CoreSite: egy ígéretes data center REIT, vagy még annál is több?

Gábor – időt és fáradtságot nem sajnálva – elküldte nekünk az általa figyelemmel kísért, adatközpontokat üzemeltető REIT, a CoreSite elemzését, köszönjük! Adatközpontokat működtető REIT-ből nem sok akad egyelőre, de a meglévők között egészen kiváló minőségű szereplőkre is bukkanhatunk.

Amennyiben Te is szívesen írnál-egy-egy REIT-ről a tanfolyamban átvett szempontok figyelembevételével, akkor örömmel megosztom az Osztalékvadász oldalán. Különösen várjom az európai REIT-eket bemutató, elemző írásokat!

De nézzük akkor most a CoreSite-ot!

 

BEVEZETŐ:

A következőkben egy datacenter REIT, a CoreSite kerül bemutatásra.

ALAPÍTÁS:

A céget 2001-ben alapították CRG West néven, majd 2009-ben keresztelték át CoreSite-ra. A tőzsdén viszont csak 2010-től kereskedhetünk vele (NYSE: COR), továbbá a vezetőségben sincs már senki 2010 előttről, így gyakorlatilag mégis inkább egy 9 éves REIT-ről érdemes beszélnünk.

MENEDZSMENT:

A vezetőség tagjai mind több évtizedes REIT tapasztalatot (Regency Centers, Prologis) és datacenter tapasztalatot (Equinix, IO Data Centers) hoznak a maguk területén. Elkötelezettségüket megerősítendő a REIT szabályzatában szerepel, hogy a vezetőség tagjainak legalább mennyi részvényt kell birtokolniuk a fizetésükhöz képest.

A CEO, Mr. Szurek egy kissé kilóg a sorból, ő a Biltmore Farms-tól tért vissza a REIT-ek világába, nem volt még dolga adatközponttal korábban.

INGATLANOK:

A CoreSite kolokációs adatközpontokat üzemeltet, ügyfelei hálózat és cloud szolgáltatók, illetve az előbbiek szolgáltatásait igénybe vevő vállalatok. Tehát a cég nemcsak energiaellátással, hűtéssel, és biztonsági megoldásokkal felszerelt fizikai helyszínt biztosít az ügyfelek szerverei számára, hanem lehetővé teszi az összeköttetést is közöttük, egyszerű, olcsó, és hatékony módon, helyileg az adatközponton belül. Az USA-ban 8 régióban összesen 21 adatközponttal rendelkezik, melyekkel több mint 1350 ügyfelet szolgál ki.

Az árbevétel eloszlása némileg egyenetlen, a teljes összeg 77%-a csak három régióból tevődik össze.

A bérlők közel fele vállalat, különféle szektorokból találunk itt ismert cégeket (IBM, Walmart, Google, Disney, stb.), melyek hitelminősítéssel is rendelkeznek. A bérlők másik fele hálózat és cloud szolgáltatók között oszlik meg, a kihasználtság 90% körüli.

A TOP 10 bérlő a teljes bérbe adható terület 30%-át foglalja el, és a teljes éves árbevétel 35.5%-át hozza. Átlagos hátralévő bérleti időtávjuk 3 és fél év. A REIT 2018-ban a megújított szerződéseken átlagosan 3.9%-al tudta emelni a bérleti díjakat. A cég folyamatosan fejleszt, és hoz létre új bérbe adható területeket, a 2018-as CAPEX 90%-át új adatközpontok építésére, feljesztési projektekre, kapacitásnövelésre költötték.

PÉNZÜGY:

A REIT túlnyomó részben hitelfelvételből szerzi a feljesztésekhez szükséges pénzt, tőkeköltsége 3.72%. A hitelek lejárata időben eloszlik, 2020-ig egyáltalán nincs törlesztési kötelezettsége.

A Debt/EBITDA értéke 3.6, az interest coverage ratio pedig 4.5, ami egész kedvezőnek mondható.  A változó kamatozású hitelek aránya azonban nem csekély 49%.

OSZTALÉK:

A CoreSite ugyan csak 9 éve létezik, de ezalatt folyamatosan emelte az osztalékait, eleinte évente, majd 2017-től félévente. Az osztalék növekedési üteme korábban 30% körüli volt, az utóbbi években ez mérséklődni látszik egy fenntarthatóbb szintre. Ez el is várható a 90%-os AFFO payout ratio mellett.

ÉRTÉKELTSÉG:

A cég jelenlegi induló osztalékhozama 4.5%, ami historikusan kimagaslónak számít, a 4 éves átlag 3.1% körül mozog. A P/AFFO mutató viszont 20 körüli, ami sajnos nem túl kedvező.

KOCKÁZATOK:

  • Nincs információnk arról, hogy miként kezelne a cég egy 2008/2009-eshez hasonló kritikus időszakot.
  • AFFO payout ratio kicsit magas, így az osztalék fedezettsége miatt lehet egy kicsit aggódni.

VÉLEMÉNY:

A jelenlegi értékeltséget elnézve egyelőre nem szívesen vásárolnék COR részvényeket, de érdemes a céget szemmel tartani a jövőre nézve.

 

Forrás: www.coresite.com

 

 

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük