2018-as osztalékunk várhatóan 1,5 dollár körül lesz, az AFFO értéket a menedzsment 1,9-1,95 dollár közé várja, a kifizetési arány tehát a biztonságos 79%-os tartományban várható. Komoly, értelmezhető osztalékfizetési múltja egyelőre nincs a Társaságnak, ezért a várható osztaléknövekedési ütem kapcsán sem rendelkezünk támponttal.

Menedzsment:

A Társaság 2012-ben új vezetést kapott, Mr. DuGan 22 varázslatos év után hagyta ott a W.C. Carey-t, (az elnökkel karöltve) a bizalmunk tehát nem alaptalan, amikor az ő kezei közé adjuk a gyeplőt. Az ügyvezetés célkitűzése – az ingatlanportfólió villámgyors átalakítása után hosszú, unalmas békeévek – minden REIT befektető dédelgetett álma, ha ezt meg tudják koronázni egy impozáns osztalékemelési történettel, akkor nem lesz okunk nagyobb panaszra, ha 10 év múlva visszatekintünk erre a vásárlásunkra.

 

Értékeltség:

A minőségi ingatlanállomány, a stabil pénzügyi helyzet, az osztalékfizetési kilátások és a megelőlegezett bizalommal operáló menedzsment önmagában nem emeli ki a REIT-ünket a kiválóbbnál-kiválóbb ipari REIT-ek tengeréből, hiszen a Duke Realty, a Prologis, a DCT Industrial, a PS Business Parks, vagy éppen a Terreno Realty minőségben egy cseppet sem marad el a GPT-től, sőt.

Amíg viszont az ipari REIT-ek átlagosan igen drága, 22-es P/AFO értékeltségen érhetők el, addig a GPT árcéduláján egy igen akciós 13-as szám fityeg. A félreárazottság valószínűleg részben annak köszönhető, hogy a piac még mindig „diversified” REIT-ként tekint a GPT-re (a NAREIT oldalán is így szerepel), annak ellenére, hogy az árbevételének már 80%-a származik ipari ingatlanokból.

Mr. Marius Bradford-tól tudjuk, hogy aki soká tétovázik, az hamarabb szab el egy ruhát, mint aki bátran vág bele a szövetbe, ezért gyorsan részesedést is vásároltam a GPT-ben, ami a REIT portfóliót évi 278 dollárral gazdagítja.

Az osztalékvadászat legnehezebb dolga türelmesen kivárni azt a kegyelmi pillanatot, amikor a minőségi célpontunk és a megfelelő árcédula egyszerre kerül a célkeresztünkbe. A GPT-re másfél év cserkészés után sikerült 24,57 dolláros átlagáron ráduplázni, igazán derekasan megdolgoztunk érte.

GPT, welcome aboard!

Update: a Blackstone Real Estate Partners 2018. májusában felvárásolta a céget, ezért rövid időn belül szép nyereséggel (de összességében mégis fájó szívvel) végetért a GPT tagságunk.

forrás: https://www.gptreit.com

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük