A játszótársam, mondd, akarsz-e lenni, akarsz-e mindig, mindig játszani?

– És nem fogod elhinni, összességében pluszban’ jöttünk el Vegasból, meséli lelkesen az amerikai kiruccanásból frissen hazatért ismerősöm.

Ő már zsinórban a kilencedik, aki dollárkötegektől duzzadó zsebekkel hagyta ott a sivatag közepére épített kaszinóvárost, én meg nem tehetek mást, mint hogy megértő elmegyógyorvosként bólogatok a történet részleteit hallgatva és közben lelki szemeim előtt megjelenik a Bellagio kifosztott tulajdonosa, aki ezerszer is megátkozza azt a pillanatot, amikor először váltott be zsetonokat honfitársaim számára.

Kaszinóba úgy érdemes menni, mint színházba vagy étterembe: szépen felöltözöl, bezsebeled az élményt vagy a folyami rákot Worchester szósszal, azután fizetsz és távozol. Ha úgy ülsz oda a rulettasztalhoz, hogy most alaposan kifosztod a helyed, akkor valószínűleg akkora balhorgot kapsz már a harmadik menetben, hogy a szünetben még iránytű segítségével sem fogod megtalálni a szorítódat.

Amikor aktív pénzügyi vagyonkezelőt veszel igénybe a megtakarításaid kezelésére, akkor egy olyan rulettasztalnál ülsz, ahol súlyos pénzeket fizetsz a következő tanácsért:

  • Tegyen a pirosra!

Amennyiben a piros nyer, akkor a tanácsadási díjon felül kiszámlázzák neked a kétszámjegyű sikerdíjat is, ha a piros veszít, akkor az alapdíj kifizetése után akciós tippet kaphatsz a következő játékhoz. Amikor felismerted, hogy ebben a játékban neked hosszú távon garantált a veszteség, akkor három dolgot is tehetsz:

  • Udvariasan jelzed a tanácsadódnak, hogy a továbbiakban nem szeretnél támaszkodni a segítségére, ezzel jelentősen csökkentheted a vesztségedet, de ne legyen illúziód, továbbra is a ház fog nyerni.
  • Kérhetsz új kártyákat is, ezzel a módszerrel rövid távon akár nyerhetsz is, de nem így neveltek, a sikerért szeretsz keményen megdolgozni.
  • A harmadik megoldás lesz a helyes válasz a helyzetre: átülsz a bárpulthoz, ahol a pénzedért valós ellenértéket kaphatsz.

A REIT befektetések esetében a pénzünkért egy csomagot kapunk, benne egy rakás ingatlannal, változatos bérlőkkel, és egy irányító menedzsmenttel a kormánykeréknél. A tanfolyamban megtanultuk, hogy melyek a kritikus sikertényezők a minőségi REIT-ek kiválasztásánál, milyen biztos tartóoszlopokra érdemes felépíteni az ingatlanbirodalmunkat.

A Washington Prime Group esetében nincsen magasra állítva a minőségi értékelés mércéje, rövid nekifutás után mégis leveri a lécet. Az ilyen élőhalott REIT-eket a piac még bottal sem hajlandó megpiszkálni, nemhogy komoly részesedést szerezni benne. A WPG ennek ellenére került be a REIT portfóliómba. Az egyértelműen spekulatív vásárlásom mellett mindösszesen két érvet tudok felhozni:

  1. A fél REIT világ Louis Confortin kacag, szerintem érdemes megnézni a tetteit is.
  1. Brutális értékeltség.

Louis Conforti kétségkívül szórakoztató egyéniség  zavarba ejtő jelenség, aki a stílusával képes a fapados NAREIT díszleteket is bővel alulmúlni, de az eredményei önmagukért beszélnek:

  • Villámgyorsan leépítette az alacsony minőségű – TIER 2 – ingatlanállományt, sok esetben egész egyszerűen jelzáloghitelestűl együtt visszaadta az épületeket a hitelező bankoknak.
  • Ahol tud, ott megtakarít: a megüresedett COO posztra nem nevezett ki új embert, egészen igénytelen prezentációkat készíttet.
  • „Az alacsony bérleti díjat fizető bérlő is jobb, mint az üres üzlet” jelszóval stabilizálta a romló kihasználtságot.
  • Rohamos fejlesztésekbe kezdett a Tier 1 és az Open Air ingatlanok esetében, már ezek adják az árbevétel közel 90%-át.
  • Egészen előnyös feltételekkel sikerült kiharcolnia egy 1 mrd dolláros hitelkeretet, ez kellő pénzügyi rugalmasságot biztosít a REIT számára a jövőt illetően.
  • Úgy tudta csökkenteni jelentős mértékben a Társaság adósságát (debt/ebitda: 6,5), hogy az árbevétel csak mérsékelten esett.
  • Mérsékelte a „rossz” bérlők számát (Sears, JCPenny, Macy’s, Dillard), helyette ALDI, H&M, fitnessterem, és sok gyorsétterem érkezett.

 

 

 

 

 

 

 

 

2016-ban tehát Louis tehát jött, látott és győzni ugyan még nem győzött, de az utolsó pillanatban sikerült félrerántania a hajó kormányát és így elkerülnie az ütközést az útjába kerülő jégheggyel. Nyugodtan mondhatjuk, hogy eddig derekasan megdolgozott az utolsó centjéért is és kíváncsian várhatjuk a további lépéseit a cég élén.

A másik ok, amiért ezt a spekulatív vásárlást megléptem, az a rendkívül vonzó értékeltség volt, amihez egy értelmezhetetlenül magas (13%) osztalékhozam is társult. A piac egyértelműen – ha nem is csődöt – de komoly mértékű osztalékcsökkentést vár a WPG esetében, annak ellenére, hogy az osztalék fedezettsége egészen rendben van.

Amennyiben a Társaság a következő években szinten tudja tartani – ne adj’ Isten kicsit megemelni – a bérleti díjait, és ezzel párhuzamosan a kihasználtságot tovább tudja növelni (az alacsonyabb minőségű ingatlanok teljes leépítése mellett), akkor az osztalékfizetés egyértelműen fenntarthatóvá válik, az osztalékfizetési akarat pedig egyértelműen megvan a menedzsment részéről. Amennyiben ez a forgatókönyv valósul meg, akkor egyszerre két dolognak is örülhetek majd: az évi 13%-os osztalék mellett várhatóan az értékeltség is jelentősen megnő.

A WPG vásárlásra nyugodtan mondhatjuk tehát, hogy a REIT befektetések piros 23-asa, spekulatív vétel, hiszen egyértelműen egy magas kockázatú társaságról van szó, a REIT portfólió tartóoszlopának semmiképpen sem nevezném a céget.Ráadásul azon a nem túl messzi borongós napon, amikor a Sears benyújtja a csődeljárást kezdeményező iratokat a cégbírósághoz, az egész retail szektor – várhatóan – bele fog remegni a kétszámjegyű árfolyamcsökkenésbe. Remélem azon a napon csőre lesz töltve a fegyverem és nem kizárt, hogy tovább növelem a WPG kitettségemet (a Sears ABR% értéke csak 0,7%).

Meglátjuk.

 

 

 

0 válaszok

Hagyjon egy választ

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük