Áprilisi vásárlások

Sajnos az április nem kényeztetett el minket tömegesen jó REIT vételi lehetőségekkel, olyannyira nem, hogy már nemcsak a prémium minőségű, hanem a középmezőnyben helyet foglaló REIT-ek értékeltsége is sok esetben a számomra lélektani határnak minősülő – 20-as P/FFO érték fölé kúszott, így inkább a kasszához csoszogtam:

  • A rendkívül defenzív egészségügyi szektor szereplőinek ingatlanokat bérbe adó Welltower (WELL) esetében a minőségi faktor továbbra is a helyén volt, de az értékeltség az egekbe emelkedett, így 50%-os árfolyamnyereséggel (+ osztalékok) vettünk egymástól könnyes búcsút,
  • A másodvonalas ipari ingatlanokat bérbe adó STAG Industrial (STAG) esetében pedig az ingatlanportfólió minőségének javítása volt a cél (30%-os árfolyamnyereség + osztalékok).

 

Nézzük, mi került helyettük a bevásárlószatyorba:

Macerich (MAC)    

 Elsőre magamnak is nehéz volt megválaszolni, hogy miért veszek újabb kereskedelmi ingatlanokat bérbe adó REIT-et, és másodjára még nehezebb, hiszen:

  • A Simon Property – Taubman Centers – Unibail Rodamco szentháromságon keresztül már sikerült érdekeltséget szerezni Észak-Amerika és Európa legkiválóbb kereskedelmi komplexumaiban.
  • A kiskereskedelmi apokalipszis fekete lovasa az Amazon álarca mögé bújva rendet vág a fizikai bolthálózattal rendelkező kereskedőcégeken.

Ha ez nem lenne elég, akkor itt van két további cégspecifikus rosszpont is:

  • A Macerich mérlege nem sziklaszilárd, ebből a szempontból a Simon – Unibail páros jóval erősebb,
  • Az egy részvényre jutó eredmény növekedési üteme cseppet sem meggyőző az elmúlt évek tekintetében, igaz, ezt lehet az ingatlanportfólió átalakítására fogni, ha nagyon védeni kellene a menedzsmentet, de nem akarom.

Akkor mégis mi volt az a mágnes, ami miatt mégis sikerült óvatosan rábökni a nagy zöld vételi gombra?

  1. Tagadhatatlan, hogy a Macerich ingatlanportfóliója klasszis minőséget képvisel, márpedig ha az adott területre eső vásárlói költésben kenterbe veri a konkurenciát, akkor ott a bérleti díjak újratárgyalása is zökkenőmentesen megy.

Aminek az eredménye egy stabilan 90% feletti kihasználtságú A+ kategóriájú ingatlanportfólió.

 

  1. Az ingatlanfejlesztéshez „érezni is kell”, a gazdasági diploma mellett nem árt egy művészi véna is a döntéshozóknál, márpedig a Macerich ebben egyelőre nem tud hibázni: az épületeibe így olyan bérlőket tud bevonzani, mint a Google, az Apple, a Lyft, a Pinterest, vagy éppen az imént említett Amazon…

  1. Oké, oké van egy minőségi ingatlanportfólióval és fejlesztői érzékkel megáldott REIT-ünk, de ez önmagában még kevés. Nézzük az értékeltségi mutatónkat: 10-11 körüli P/FFO, ez jóval elmarad a 18 feletti 5 éves átlagtól, vagyis histórikusan nagyon is alulértékelt a cég, annak ellenére, hogy a kereskedelmi ingatlanjaiért sorban állnak a jobbnál-jobb bérlők.

+1 Nem árt tudnunk, hogy a szektor zászlóshajója, a Simon Property évek óta készen áll arra, hogy akár a Taubman-t, akár a Macerich-et, akár mindkettőt megvásárolja. 2015-ben már tettek egy 95 dollár fölötti ajánlatot a MAC-re, amit akkor a cégvezetés elutasított, így a mostani 40 dolláros ár rövidre zárta a töprengésemet a „margin of safety” felől. Robosztus növekedést nem várok a cégtől, de a 7% feletti osztalékhozam – reményeim szerint – ketyegni fog még sok éven át.

A kör tehát bezárult: alig két év alatt a Simon-Taubman-Unibail-Macerich négyesfogattal sikerült megszerezni a Retail szektor/Mall alszektor koronagyémántjait, ráadásul mindegyiket „leárazva” sikerült nyakon csípni, vagyis teljesült minden REIT befektető dédelgetett álma: minőségi REIT-eket vásárolni, diszkont áron.

(A Macerich mellett a csomagolóanyagokat gyártó Westrock került még be a Classic portfólióba, egészen kiváló 5% feletti induló osztalékhozammal.)

 

 

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük