APLE Hospitality, szemrevaló hotel REIT

Van egy jó hírem a számodra: nem kell a túlárazott állami építőipari tendergyőztesek kiváltságos táborába tartoznod ahhoz, hogy szállodaláncok tulajdonosaként te is részesülj az idegenforgalom egyre növekvő térhódításából. A legköltséghatékonyabban ezt REIT-ek segítségével teheted meg.

Az APLE Hospitality egy 2007-ben alapított REIT, ami az USA 34 államában ma már több mint 240 hotelt foglal magában, közel 31 ezer szobával.

Fontos tudnunk, hogy a szálláshelyek gyakorlatilag 100%-a úgynevezett „Select Service” besorolású, vagyis nem a luxus szintet célozza, hanem a középkategóriát, a nyújtott szolgáltatások köre ennek megfelelően korlátozott lehet (pl. nem minden esetben van étterem vagy uszoda). Elsőre ez nem hangzik túl jól, hiszen így a szobaárak sem nyaldossák az eget, másrészről viszont a hoteleknek nem kell súlyos pénzeket kifizetni az extra létesítmények karbantartásáért és üzemeltetéséért. A számok mindenesetre azt mutatják, hogy van létjogosultsága ennek a felállásnak, hiszen a három „Select Service” modellt alkalmazó REIT a leghatékonyabban működő REIT-ek közé tartozik.

A hotelek működése természetesen nagyban függ az üzemeltető cégektől, amit független felek végeznek, ebben segítségükre lehet, hogy az ingatlanportfólió egésze az iparág két óriásának brand-je alatt fut, hiszen a Hilton csoport 52%-ban, a Marriott pedig 48%-ban van jelen. Az üzemeltetők díjazása ráadásul 2016-ban átalakításra került, innentől kezdve – a megszokott gyakorlattól eltérően – nagyban függ az általuk nyújtott teljesítménytől, ezzel is ösztönözve őket a kiváló szolgáltatás nyújtására.

Nagyon tetszik, hogy nemcsak az üzemeltetők, hanem a menedzsment is érdekelt az átlagon felüli eredmény elérésében, a vezető tisztségviselőknek meghatározott részben tulajdonosnak is kell lennie a REIT-ben. A vezetők életútja mindig egy szubjektív képet is ad a társaságról, számomra nagyon értékes információ, hogy az igazgatóságban olyan tagok foglalnak helyet, akik korábban a General Dynamics-nál vagy éppen a Greens Street Advisors-nál voltak alkalmazásban.

 

Az idegenforgalom ciklikus természete miatt nagyon fontos, hogy az itt tevékenykedő REIT-ek az átlagosnál erősebb pénzügyi helyzettel rendelkezzenek, hiszen egy gazdasági válság nagyon erősen megtépázhatja a szállóvendégek számát és fizetőképességét, és így a REIT eredményét is. Az APLE Hospitality ebben a tekintetben igencsak jól áll, hiszen 2022-ig nincsen igazán jelentős lejáró hitele, és azok mértéke, kondíciói is szembetűnően kedvezőbbek a versenytársakkal összehasonlítva. (Bárcsak a REIT-ek fele hasonló mérleget tartana fent!)

Az induló osztalékhozam (7,5%) és az osztalékfizetés biztonsága (65% payout körül) is abszolút rendben van, egyedül az osztaléknövekedés üteme hagyhat bennünk kérdéseket, hiszen a havi osztalékfizetések már évek óta változatlan mértékűek. Miért nem emelkedik a kifizetett osztalék mértéke, annak ellenére, hogy megvan rá a fedezet (lassan, de szépen növekvő FFO/share) és a stabil pénzügyi háttér is? A menedzsment az osztalékfizetés után megmaradt dollárok legjobb helyét egyelőre az új ingatlanvásárlásokban találta meg, illetve kisebb saját részvény visszavásárlásokat is végrehajtott, ez utóbbi ugye nem nagyon jellemző a REIT-ekre.

Az APLE Hospitality tehát számos kedvező tulajdonsággal rendelkezik, ráadásul az értékeltségi mutatónk sem jelez túlárazottságot, inkább az egész szálláshelyszolgáltó szektorra vetülő árnyékok kockázatát mutatja: szálláshely megosztó szolgáltatások okozta versenyhelyzet, általános recessziós félelmek, hitelpiaci környezet megváltozása, folyamatosan magas beruházási költségek, stb.

A tananyagban tanultak szerint az ingatlanbirodalmunk alapját képező tartóoszlopok nem az idegenforgalomra támaszkodó, hanem ennél stabilabb alapokkal rendelkező REIT-ek, az APLE Hospitality is ennek megfelelően inkább csak a desszert lehet a tortánkon. Január első hetében nagyon közel álltam ahhoz, hogy 8%-os induló osztalékhozam felett megszerezzem az első hotel REIT-emet, de végül arra jutottam, hogy ebben az esetben sem szükséges sietni: a következő válságnál jobb időpontot úgysem találhatok majd a vásárlásra.

 

 

 

 

 

 

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük