A REIT HITELEK FAJTÁI

A minőségi REIT-ek kiválasztásánál az egyik legjobb szűrőnk a hitelképességi besorolás lehet, a REIT birodalmunk tartóoszlopai rendelkezzenek legalább BBB minősítéssel! A hitelek „mértéke”, a lejárati idő, a kamatmeghatározás módja és értéke mind-mind értékes iránymutató lehet, akárcsak az igénybe vett hitelek fajtái, vizsgáljuk meg hát a 3 legfőbb típust!

 

A „nem fedezett hitelek” (Unsecured debt) olyan hitelek, amelyek nincsenek biztosítva egy ingatlannal, vagyis közvetlenül „csak” a Társaság fizetőképessége áll mögötte. Ide tartoznak általában a kötvények, a fedezetlen lejáratú kölcsönök, a fennálló hitelkeretek terhére lehívott kölcsönök. Az ilyen „nem fedezett hitelek” kamatlába kizárólag a vállalat hitelminősítésének, illetve a mérleg erősségének a függvénye.

Mi a búbánatos fittyfenének venne fel ilyen típusú hitelt a REIT, ha egy ingatlannal fedezett hitellel vélhetően jobb kamatkondíciókat kaphat és így csökkentheti a tőkeköltségét, amit a tananyagban egy briliáns példával megvilágítva már beláttuk, hogy egyike a kritikus sikertényezőknek?

A válaszunk a következő: azért, mert meglehetősen nagy rugalmasságot biztosít a számára, olyat, amelyet egy ingatlannal biztosított hitel nem képes.  A REIT az ilyen hiteleket „szabadabban tudja használni”, hiszen nem kell egyeztetnie a hitelezőkkel az ingatlanokkal kapcsolatban született döntéseket (adásvétel, felújítás, bérleti szerződések változása, stb.), ráadásul büntetés nélkül előtörlesztheti is ezeket.

 

Hátrányuk: csak korlátozottan juthat hozzá a REIT az ilyen típusú hitelekhez és csak a legerősebbek tudják beszerezni „jó áron” ezt a fegyvert.

+ Extra előny: ha egy REIT egészen kiváló hitelminősítéssel rendelkezik, akkor a fedezetlen hitel kamatlába még alacsonyabb is lehet, mint az ingatlannal biztosított hitelé.

 

Az „ingatlanfedezetű, visszkereset nélküli hitel” (Secured Non-Recourse debt) ugyan már egy ingatlannal biztosított hitel, de ilyenkor a REIT felelőssége csak az ingatlanhoz kötött, vagyis a hitelező csak ezt kérheti számon a REIT-en az esetleges nemteljesítés esetén.

Megint csak egy példa fog a segítségünkre sietni: a REIT az ingatlanportfóliója bővítéséhez szeretne megvásárolni egy nagyobb értékű ingatlant, de nem áll rendelkezésére a szükséges összeg, vagy egész egyszerűen csak szeretné megosztani a kockázatát, ezért az ingatlan vételárának pl. a 60-70%-át ilyen ingatlanfedezetű, visszkereset nélküli hitellel pótolja ki. A hitelezőnek tehát ebben az esetben nem a céget, hanem az ingatlant kell alaposan szemügyre vennie, hiszen az lesz az egyedüli fedezete, ezért sok esetben ingatlanpiaci értékbecslőt is segítségül hívnak egy ilyen együttműködéshez.

Előfordulhat tehát az is, hogy pl. a REIT rosszul méri fel az ingatlanban rejlő lehetőségeket, nem tudja a kívánt minőségű bérlőkkel feltölteni és üzemeltetni, ezért egész egyszerűen nem teljesíti a törlesztési kötelezettségét, hanem inkább „visszaadja” a hitelezőnek az ingatlant, aki az ingatlan értékesítéséből igyekszik kárpótolni magát.

 

Miért előnyös ez a típusú hitel a hitelezőnek?

Mert nem kell értékelnie a REIT működését/mérlegét, elég az ingatlanra koncentrálnia, amennyiben az jól teljesít, akkor „védve van” a REIT nemteljesítése esetén is.

 

Miért előnyös ez a típusú hitel a REIT-nek?

Mert – ha a kiszemelt ingatlan jól hasznosítható – gyakorlatilag bármilyen gazdasági ciklusban hozzájuthatnak ehhez a hitelhez, ráadásul a gyengébb minőségű REIT-ek is megkapják azt a lehetőséget, hiszen ebben az esetben végre nem őket, hanem kizárólag az ingatlant értékelik.

 

Mi a hátrányuk?

„Rugalmatlan” terméknek minősülnek, így jellemzően merev fizetési szabályai vannak, nehéz továbbadni ezeket az ingatlanokat, amíg meg vannak terhelve ezzel a típusú jelzáloggal. Könnyű belátnunk azt is, ha pl. egy REIT minden ingatlana ilyen típusú hitellel terhelt, akkor búcsút mondhat a „nem fedezett hitel” felvételi lehetőségének is, vagyis elveszik a rugalmas pénzügyi mozgástere is.

 

A harmadik fő típus az ingatlanfedezetű, felelőséggel párosított hitel (Secured Recourse Debt) a REIT számára egyértelműen a legrosszabb feltételeket kínálja, ezért általában az újonnan alapított, vagy a nagyon rossz helyzetben lévő REIT-ek kényszerülnek rá ennek az igénybe vételére.

Ennek a hiteltípusnak a fedezetét általában több ingatlan biztosítja, amikkel a REIT nem rendelkezhet teljesen szabadon (ha pl. el szeretné adni a hitel fedezetéül használt ingatlant, akkor egy másikkal pótolnia kell), ráadásul a hitelező időről-időre felülvizsgáltathatja az ingatlanok értékét, és ha nem érik el a meghatározott fedezeti szintet, akkor a hitelező a különbözetet behajthatja a REIT-en vagy kérheti annak a kipótlását is.

Amennyiben egy REIT hiteleinek a nagy részét ilyen hitelek teszik ki, akkor nincs mese, ott bizony egy magas kockázatú REIT-el állunk szemben.

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük